国开行建行联手上海国企 冲刺20万套租赁住房大目标
更重要的是，上海在全国要做出表率，研究出一套顺应上海创新社会治理、符合承租人需求的租赁住房物业服务、小区综合治理，以及租赁社区公共服务、社会治理的新机制、新模式。
1月9日，上海市人民政府分别与国家开发银行、中国建设银行签订住房租赁市场相关合作备忘录。上海市委副书记、市长应勇，中国建设银行行长王祖继出席并签约活动，并共同为上海建信住房服务有限责任公司揭牌
从政策支持土地供给，2017年是上海租赁市场快速发展的元年。2018年上海房地产市场的大动作，也从租赁市场开始。
1月9日，上海市政府分别与国家开发银行、中国建设银行在沪签署《发挥开发性金融机构优势推进上海市住房租赁市场建设合作备忘录》和《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》。根据合作备忘录，上海市政府与国家开发银行、中国建设银行将在重点项目授信、综合金融服务、金融创新研发等领域加强合作，共同为住房租赁市场营造良好发展环境。
落到实处，就是国家开发银行上海市分行、中国建设银行上海市分行分别与城投集团、地产集团、申通地铁集团、光明集团、张江集团等上海市国企签署《租赁住房业务开发性金融合作协议》《住房租赁合作协议》，进一步支持国企参与推动上海住房租赁市场健康发展。
从土地市场开始的租赁用地供应放量，延伸到国企参与推动租赁市场发展，再到政府与银行合作营造发展空间，上海的住房租赁市场发展走上正轨，孕育着更多的机遇和可能。
20万套大目标
2018年上海土地市场的第一枪在1月3日正式打响，当天上海再次出让3幅租赁住房用地，分别位于青浦、宝山和崇明，依照土地规划计算，这3幅土地未来将至少能为上海市住房租赁市场提供1757套房源。而延续了2017年上海租赁住房用地成交的整体趋势，这三幅土地仍以零溢价成交，拿地的还都是“国家队”。
值得关注的是，此次出让的宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块最终以28446万元成交，竞得人为深圳市中集产城投资发展有限公司，这也是上海出让租赁住房用地以来首次出现非沪国企成功拿地。
深圳中集的到来打破了上海持续半年的本土化格局。尽管仍是“国家队”，但外地国企的入局似乎也在透露着更多的信息。换言之，在上海获取租赁住房用地的企业范围会逐渐扩大已经成为了大概率事件。
据中国房地产报记者了解，上海已有多家知名房企表态如有机会愿意参与竞拍租赁住房用地。也有部分企业已经开始行动，积极与拿地国企探讨参与、合作开发租赁住房用地各种可能。
除此之外，从2018年1月3日出让的3幅土地的位置来看，上海租赁住房用地也首次出现了外移的迹象。根据上海链家市场研究中心监控的数据显示，2017年上海出让的21幅租赁用地中，有16幅位于市区（外环内），另外5幅则位于外郊环；而最近成交的3幅地块全部位于郊环外区域，这也是租赁用地出让首度涉足上海最外围的环区。
从持续放量，到参与企业范围有所扩大，再到地块位置外移，上海的租赁住房用地供应格局初现。据观察，上海已推出的租赁地块集中于城市中心或副中心、郊区新城中心、科技研发聚集区和产业板块先进制造业集聚区等，所在区域拥有交通便捷，生活条件便利，需求集中的共同特点。
据上海市发布的官方数据显示，自2017年7月上海率先在全国推出两幅租赁住房用地起，截止到2017年底，上海累计挂牌29幅租赁住房用地，累计土地出让面积达79.69公顷、建筑面积181.26万平方米。
到目前，有24幅土地已完成出让，另外5幅将于2018年1月16日出让，未来预计可建设3万套租赁住房。同时，上海还将在商品房当中配建60万平方米租赁住房，预计数量在1万套左右。
上海市规划国土资源局副局长岑福康近期表示，2018年，上海要继续加大新增租赁住房的用地供应，同时通过城市更新的手段，进一步加大租赁住房的供应。
在2018年1月5日上海召开的促进房地产市场健康发展联席会议上，更是明确了2018年上海将着力推进租赁住房规划建设，完善租购并举的住房制度。计划到2018年底，实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套(间)的目标。
个人仍是最大主体
一边上海租赁市场的发展如火如荼，另一边传统租赁市场也在新的市场氛围中经历着盘整与改变。
“从2016年开始上海的租金就已出现触顶、盘整下跌的走势。2017年全年上海的租金年初和年末基本相同，不涨不跌。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，近两年上海租金呈现稳定趋势一方面是因为人口变动不太明显，另一方面上海房价受调控政策影响出现一定幅度的下滑，进而也牵制了租金的价格变化。随着“五违四必”以及城市更新等工作逐渐展开，未来上海的流动人口有减少可能，不排除2018年会出现租金盘整、小幅下跌的格局。
而伴随政策的推动与市场风口的打开，开发商、运营商、中介、酒店等各类企业开始进入租赁行业，传统租赁市场也迎来了新的竞争力量。但据克而瑞数据显示，目前国内租赁市场最大主体仍是个人，来自个人房东的分散房源在总市场中占比达97.5%，机构则只有2.5%，由此来看，租赁市场将会长期存在，而随着各类机构的大力介入，竞争的大幕也将拉开。
在易居企业集团CEO丁祖昱看来，盈利仍是租赁行业面临的最大难题。高拿房价格、高装修成本使得利润空间进一步被压缩。企业整体出租率要到95%才能实现盈利，而目前行业30强公寓品牌平均出租率是90%，行业盈利路程艰难。
瑞银内地、香港房地产行业研究主管李智颖表示，政府推动住房租赁市场发展会影响长期的住房购买需求，但短期内不会有太大的影响。对于房企而言住房租赁业务的发展在轻资产的模式下更能实现盈利。而目前政府也在探索和尝试通过融资渠道的支持，以及政策的支持来吸引更多房企参与。
“长期以来传统的租赁市场平均的租金回报仅有1%到2%，与房贷利率对比差距很大，这也是国内租赁市场没有真正发展起来的原因。”李智颖称，目前已经有很多大龙头在参与长租公寓、租赁住房的打造，与个人为主体的传统租赁相比他们会获得更多支持，也能具有规模效应，据我们了解已经有房企能够做到5%左右的租金回报率。从市场的调研情况来看，市场中月租金在3000元左右的房源最受欢迎，开发商未来在产品供应中应该提供更多租金接受度高的产品。
中国房地产报记者获悉，下一步上海将在已出台培育和发展住房租赁市场“26条”意见及相关配套政策基础上，建立全市统一的住房租赁公共服务平台，健全市区两级住房租赁服务中心，线上线下联动，数据共建共通共享，更好地服务构建租购并举住房制度的大局。
更重要的是，上海在全国要做出表率，将加快培育扶持机构化、规模化、专业化代理经租企业，坚持市场化运作，以企业为主体培育和发展住房租赁市场。还将积极探索创新，研究出一套顺应上海创新社会治理、符合承租人需求的租赁住房物业服务、小区综合治理，以及租赁社区公共服务、社会治理的新机制、新模式。