跌落的沿海家园
1997年就跃入香港资本市场“龙门”的沿海家园10年来债务危情频发，被迫多次出售旗下项目求生。尽管如此，也未能扭转业绩颓势。
从北京东四环家喻户晓的沿海赛洛城到如今变卖项目维持生存，进行所谓的轻资产化转型，曾经的地产知名企业沿海家园股份有限公司10年时间深陷泥潭脱身希望渺茫。
1月15日，禹洲地产(1628.HK)公告披露，其以38亿元收购沿海家园(1124.HK)包括北京、天津、武汉、佛山、沈阳若干土地物业权限。通过这一交易，沿海家园获得38亿元资金；另一方，禹洲地产则通过该收购获得约537.67万平方米的土地储备，值得注意的是，这是禹洲地产历史上最大的一次收购。
禹洲地产以并购为跳板频繁出没于内地的土地交易市场，与融创动辄数百亿的收购行为不同，前者的收购策略对大规模、高溢价项目避而远之。
禹洲地产董事长林龙安在此前的投资人电话会议上透露，在公司与沿海家园针对此次资产包收购谈判4个月后，该资产包的价格从最初的75亿元左右降至38亿元，近50%的资产缩水似乎显示出沿海家园“必卖”的决心。
对外，沿海家园将这一系列的出售行为解释为轻资产化的转型举措。但是中国房地产报记者查阅以往资料发现，一年前沿海家园执行董事夏向龙表示，“转型不代表会放弃地产业务。在未来若干年之内，地产还是会继续加大投入，但是新经济业务应该会快速成长。”
不过，值得注意的是，在卖出该资产包之前，沿海家园就已经有过多次出售行为。具体来看，于2016年8月，沿海家园8.75亿出售其天津项目70%股权予万科；2017年6月，其则8000万元出售广州重建项目80%股权予天誉置业。
与此同时，沿海家园的轻资产业务并没有展露出蓬勃的生命力，从公司2016年年报及2017年上半年财报数据来看，轻资产业务尚未出现在公司的财务报表之中。反之，剥离销售旗下项目的非经常性损益，沿海家园实际利润接连告“负”。
项目低价出售成就“砍价王”
1月15日早间短暂停牌后，禹洲地产在下午便披露重大物业收购情况，宣布收购沿海家园旗下子公司恒华集团有限公司100%股权，总代价为人民币38亿元。
收购事项完成后，禹洲将拥有恒华集团100%权益，同时恒华集团连同其附属公司将成为禹洲地产的间接全资附属公司，其业绩将与禹洲财务报表综合入账。公告显示，恒华集团有限公司旗下分别拥有沈阳、上海、北京、武汉等地共计7个子公司股权，涉及项目总建筑面积约为548万平方米。
按照禹洲地产董事局主席林龙安在电话会议上的话来说，“这是一个比较大的惊喜”。禹洲地产并不是唯一一家与沿海家园进行过接触的开发商，林龙安透露，沿海家园资产包最早报价是75亿元，甚至有第三方报出了比禹洲更高的价格。
事实上，中国房地产报记者了解到，近年来沿海家园数次出售项目价格均有显著的让利空间。其中，沿海家园2016年8月9日曾发布公告宣布，拟出售天津一全资附属公司70%股权予天津万科房地产有限公司，总代价为8.75亿元。该“全资附属公司”全名天津和谐家园房地产开发有限公司，为天津北辰区北仓示范小城镇项目主要负责方。
据记者了解，北辰项目总投资成本预计达107亿元，截至出售万科时项目已产生41.69亿元成本。具体而言，107亿元总投资成本包括安置地区的建设、安置人口的长期生活保障津贴、公共设施建设、地下建设及融资。
按照政府协议，这107亿元由天津和谐家园承担，而拆迁成本则由北仓镇政府承担。拆迁成本主要为土地拆迁及土地收购的成本，预期拆迁成本约为28亿，实际拆迁成本的任何额外款项都由北仓镇政府支付。扣除这部分支出，万科的70%股权依然有近2亿元的获利空间。
不过相对于此次与禹洲地产交易的价格，万科只能算捡的“小便宜”。对于此次低价收购沿海家园资产包原因，林龙安在回答投资者提问时回应道，公司与沿海家园早在苏州、武汉等地已有合作，双方有建立信任体系，与沿海家园管理层为“好朋友”，故此次交易得以成行。
中国房地产报记者发现，此前禹洲地产在2016年12月对沿海家园进行过一次资产收购。沿海家园彼时发布公告，附属沿海绿色家园发展(武汉)拟向禹洲地产出售昆山富智鼎鑫股权投资企业。总代价约35.891亿元人民币，所得净额拟用作偿还银行借款及业务发展。
而禹洲地产凭借此次收购首次进入武汉房地产市场。而从沿海家园动作来看，报表显示其近年来多有出售资产行为，经营数据也连续几年均处于亏损状态，退出房地产行业意图显现。而林龙安本人也在电话会议中表示，沿海家园如今正实施产业转型，转到生物科技等行业发展，要退出房地产。
公司连年亏损 经营保守人员流失
1997年就跃入香港资本市场“龙门”的沿海家园10年来债务危情频发，被迫多次出售旗下项目求生。尽管如此，也未能扭转业绩颓势。
记者查询沿海家园财报发现，截至2017年9月30日期间，集团录得销售额为港币13亿元，较去年同期7.67亿元增长约70%，而集团交付建筑面积24.5万平方米，同比增长143%。
尽管2017年上半年沿海家园销售有所增长，加之数个项目的出售，但是公司的整体拥有人应占溢利却亏损7890万港元，较前一年亏损持续扩大。
一位沿海家园内部人士称，由于吃过金融风暴的亏，因此，老板不以追求规模为发展目的，而主要守在了财物安全。但目前来看，此招并未给沿海家园带来稳健的发展，相反，在调控的阻击下，这家公司开始走下坡路。
记者查阅公司历年财务数据发现，自2007年～2012年，公司营业收入除了2011年一度上升到72亿港元外，其余年份都保持在30多亿港元。净利润大部分时间也是徘徊在1亿港元至2亿港元之间。
此前，一位港股分析师同样认为，沿海家园的发展被逐渐边缘化既有房地产市场调控的影响，也与自身发展战略、管理层管治能力有一定关联。“土地、资金等资源逐渐向大型房企集中，中小房企的生存环境越来越艰难是一个不争的事实。”沿海家园的高管也曾公开表示，调控对公司的产品定位、市场推广，包括服务方面会有一定的影响。因此，公司也在积极调整，希望能够适应国家的政策。
于是在2012年，沿海集团内部提出轻资产战略，将产业投资、金融、地产开发等价值链进行整合，引入“互联网+”和健康产业资源。沿海集团也是寄期望通过轻资产模式完成由封闭开发商向开放平台服务商的转变，不再是依赖一个资金渠道来源，而是有多渠道的资金来源。
但是沉珂已久尾大难调，因为掌舵人的“安于现状”，导致其业绩疲软，也致使高管频频动荡。
据了解，2013年4月，沿海家园宣布执行董事王斌因决定投入更多时间于个人发展而辞任；短短数月之后，其独立非执行董事邓立人提出辞职；早在2012年底，五位高管同时宣告辞职，包括了公司董事局主席曾文仲、总裁王军以及另外三位执行董事。沿海家园当时把五位高管的辞职归咎于“董事会改组”。分析人士则认为，接二连三的高管离职，对沿海家园来说并非偶然，而是业绩持续疲软，高管们可能会存在着这方面的压力，同时也可能高管们与公司创始人发展理念不一致。
管理层动荡不稳，沿海家园的转型似乎并不被业界看好。同策咨询张宏伟认为，房地产轻资产化需要前期积淀大量资金，对于沿海家园来说，以品牌输出形式与其他企业进行合作，缓解了本身的资金压力，也是个稳赚的新利润点，但最终还是要看市场认可不认可。
目前来看，资本市场对于沿海家园轻资产概念并没有表现过多兴趣，其股价从2013年起一路下滑至现在的0.3港元/股，近2年时间没有显著变化。不仅如此，市场也有传闻其将推出二级开发市场。2017年年中，沿海家园主席兼董事总经理江鸣就在年报中指出，过去几年，集团已分配相对较多资源至物业发展分部的一级土地开发业务，该业务分部已开始对营运业绩贡献巨额利润。未来，将继续物色机会参与城市旧村落或旧厂房重建，以获取价廉物美的土地储备。