中铁建苏州打响新年“地王”第一枪 风要往哪儿吹？
导读
既带不来名声也带不来利润的地王，地王究竟“王”在哪里？
在经历了2017年楼市强调控，多数中心城市的房价趋稳后，中国楼市迈入了躁动不安的2018年。
这厢是各地城市抛出诸如“取消限价”“人才落户”等五花八门貌似放松的限购政策，那厢是土地市场上，有人打响了全国“地王”的第一枪。
近日，在苏州开年土拍大戏中，经过41轮报价，中铁建以9.82亿元，摘得苏州姑苏区苏地2017-WG-47号地块。成交楼面价为每平方米43167元，刷新苏州最高楼面价纪录。
每平方米43167元这个数字，与2017年苏州的最高楼面价相比，高了50%。与2016年那个疯狂地王年里出现的最高楼面价相比，也要高出每平方米4000元以上。而与周边项目的售价（约每平方米35000元-42000元）相比，这块地的楼面价也高过了周边项目的售价。
时隔一年，不仅地王再次出现，面粉贵过面包的情形也再次出现了。
这一切似乎又反转到2016年那个地王频频出没的一年。那一年，全国土地市场一共爆出了340多宗地王，30余个重点城市无一漏网，相继出现单价、总价地王。那一年，也成为中国房地产史上“地王”最多的年份，其中央企国企们亲密的手拉手，联合制造了半数地王，有人戏称它们背后都是同一个“干爹”。
紧接着，伴随“限地价、竞房价、竞自持”等土拍新玩儿法的出现，进入2017年，全国土地市场虽然依旧一片火热，但“地王”却偃旗息鼓了。
然而2018年开年，土地市场似有局部升温之势。杭州、成都、苏州等热点城市土拍市场频现高溢价地块，溢价率普遍在40%以上，有的甚至高达70%。中铁建的苏州“地王”也因此诞生。
长久以来，业内纷纷议论的“地王”风险，并不在于是否“地王”，因为很多城市根本就不缺“地王”，而是在于市场的价格是否可以保持长期的增速。然时至今日，市场渐凉，限价压顶，在限价与现金流的角力中，那些曾经的地王不得不焦灼于如何逃生，面对高地价所带来的资金成本及销售压力，他们被迫游走于政策边缘，以争取到合理的市场定价，甚至博弈于市场与法规的灰色地带。
如果说2007年的地王们有2009年的市场反转来拯救，2016年和2018年的地王又有何可期呢？可能唯一值得乐观的是，这些地王被央企、国企所控较多，终不会成为烂尾，但带不来名声也带不来利润的地王，究竟又“王”在哪里了呢？
“地王”问题的背后，是对房企综合能力的“拷问”。
两年多前，香港恒隆地产董事长陈启宗曾在一个公开场合说过，现在所有买地王的人，我是替他们担忧，从前买了地，我们就说“恭喜恭喜”，现在可能对那些买了地王的人要说“节哀顺变吧”。
不过全国土地市场在经历了2016年的狂欢，2017年的爆冷后，进入2018年似有局部升温之势。
1月19日，杭州出让7宗地块，起始总价93.56亿元，包含3宗涉宅地块和4宗商业地块。当天，7宗地块全部成功出让，收得土地出让金共达134.31亿元，3宗涉宅地块溢价率均在50%以上。
杭州土拍市场的升温并非个案。1月18日上午，成都高新东区1宗5.86万平方米住宅兼商业地块开拍，最终被四川省诚卓房地产开发有限公司以总价6.46亿元竞得，折合楼板价每平方米4410元，溢价率达60%。
而央企中铁建1月初以9.82亿元摘得苏地2017-WG-47号地块，更是以成交楼面价为每平方米43167元刷新苏州土拍单价最高纪录，溢价率达43.9%，较2017年当地最高楼板价高出近五成。
“要么不出手，一出手便是地王”，这成了央企中铁建的标签。
据中国房地产报记者获悉，自2016年中铁建入驻苏州以来，两次拿地皆为地王项目。首个地王是其在2016年12月20日以总价77亿元，每平方米27757元的楼面价拿下了月亮湾地块，溢价率53%。从中铁建财报存货数据中可以看到，首个地王项目即园区独墅湖项目，施工周期为2017年8月到2020年8月，预计总投资额为130.8亿元。但该项目至今未正式亮相。
事实上，从2016年开始，中铁建就开始频繁拿地，同时另一只手却在出售旗下一些地产资产。拿地与出售并行，中铁建正在为冲击千亿门槛蓄力。尤其在近两年央企地产企业动作频频的背景下，中铁建并不想成为一个被落下的房企。
据一位接近中铁建的人士透露，近两年拿地在中铁建内部重心显著上移，公司内部也在强调紧盯优质地块、拓宽拿地方式，尤其针对与铁路资源相关的地块，集团是下命令必须发挥自身特长拿下这类土地的。
此次中铁建的“新地王”所得，被业内人士称之为与苏州招拍挂市场的特殊规则有关。即房企进入一次性报价环节后，政府会设定最高价和最低价，各家房企都在这个区间内报价，最后根据所有人报价的平均价，选取离平均价格最近的房企，即属成功拿地。
但介于区域目前每平方米4万元的最高限价标准，业内人士均认为按此价格入市，不亏本几无可能。
在中铁建之前，苏州地王典型为仁恒在2016年所拿姑苏地块（苏地2016-WG-46号），总价20.7亿元，楼面单价每平方米38745元，溢价率81.03%该地块一直处于停工规划状态，至今闲置时间超过1年。
“拿地王的百分之百都要亏。公开市场拿的地，我估计50%以上是赔钱的。”泰禾集团董事长黄其森如是说。
囚于地王困境的不止仁恒。2016年作为史上最强阵容“地王年”，曾诞生340多宗单总价/楼面单价地王。截至2017年末，以往“积压”地王的市场消化度却不足七分之一，验证地王入市的艰难。
各种受限之下，如何突破限价，赢得利润，成为高悬在每个地王项目头顶的达摩克利斯之剑。
的确，两年前的2016年是地产商的狂欢年。房价一波又一波地飙涨，地产商们兜着“高价拿地，高价卖房”的心思，制造了一个又一个地王。然2016年底，市场预期急转直下，在“房住不炒”的全新的定位下，让2017年成为中国房地产的大变革之年，限购、限贷、限价、限售、限商……不断收紧的调控政策，让曾经风光无限的地王“欲罢不能”。
同策研究院认为在银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下，短期内确实令这些“地王”尚未开建便已“被破发”或难以以盈利方式推盘入市，“地王”命运凶多吉少。
2017年11月底，华侨城转让北京丰台地王板块；上海楼板价超每平方米10万元的地王项目遭质疑变身停车场；南京地王“崩盘”停工的消息四处流传。
这仿佛又回到了2009年曾“层出不穷”的地王们，当年那些拿下地王的多家开发商被曝资金链难以为继，库存也难以消化，许多“地王”地块不得不延期开发，一些工地甚至变身成为“菜园子”。当年获得地王的许多“操盘者”都经历了颇为痛苦的两三年，如绿城中国还是通过出售项目股权才得以喘息。
根据易居克而瑞统计显示，2016年诞生的地王绝大多数分布在一二线热点城市，其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交总价均超过800亿元，合肥的地王幅数更是达到32幅，位居全国地王数量第一。
去年底，上述机构还从2016年的355个地王中，选取50个典型地王作为样本进行地王建设现状分析。结果显示，其中只有7个项目进入开盘阶段。而在未开盘的43个项目中仍有多达14个项目处于未开工状态。
中国房地产报记者通过整理2016年部分未开工地王项目所属房企情况后发现，陷在2016年地王泥沼中的品牌房企，除却万科、信达、保利、中铁建、时代、龙光、葛洲坝等全国性房企外，还有广州天健兴业、苏州恒翌、天津万和置业等区域性房企。
重压之下，股权变动甚至卖股求生成为市场主流。
据相关统计，2015年以来，全国住宅类总价超过65亿元的地王地块共有50宗，其中有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。北京、上海、武汉等城市的高总价地块，出现股权变动现象尤为典型。
公开资料显示，2016年拿地支出前15名的房企中，由央企和国企组成的“国家队”占据8席，16个拿地总额超百亿的巨无霸项目中，有9家花落“国字头”。2017年新形势下，“国字头”当然知道进退。仅2017年11月，就有11家房企密集抛售15个房产项目，总价高达560亿元，其中9家为国企、央企。
新一轮调控下来，地王们从“一曲红绡不知数”到“门前冷落车马稀”的逆转，也让市场的走势已愈加清晰。眼下，新地王抬头，是“风起势变”还是“节哀顺变”？