风口上的它们未来谁将被抛下 长租公寓商业之战
随着各种利好政策到 来以及多派系争相进入，未来长租公寓市场竞争将越发激烈，谁将被抛下，谁又将崛起，均是未知数。不过，成功都需要坚实而有力的资金与运营支撑。
新派公寓创始人王戈宏最早在华尔街起步，2012年底回国后进入白领公寓租赁市场。
说到创建新派公寓，源于王戈宏在美国研究REITs尤其是公寓REITs的发展，同时深刻感受到中国的开发商一直在做家庭住房产品，缺乏对青年人租赁性居住产品的研究与开发。
“当初从事这个行业的企业都是靠创始人的情怀起步，多是举步维艰。”王戈宏在多个论坛场合多次提到。那个时候，2012年从事公寓行业的人还很少，开发商根本看不上这个赚小钱的辛苦活，投资人也看不懂这个产业，政策也没有利好。更加艰难的是，工商无法注册，消防无法备案。
相同的是，刘洋也关注青年人，但关注更多的是创业者。他说自己曾经在八九个地方流浪过，搬过30多次家，更能体会创业的艰辛。在采访刘洋的时候比较坎坷，约好的采访从白天推到了晚上，结果又从晚上推到了第二天上午。
和王戈宏、刘洋不同的是，铂顿创始人郝磊的租赁创业之路则显得顺理成章。1989年上完酒店管理大学，毕业后直接从事了餐饮酒店管理工作，不管是餐饮运营总监还是人力资源总监等，在每个岗位上几乎待过，对项目、筹备、运营等了如指掌。之后，也就是1999年，在国际公寓待过的郝磊萌生了对租赁房的兴趣，当时他们专门为领事馆提供租房服务，租金在4000美元～8000美元/月。
鱼龙混杂、无品牌、无服务是刘洋和郝磊对他们当时进入这个行业的评价。不过，随着各种利好政策到来以及多派系争相进入，未来长租公寓市场竞争将越发激烈，谁将被抛下，谁又将崛起，均是未知数。不过，成功都需要坚实而有力的资金与运营支撑。
商业模式pk
以新派公寓、YOU+、铂顿为代表的创业公司在长租公寓还未成为风口时候就已经进入这个行业。
它们开始介入长租领域走的都是二房东模式，也就是公司自己租下物业再零散租给客户。新派公寓的打法运用私募REITs模式进行规模化拓展，打造“金融+品牌+模块化”连锁的发展模式。
YOU+从一开始是社群经济模式到现在变为资产托管模式。起初是计划打造社群经济思维下的创业（微创业社区）。而社区运营、服务并不能直接变现，并且在规模扩张的同时，大量资金的投入牵制了其发展。甚至，YOU+也一度被长租公寓行业所淡忘。
经过多年的探索，刘洋认为与其做重资产还不如做轻资产。YOU+可以做成为内容提供者、运营商，利用自身的品牌势能和社群运营经验，去与拥有存量物业的公司或机构合作。刘洋告诉记者，“未来VC会淡出，有房地产作支持的企业会活跃起来。”YOU+又重新回归到了长租公寓行业。
铂顿创始人郝磊从酒店管理的思路入手，其打造的是“长短结合公寓”，也就是服务式公寓+生活公寓模式。服务式公寓是短租，类似于酒店模式。生活公寓就是长租，打造生活类场景。
除了创业派系外，酒店派系、地产派系、中介派系也争相进入。诸如以华住城家、铂涛窝趣为代表的酒店系，以万科铂寓、招商蛇口壹栈为代表的开发商系，以我爱我家相寓、链家自如为代表的中介系。
事实上，随着各个派系的进入长租市场规模不断扩大。据了解，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家，管理房间数量超过200万间。易居企业集团CEO丁祖昱在公开场合曾表示，未来人口和客户基础很大，2016年中国有1.89亿的租赁人口，2030年将达到2.65亿人口。
少于一两万间都是亏损的
在各大派系争相涌入中，长租公寓盈利难问题摆在了行业面前。
多位行业内人士表示，租赁行业未来会受到政策红利助力，但盈利仍然是一个大难题，企业整体出租率达到95%才能实现盈利。
在郝磊看来，企业在管理房间数量少于10000间情况下是没有利润可言的。他解释，他们的房源分为低档和高档。前者为120～180元/月，后者为200～300元/月。拿每个月一间房大概300元/月举例，4000套才每年产生1000万元费用。
郝磊强调，长租本身是盈利的，但涉及设计、营销、运营等系统来说却是烧钱的。
用刘洋的话说，少于2000间都是没有利润的。长租公寓单店是盈利的，但后台是亏损的。这个行业利润还比较薄。You+用了3年时间才开始投入运营，2011年做产品，2014年找投资人。
王戈宏认为，二房东模式由于运营性现金流无法支撑规模化发展，Breakeven的周期都在5~7年以上，因此成了烧钱的模式。
盈利来自哪里？“除了租金收入外，自有物业可以做金融产品适当地变现，自持物业将来获得升值收益。”一个长租公寓资深专家认为。
运营难 政策仍需助力
通过多年的模式，王戈宏对长租公寓运营问题有着自己的态度。他认为，由于成本是影响公寓盈利的关键点，如何有效构建边际成本递减的模式是挑战。长租公寓的运营不同于酒店的运营，也不是居民区的物业管理，也不是过往的服务式公寓，所以这个产业的运营人才极度缺乏、管理标准、技术系统、服务理念都是一点点摸索积累起来的。
“今后谁能成为像星级宾馆一样进行品牌输出，谁能成为资产持有者并可以资产证券化，拿到银行的低成本资金才是真正的金融解决之道。”王戈宏说。
一位业内人士直言，未来的租赁企业想要规模化发展必须使用金融手段，所以如何运用好REITs、ABS就显得尤为重要，这非常考验企业团队的运营实力；而后期运营的根本是让物业溢价，以及控制好出租率，把客户服务好。
郝磊强调，我们用长租抵租，短租用来获利，未来要构建数据与实体的物联时间。
实际上，竞争还未真正开始。
对未来充满信心的王戈宏谈到，当下流行的二房东模式红利已经消失，未来要么做成纯品牌轻资产，要么做成重资产成为REITs，在这两种模式还没形成气候时，竞争都是浅层面的。长租公寓产业如果在10年后有5万亿以上的规模，以千亿元为一个规模企业的指标的话，也会有50个千亿级的企业（这还没算可能出现的公寓REITs），竞争远未开始。甚至，租赁市场也就在人口净流入较多的前10个城市可以运作，适合青年居住的产品供应量远远不够，很多家庭个人房东是主力，真正的机构品牌化的公寓竞争远没有到激烈的程度。
值得注意的是，对于长租公寓市场的未来发展，于政府层面，立法先行，预计全国性和地方性的住房租赁法律法规、监管服务平台都将陆续颁布和投入使用。多渠道地供应来源，其中控制租赁用地价格以降低开发成本，一定程度上能支持租赁住房的新建。
对国家政策方面的期许。王戈宏谈到，尽快确定公寓的工商注册类别，尽快出台全国性公寓消防标准法规，对持有资产进行长租公寓运营的企业进行资金、税收等方面的支持。
在郝磊看来，政策落不了地是一个问题。中央一旦有政策，到地方就面临阻挠。它们一般会坚持原有标准，例如建设标准、土地建筑用途标准、税务标准、消防标准等，是否可以把一些工业园区转为租赁住房。
“消防是一个大问题。”刘洋认为，酒店式消防和民宅消防存在较大差异，从物业方面进行规范，哪些房屋可以做公寓，从设计到消防到工商等每一个环节都得规范起来。