银行缩表 地产信贷规模面临紧缩？
几乎在浦发银行成都分行东窗事发的同时，湖北银监局向多家银行及其湖北分支机构连发了25张罚单，其中汉口银行股份有限公司由于通过同业投资通道违规向“四证不全”的房地产项目发放贷款，被湖北银监局处以罚款50万元人民币。中国房地产报记者近日采访调查时发现，步入新年，金融监管不断升级，而随着金融治乱与金融监管在日趋严厉，银监会处罚力度升达历史最高峰，本轮金融严监加码，或让信贷资金本已紧张的地产业雪上加霜。
火爆市场诱发地产金融乱象
2018年1月19日，湖北银监局在其官网发布行政处罚公开信息，显示，汉口银行股份有限公司因通过同业投资通道违规向“四证不全”的房地产项目发放贷款，被处以罚款人民币50万元，作出该处罚决定的时间是2017年12月26日。而中国房地产报记者调查发现，这是汉口银行股份有限公司去年在房地产信贷业务领域，遭遇的第二次处罚。2017年7月，汉口银行股份有限公司重庆渝北支行也曾因存在违规发放房地产开发贷款的问题，被重庆银监局两江银监分局处以罚款30万元的行政处罚。
自2016年以来，资金不断流向房地产行业，违规操作的项目案例屡见不鲜，不只是一家银行，或一家银行的某一个项目。
“两年来，特别是去年，房地产行业对资金的需求特别旺盛，出现违规操作的项目时有发生，因为有些项目碰上了，银行职员也‘迫不得已和身不由己’。”一位不愿透露身份的银行高管在接受记者采访时，颇为感慨。
“一方面，房地产对资金的需求供不应求，另一方面，在地产市场火爆的行情下，银行也把地产信贷业务看得很重。从2015年以来，国家的去库存政策，催生房地产市场从平稳态势迅速向火爆转化，房价不断飙升，银行信贷向房贷倾斜；2016年末虽然启动了金融去杠杆，但银行为了业务经营，不断创新派生M2，暗中推高了企业、政府、居民杠杆，同时为了规避监管、使收益最大化，银行资金还巧妙‘出表’，表外业务风生水起。”
房地产则成为资金流入的主要行业，不管是房地产开发贷款还是个人住房贷款，需求表现尤其旺盛，而2017年，住房信贷市场则发生了变化，尽管有些银行在资金运营管理上，使出浑身解数，但仍显捉襟见肘。
农业银行武汉某支行张经理说：“前几年，我们的地产信贷业务，有时要主动找地产商合作的，对于优质的企业或项目，我们甚至还要去公关，因为各家银行都在争。但从去年年初，市场就反转了，我们的资金不够用了。特别是这年底资金更紧，我们1月的额度在上半月几乎就用光了。住房贷款手续办好了的算幸运，手续没办好的只有往后排，等着了。”
而当记者问及住房信贷资金紧张的局面2018年何时能得到缓解，张经理表示很难预判，但就是感觉总体上会趋于紧张，
实际上，就武汉市场2017年的表现看，很多地产项目在销售过程中，都会遇到按揭贷款办理进度跟不上销售，而影响资金回笼的现象。
不少开发商或地产项目，为弥补因按揭贷款办理难而影响资金回笼的问题，则采取了提高购房者首付比例，甚至强行要求购房者全款买房。
一位不愿透露身份的武汉地产公司营销总监在接受记者采访时说：“这也是无奈之举，一边房子热卖，一边银行按揭资金贷不出来，只能优先选择能拿出更多钱的人买房。”
不少购房者为了筹集更多购房资金，要么靠从亲戚朋友处借，要么先向小额信贷借款或以其他名义从银行贷款。而市场上以银行的名义打电话联系消费者，提供信用贷款或抵押贷款的金融机构也屡见不鲜。
在中国房地产报记者暗访时，一位银行业务经理告诉记者：“根据你的资产信用，我们可以向你提供无抵押信用贷款，年利率最低7.3%，信贷额度在30万至100万，具体向你贷款多少金额，要结合你的需要与银行信用情况。”而当记者问及贷款的资金能否用以买房交首付款时，这位经理说：“资金贷给你了，如何使用和安排是你们自己的事儿！”
种种迹象表明，各种名头的消费贷款在不断流入楼市，尽管这在有些城市已经遭遇较为严厉的金融监管，但在有些城市却屡禁不止。
监管从严 银行缩表收缩流动性
金融乱象引发金融监管爆发升级。2018年1月17日，银监会主席郭树清接受《人民日报》专访时特别指出，需要着力降低企业负债率，抑制居民部门杠杆率；严格规范交叉金融产品，继续拆解影子银行；有序处置高风险银行业机构；深入整治各种违规金融行为，坚决打击各种非法集资活动；继续遏制房地产泡沫化倾向。
2018年1月19日，中国人民银行公布的《2017年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至2017年末，我国个人住房贷款余额21.9 万亿元，同比增长22.2%，增速虽然比上年末低14.5 个百分点，但2017年全年度2.76万亿元的新增个人住房贷款规模，是2010年有统计数据以来的年度第二高。而2016年末，个人购房贷款余额19.14 万亿元，全年增加4.96万亿元。
连续两年高位增长后，中国房地产业吸纳的资金量已经非常庞大。处于高位盘整中的中国地产市场需要强大的资金支撑，然而从当前的金融监管升级态势看，房地产业所依赖的强大资金流正被分流或抑制，不管是房地产企业还是购房者，都面临比较尴尬的境地。
郭树清称，在本轮金融监管中，金融管理部门正在从同业、理财、表外业务三个领域入手，开展多个专项治理和综合治理。银行业资金脱实向虚势头得到初步遏制，金融系统的杠杆率得以降低，已有有100多家银行主动缩表。
中国建设银行湖北省分行住房金融业务部总经理洪秀华在接受中国房地产报记者采访中颇为低调和谨慎。
“当前，银行已开始缩表，从市场表现看，地产信贷资金吃紧，从趋势看，要得到缓解比较难，因为大家都在收缩流动性。这会对住房信贷总体规模有影响，2018年甚至会比去年信贷量还要少。”洪秀华说：“金融监管升级对银行的表外业务产生较大冲击，银行运作的资金量正在减少。而从去年三季度开始，受美联储加息影响，央行也不断小幅上调公开市场利率，让商业银行的资金成本也上升了。”
银行缩表，收缩流动性，再加上资金成本趋升，房地产金融信贷将会面临双重成本高企叠加的压力，2018年，居民购买力相对大幅下降。一是，房价经过两年的大幅跳涨，不少城市房价增幅超50%以上，而目前武汉有些主城区域真实的房价与2016年年初相比，几乎已经翻倍。二是信贷利率也有上升的趋势。
中国房地产报记者调查发现，武汉各商业银行在2017年普遍调高了个人住房信贷利率，首套房在基准利率基础上上浮15%，而二套房则上浮20%以上。
(目前武汉银行对于首套房贷款普遍利率上浮15%，二套房贷款利率则上浮20%—25%，个别银行上浮到30%。如果以贷款300万元、贷款20年计算，按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。相较于基准利率月还款差距在1653元，总还款金额差距达39.7万元，购房成本大大增加。)
一位武汉购房者有买套面积大点的房子的想法，在接受中国房地产报记者采访时，颇为焦虑的说：“买什么楼盘，怎么买，我都很犹豫和纠结，因为银行按揭贷款上浮后，我要承受更多贷款。而目前性价比好的楼盘都在抢，好的楼盘地产公司需要高首付或全款，我要是去抢，就需要先融资，这部分信贷成本就会更高,真让人闹心。”
对于首套房按揭利率普遍上调，市场上有很多人抱怨认为，这是对刚需的伤害。
中央经济工作会议提出，对刚需、改善型住房需求，与投机需求，要实行差别化调控，2018年对购买首套房的刚需是否能有倾斜政策？
洪秀华说：“我们对刚需和改善型需求，特别是对刚需首套房是支持的，但刚需首套房的资金信贷量也十分庞大，我们往往也供不应求。”
从房地产信贷产品结构来看，银行业务品种很多，而2017年有一个新的变化，租赁住房借助国家租购并举倾斜政策，已成为了一个风口。建设银行作为我国住房金融规模最大，起步最早的国有商业银行，在房地产开发贷、个人住房贷款等主要产品之外，率先创新推出了租赁住房开发贷、住房租赁运营贷款、住房租赁个人贷款（按居贷）等细分业务。随后中国银行、中信银行等也相继跟进布局租赁住房金融。
洪秀华认为，虽然目前这些租赁住房金融产品处于市场试水阶段，而在房地产信贷总规模一定的情况，租赁住房的信贷发放，占据一定额度后，商品住房开发贷、个人住房贷款等业务的规模也会受到挤压和影响。
而从银行整体金融产品结构来看，国家则在总体方向上鼓励各银行脱虚向实、削峰填谷。
农业银行张经理说：“在整体信贷结构调整方向上，国家鼓励我们盘活不动产，把资金投向实体经济与产业，但一旦资金贷出去了，能否有预期回报就很难说了。”
1月25日，就在记者发稿之时，央行于去年9月就已决定的对普惠金融定向降准，开始正式实施，这个激励措施将进一步支持和鼓励银行加大对普惠金融领域的投放。
而已经沉淀大量银行资金，仍然继续渴求大量资金的房地产业，2018年无疑将面临严峻考验。