10个月实行3次调控 兰州楼市的试错与成长
兰州的症结，不在于房价涨幅，而在于如何摆脱对辉煌历史的呢喃和对错失机会的惋惜，在狭长逼仄的环境中寻找机会、创造神话。
2018年伊始，一则限购松绑消息将兰州推入公众视野。西北最大规模的路网型铁路客运站——兰州西站2017年才刚刚全面向社会开放，这意味着兰州经济尚未快速起跑。与其一致的是房地产市场的发展，即便天然的地理环境造成土地荒缺，但在2016年周围二三线城市房价补涨的同时，兰州的涨幅排名也仍然排在倒数第八。
看起来与现实不匹配的决策是，从2017年4月到2018年1月的短短10个月时间，兰州连续3次出台楼市调控政策。“跟风”“打脸”“朝令夕改”，是兰州坊间评价。表面上，人们对这座城市频繁的楼市调控怀有不解，本质上却是，当人均收入无论如何也赶不上温和上涨的房价时，人们对这座城市的期待多多少少有了怨念。
兰州的症结，不在于房价涨幅，而在于如何摆脱对辉煌历史的呢喃和对错失机会的惋惜，在狭长逼仄的环境中寻找机会、创造神话。
1月25日，兰州雪后初霁，行人在薄薄的冰溜子上缓慢移动。兰州群英策划顾问有限公司刘义的办公室里却是一番忙碌景象，客服正在电话回复购房客户的询问，据说，他们是2017年兰州碧桂园项目分销代理冠军。
忙碌，兰州1月5日限购松绑后的市场缩影。1月23日，兰州碧桂园高坪区项目展厅访客区座无虚席，置业顾问程华兰略为惋惜地告诉购房者身份的中国房地产报记者：“如果早来四五天，或许还能买到理想的房子，限购一松开，冒出来很多人买房。”
1月23日，海亮地产西固区项目售楼处，销售人员对下班之前到访的客人表现极为平淡，他们2017年10月开盘的400套房屋，在限购松开后，目前只剩下一套78平方米的户型在售。置业顾问杨丽娇建议：“如果这个户型不合适就等等，开发商之前抵押给施工方的几套房子，可能要委托我们代售，不过也就四五套。”
兰州的楼盘置业顾问们用一样的话术催促着：“松绑后买的人多了，肯定涨。”
刘义的另一个身份是，兰州交通大学房地产研究所所长，在他的回忆中，历年限购放开后的一段时期，正是房价快速上升时期，过去十年兰州房价涨幅最快年份发生在2008年以后和2013年以后。这两个年份，恰逢全国楼市调控。公开资料显示，兰州房价2007年3000元/平方米，2008年4500元/平方米，2010年5500元/平方米，2012年6000元/平方米，2013年7500元/平方米。
2013年涨幅胜过以往，除了楼市反弹，大房企陆续进入兰州成为另一个推动因素。2010年，恒大布局三线城市开年就选择了兰州，紧接着，2012年碧桂园和中海进驻，2013年保利进驻，2017年万科进驻。在当地开发商看来，大房企的进入带来了高质量房屋，同时不可避免地推升房价。
2010年可以看作兰州房地产市场的分水岭。不过，正如两汉魏晋时期“金城汤池”所刻画的历史辉煌一样，兰州人对曾经的巅峰时刻仍怀眷恋。2010年以前，外地大房企尚未打开兰州大门，兰州本土房企曾聚在一起举办“保卫黄河”论坛，抱团抵御。如今，大房企进驻势不可挡，但愤愠仍未散尽。有开发商直言不讳：“房地产根本不需要招商引资，只要本土房地产公司不弱，加上政府资金支持和施工单位支持，建安成本也不大。”
这种与其他三四线城市本土开发商几乎一致的抵触情绪，也并不完全是对市场规律的不解与固步自封，反倒是因为他们对故土的热忱和执念曾遭亵渎。一名早已转行的开发商陈天（化名）反问：“外来房企有没有真正考虑过兰州发展，像新港城，为什么捞一把钱就走了，像大名城，造的鬼城谁来买单？”
兰州像一枚尚未熟透的栗子，在我国经济的快速发展中蜕变。
黄河保卫战已成历史，甚至笑谈。但是十几年前，大房企进入兰州的冲动指数几乎为零。刘义的办公室墙上，有一副潘石屹的题字。他记得，2004年潘石屹到访兰州时说过一句话：“你们（兰州）的房价2000元/平方米，还没我们的利润高。”
这几乎折射出当时兰州房地产颓靡的投资环境。陈天回忆：“2008年我们开发完兰州的最后一个项目就转型了，一是拿不到地，二是大环境不好。兰州两山夹一河，地少，所以当时只能做旧改项目，就地还建，通过赠送面积和倒贴的方式完成，政府最后说建了楼必须交税，完全忽略了拆除成本。即使现在大房企来了，他们也只有好氛围，没有大环境。住宅区里面有喷泉有公园，外面交通等公共资源配套却一塌糊涂。”
刘义也回忆称：“十多年前有深圳的开发商过来与我们合作，但折腾一年迟迟办不下手续来，就走了。”
2017年，《第一财经周刊》新一线城市研究所发布的《2017中国城市商业魅力排行榜》显示，兰州跃升至二线城市最后一位，摆脱三线城市榜首位置。但是，根据2018年各省两会期间公布的GDP数据来看，甘肃省GDP总量为7677万元，实际增速3.6%，远低于2017年预期目标，为全国省会城市及直辖市中最后一名。而根据2016年数据，兰州市GDP总量占据甘肃省约三分之一。
即便这座城市在进步，但大房企进来依然必须面对严苛的经济环境与自然环境。兰州南北最宽不过5公里，东西狭长近40公里，五区三县中，主城区（城关区、七里河区、安宁区、西固区）土地稀缺，旧改为主，红古区和三县（皋兰、永登、榆中）地理位置偏远。当其他城市以环状外扩时，兰州主城区的东西走向被山封住。
兰州缺地。碧桂园在城关区偏远地带——高坪区开山建房，甚至投资12亿元修建雁白黄河大桥，为的是让客户通过这座4.03公里的大桥顺利抵达项目，但当地百姓对这里湿陷性地基和洒水后易结冰的桥面颇有微词。保利和华远（非北京华远地产）项目也只能落在翻越北环路才能抵达的皋兰县雁池乡，福建某开发商夷平的遗留地。
接近兰州万科人士透露进入兰州的原因：“这里的地确实很难拿，但是，兰州作为‘一带一路’建设的驿站之一，又是西北交通军事要地，万科希望将兰州作为西北据点，向周边城市辐射，再筹划进入西宁、天水等地，毕竟兰州是万科未入住的为数不多的几个省会城市之一，这么做也是为了完善版图。”
甚至，缺地迫使不少房企退出兰州。知情人士透露，2012年金科成立兰州事业部，因为拿不到地退出，2014年蓝光试图进入，因拿不到地退出，2016年和2017年，红星置业和富力、金辉等企业相继进入兰州，目前正在筹备，但土地问题尚不明朗。
地价没有不涨的理由。甘肃省房地产业商会副会长、凯地集团董事长李晓龙表示：“从近期拍卖的土地价格来看，七里河区兰州市南客站，每亩地1200万元，另一宗兰州最偏远区域的土地每亩600万，五年前还不足200万元。这种情况下兰州房价怎么降？”
地价推升房价。兰州千方房地产开发有限公司总经理王晓诗表示：“土地成本很高，接近利润的30%至40%。”
土地问题，在兰州这座狭长似哑铃的城市尤显突兀。
在地价推动下，加之人口自然流入，兰州房价温和上涨，甚至一度高于西安。国家统计局数据显示，兰州2014年房价涨幅0.94%，2015年涨幅-1.42%，2016年涨幅3.35%，西安2015年涨幅-2.57%，2016年涨幅6.99%。西安房价与涨幅反超兰州的原因，正是一二线城市的外溢效应与省会城市经济实力的凸显。
不过，和西安不同的是，2016年投资投机的战火并未蔓延至兰州，鲜有的投机客不足以拉升房价跳涨。兰州购房者，40%来自地县，60%来自市区。李晓龙介绍，兰州外来购房者有三类，一是学生，二是高海拔地区人口，三是生意人，兰州浙商近70万人。据甘肃省统计局2016年末数据，兰州户籍人口324万，常住人口370万。
那么，兰州限购的基因是什么？兰州市房管局市场处处长李翔给出答案：“区域发展不平衡和未雨绸缪。”
根据兰州市房管局提供数据，兰州核心区均价1万元/平方米，最高甚至有1.7万元/平方米，但周边区域均价仅5000元/平方米，最高也不过7000元/平方米。2017年首季网签均价显示，城关区7970元/平方米，七里河9058元/平方米，安宁区7840元/平方米。2017年首季网签面积显示，城关区64万平方米，七里河和安宁20万平方米，西固区仅有5万平方米，红古区只有4.4万平方米。
城关区教育医疗资源集中，发展较早，七里河区和安宁区近年因土地供应量增加发展较快，西固区因有兰州炼油化工厂和兰州石化公司等大型国企，住房供求自成体系。在兰州人眼里，前三个区域的人不会跑到西固去买房。
继2017年北京“3·17”新政后，各城市调控力度加大，十天九策令市场风声鹤唳。兰州市房管部门表示“压力很大，但要紧跟中央步伐”，先后考察南京等华东地区，并参考保定等三线城市的限购政策，于2017年4月14日出台《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见》（以下简称“意见”），一是限贷，二是限购，三是实行备案价格制。
表面看来，2017年首次调控告捷，核心区销售均价连续小幅下降，但同时也截留了部分刚性与改善型需求。这次调控被多数开发商看作“跟风”。备案制迫使部分开发商转向精装房，试图通过申报精装成本来暂时阻止被压缩的利润。
值得注意的是，首次调控有效期为5年，但短短4个月，迫于压力，兰州调控就再次升级。2017年7月底，甘肃省建设厅在全省房地产行政主管部门会议上指出：“兰州虽然出台政策，但相对偏软。”“偏软”来自与周边城市的对比。8月25日，兰州市将西固纳入限购范围，并要求购房人提供3年社保与1年纳税证明，再次提高贷款首付比例。兰州房管局在书面回复中表示：“目的是向市场释放出调控力度不减的信号。”
这让市场承压，房管部门亦承压。李翔表示：“这次调控是对4月份的补充，当时全国调控趋严，离我们很近的成都也限了，兰州作为甘肃省省会城市，应树立旗帜作用。但这也遏制了部分刚需与改善性需求，很多老百姓反映手里已经有两套房，想改善买不了，不少开发商也出现抵触情绪，调控又升级，房子怎么卖？但我们坚持调控不放松。”
事实上，该轮调控首版内容已经出现“限售”，但是由于市政府法制部门鉴定“限售”为对购房人权利的限制，以需要进一步完善程序为由，暂时取消。李翔表示：“兰州是甘肃省首个发布政策的地方，当时将‘限售’写进去是迫于周边省会城市房价涨幅快的压力，兰州未雨绸缪，等涨起来再控就晚了。”
房企作出相应调整。调控升级后，除了中海等少数房企还在做精装房以外，诸如碧桂园一类的房企已经在限价压力下停止推出精装房，其销售人员透露，“取消精装房的一个原因是控制成本，另一个原因是装修投诉事件频发。”
此外，中国房地产报记者还了解到，本次调控方案中原本要求购房人提供“3年社保和3年纳税证明”，但由于地税部门只能提供1年多的税收数据，所以被迫将纳税证明期限降至1年。
2017年调控以前，上级主管部门给兰州市划定的红线是房价涨幅不能超过9%，而现在的兰州，拼命追逐0%，这对于一个尚未快速起跑的城市，更像是一个急刹车。
原计划有效期5年的政策不到10个月的时间，再次生变，大背景是中央“分类调控”的指示，小背景则是兰州的现实压力。
2018年1月5日，兰州市房管局《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，取消西固、九州、高坪等区域的限购，并增加限售3年的内容。一时间，兰州“限购松绑”消息疯传。
兰州市房管局在书面回复中给出了调整理由。4月份和8月份的政策对遏制房价上涨起到一定效果，但是调研发现，第一，部分区域商品房消化周期延长，以西固为例，消化周期由6个月增加到13个月。第二，城区周边高坪区等区域房源供应充足。第三，4月份以来这些区域房价无太大变化，限购政策一刀切对区域市场发展产生较大影响。第四，随着12月份住建部工作会议要求抓好房地产市场分类调控，兰州的理解是不能再一刀切，应因域实测，分类调控。
随后，兰州市房管局在高坪区调研时抛给房企条件：上量和稳价。银河国际等大盘被要求2019年的量提前上，目的是将主城区人口疏散出去，解决区域发展不平衡问题，并释放前期被压制的刚需和改善型需求。根据房管局调研，2018年，安宁大沙沟路偏于可供应房源100万平方米，九州片区可供应30万平方米，青白石山上可供应170万平方米，三个片区预计可供应300万平方米，而近郊四区全年可供应400万平方米，上述三片区占近郊四区供应量的75%。这些区域户型多为80平方米至120平方米，适合刚性和改善型需求。
兰州一位房地产专家质疑：“精准调控对市场发展是有利的，但是5年的政策朝令夕改，政府威信何在。我们的政府还需要一些经历和成长。”
李翔解释：“地方性文件最长期限都是5年，兰州政策相对全国来说比较滞后，我们需要不断查缺补漏，不可能一次性把所有问题都考虑进去，不断调节。如果5年中国家调控大形势有变化，我们也会随之调整。我们不认为政策松了，应该是在精准调控的基础上更严了，比如我们说3年限售指的是拿到不动产权证，那么，加上网签合同后入住拿到产权证需要两年，实际上是限售5年。”
纵向横向看，楼市调控都是个复杂课题，单个部门的试错与成长十分局限，且桎梏重重。
兰州2017年4月份提出“规范房地产销售”和“加强房地产中介机构监管”，作为调控配套措施，但是对于违法造假的机构，房管部门只能给出红黑榜和媒体通报，并无取缔权利，而同时工商部门又鼓励“万众创业”，甚至出现“1块钱办理营业执照”现象。另一个矛盾在于，楼市限价过程中，房管部门只能根据以往网签价格提报物价局作为参考，真正的价格由物价局通过市场调研定论，这给了房价波动空间。
楼市调控又仅仅是城市发展的一个枝节，兰州的最大症结并不在此，而在于如何摆脱对房地产市场的依赖，吸引支柱产业与人才入陇，在二线城市竞备中分得羹肴。上述兰州房地产专家认为：“相比周边城市，兰州的房价与涨幅并非凌厉，只是人们的收入和城市经济发展不赶趟。”
刘义建议：“政策需要不断研究完善，要考虑城市化率、城市规模和人口规模，以及人才与城市建设、住房供应、经济发展的问题，匹配并建立长效机制。现在的兰州有城市功能规划，比如这一片做什么，另一片做什么，但只有静态规划，没有动态规划。兰州应该考虑发展什么产业。”
可是，无论是开发商还是出租车司机，被问及兰州的支柱型产业时，他们总是一脸茫然地呢喃着上个世纪的自豪：“苏联援建的156个项目中，10个在兰州，‘一五’‘二五’期间，国家在兰州兴建137各项目，那时候的兰州的工厂很多，其他城市有的工厂，我们都有。”