“理想主义者”田明的“尊敬论”与绿色道路
如果要评出2018年1月份中国房地产行业的月度最佳观点，“我们受人尊敬吗？”这句话无疑将上榜，它也必将会成为2018年年度最佳观点之一。
自从朗诗集团董事长田明抛出这个观点后，中国房地产报就与他联系专访一事，因为他事务繁忙，一直拖到了1月底。1月31日，冬雪消融，在南京朗诗的一间会议室，他娓娓道来了这么多年的所思所想与所行，包括他最近抛出的话题、行业的升级问题、现代企业控制权问题、朗诗的发展等问题。访谈间他总是微笑，像朋友间的聊天，抛出苛刻的问题也少有怒目，温润如玉。
“这个世界从来不缺完美的人，缺的是从自己心底里给出的真实、正义、无畏和同情。”
《无问西东》击中了很多人的内心与灵魂，包括这句几代人传颂的话语与普世的情怀。
1月7日，朗诗集团董事长田明在中城联盟论坛上发表了《我们，受人尊敬吗》的主题演讲，也说了一句话，同样震撼人们的内心，“值得尊敬的开发商中国房地产还没有一家。”
田明此言一出全场鸦雀无声，又波涛暗涌，但他却谈笑风生。他下台后没有欢呼也没有风言风语，一切平静如常。但很快，这句话在业内、媒体界传播，有点赞者，也有质疑与不平者，当然，也引发了更多的深思。
其实，10年前，这个观点就在朗诗集团的内刊中发表过，后来还被金陵晚报转载。当时的主旨也是表示，当房地产行业还是一个暴利的行业，一个不规范的行业时，它是不会受人尊敬的。10年来，这一观点在田明的心中没有变过。
这个外表儒雅、很少发言的人确实说了实话。从推动住房发展与城市化发展的角度来看，这个行业有着巨大而真实的价值，但同时，社会的质疑之声不断，质量问题、拆迁问题、高房价问题，以及若隐若现的官商问题，也将它推向了公众的对立面。这一状况确实到了要深刻反思的时候。
他还认为，行业不仅价值观要变，商业模式也要变。从美国房地产市场发展的状况来看，国内房地产行业的发展要从现在以销售为主模式转向经营性模式，对他触动最大的是铁狮门曾以“5%的资本撬动40%的利润”的业务模式，“玩法很高级”。
“中国房地产将发生结构性的变化，所有人将重新来到起跑线上。房地产行业需要进行转型升级，如果不转型升级是没有前途的。没有转型的规模扩张是在末路上狂奔，走老路是走不进未来的。”
朗诗最近进行了更名，从一家地产公司升级为囊括长租公寓、养老服务、地产金融等在内的多元化业务的集团性公司。它们要对标铁狮门，成为“玩法高级”的公司。目前，朗诗集团的多项业务已全面展开，但田明没有为企业设定千亿目标，他希望公司能够稳健发展成为百年企业。
再问他“说这句话后悔吗”？他说，“如果这个行业从头到尾没有任何人说过这样一句话，没有思考过这件事，我们要成为一个受人尊敬的企业，我觉得这是一件很悲哀的事情。”
“一个不规范的行业是不会受人尊敬的”
中国房地产报：一月份，你在中城联盟的论坛上有一个演讲，主题是《我们，受人尊敬吗》，人们觉得这个田明有一颗坦诚之心，你是受到了什么样事情的触动或者是你发现了什么？
田明：其实，每个人心里都有一杆秤，这个行业到底是什么样的状况都很清楚。问题的核心是什么，如果一个行业太容易赚钱，是一个暴利的行业，这样的行业天生就不会受人尊敬，社会大众怎么会喜欢一个暴利行业呢？
还有，行业的发展规范也很重要，如果你总是与贪污腐败、政商勾结有牵连，别人是不会尊敬你的。
10年前，我的这个观点就在朗诗集团的内刊中发表过，后来还被金陵晚报转载。当时的主旨也是表示，当房地产行业还是一个暴利的行业，一个不规范的行业时，它是不会受人尊敬的。我觉得这没有什么，行业中总要有人想些未来的事情，思考些未来的事情。
中国房地产报：从2008年提出到2018年再次提出，这10年来有变化吗？
田明：正在变化之中。这些变化是因为市场环境在发生巨大的变化，逼迫房地产行业适应这样的环境。
以往，房地产企业大小公司的发展模式并无差异，走的都是拿地-盖楼-卖楼-拿地的模式，拼的是资源与资金；如今市场已经在变，北上广深已经没有那么多的土地供你开发，也不会再有依靠销售就能实现几百亿规模的情况，市场已经在变了。
形势比人强，人是环境的产物，大的环境下房地产要有个大的调整变化。中国的房地产行业已经到了市场逻辑改变的时候，走以前的发展模式，哪怕规模越大，都会越走越窄，是末路狂奔。
中国房地产报：在什么情况下我们才有可能实现“成为受尊敬的企业”？
田明：房地产行业未来实现充分的竞争后，赚钱不是那么太容易的时候，需要凭本事在规范的市场上生存的时候，才会有可能产生受人尊敬的公司。一个受人尊敬的企业必须产生在一个规范的、靠竞争发展的行业中，才能引起人们的尊敬。
“它几乎是用5%的资金撬动了40%的利润”
中国房地产报：这段时间，你们也进行了更名，从朗诗绿色地产更名为朗诗绿色集团，也是为了适应市场的变化吗？
田明：我们是要改变，也正在改变的路上，从一家地产类企业转向一家有地产，同时也有经营性业务及资产的集团性公司。
但名字中去掉“地产”两个字，并不意味着我们不做地产，相反我们还要做好房地产，它将成为一个有技术优势的差异化产品的提供者，在市场中会有独有竞争优势；并且我们会利用这种差异化的技术与产品进行资产轻型化发展，主要以小股操盘为主。
更名的第二个原因是，朗诗现在做的很多业务不在地产之列，如金融服务、绿色设计、养老服务、长租公寓等，与地产业务是没有太大关系的，因此进行了集团化的更名。
中国房地产报：你们的业务发展模式主要对标哪类企业。
田明：我们选择对标和学习的企业是美国的铁狮门。
为什么学习它，我举个例子，它曾经与国内某知名开发商在美国进行了合作，在这个项目中它用一个远期合约计划，获得了这一项目的开发权，后又以合伙人的身份拿到了项目的股权，后期又承担了这一项目的管理方等，经过测算，它几乎是用5%的资金撬动了40%的利润。国内的开发模式与它们不可同日而语，它们的商业模式的含金量很多。
所以，我们主要对标的是它们的商业模式，在美国它们形成了五项发展能力，分别是开发能力、投资能力、融资能力、运营能力、可持续发展能力。
这对于我们是一个启示，我们正朝着这个方向走去。
中国房地产报：与铁狮门相比，你们在哪些方面做得已经比较好了，在哪些方面还需要强化？
田明：开发、投资、可持续发展方面的业务进展得都不错。以投资业务为例，目前我们已经与中国信达、中融信托、平安不动产、中信资本进行了合作，基金规模都在100亿元，主要关注城市更新项目、不良资产收购、长租公寓等业务。我们在内部也成立了青杉资本。
在这几项业务能力中，我们目前需要强化的是运营能力，铁狮门手中管理有大量的写字楼、酒店等业务，这些年我们也在做长租公寓、养老等业务，也在进行这方面的尝试。
现在，对朗诗来说，我们有股权投资回报，但没有股权部分的收入对朗诗更重要，比如有开发服务费、产品整合费、超额业绩分成等，这些是依靠企业的开发经验、产品技术能力挣的钱，不需要投入太多资本，没有太大的风险，完全是凭本事挣钱，这部分收入的含金量更高。
目前，资本市场对于企业的估值与认可主要在于企业的销售规模等，比如香港对于内房股的评分主要根据企业的土地储备、预计的销售情况、利润情况等，这些资产构成了公司的价值，较少关注企业的开发服务能力、技术实力等方面。但我认为，这些评价方式将会发生变化，以后这个行业的评价模式会发生一些变化，企业的操盘能力、产品技术能力在市场上的溢价估值，将会与土地、资本等估值区分开来。
中国房地产报：你们的小股操盘进展如何？
田明：还不错。在小股操盘过程中，我们所占股权可能有30%，或50%，也有可能低于10%，甚至没有股权，但在这一过程中我们可以获得开发服务费、产品整合费、超业绩分成等，这些业务所产生的利润已经在总利润中有所上升，这是一种新的商业模式。
有些地产公司也和别的公司合作，但合作的意图主要在于项目并表，哪怕有5%。很多开发商的开发面积与销售金额加起来大得惊人，但水分太多，一个项目往往被几个企业一起并掉，它除了有并表价值外，不是一种商业模式，只是为了江湖排名。
中国房地产报：朗诗的长租公寓与养老业务发展情况如何？
田明：我们的长租公寓采用的是二房东模式，2017年2月进入，到年底已获得了1.5万间物业。今年计划再做3.5万间，全年完成5万间；明年达到10万间以上。是整租进来，再散租出去的模式，目标是成长为长租公寓市场上的领先者。
养老业务我们已经探索了5年，对市场有一定的认知，主要是利用闲置物业发展，定位于中高端客户，也将采用轻资产模式运作。
“亏着本做绿色不‘绿色’”
中国房地产报：在绿色创新这条不好走的路上，你觉得孤独过吗？有没有坚持不下去了的时刻？
田明：这条路并不难，也没有感到孤独，反而兴致盎然。
有人说我是一个有情怀的人，是在亏着本做绿色，那是乱说，亏着本做绿色不“绿色”，我们做绿色环保的产品是为了赢得客户与获得市场的认可，为了获得可持续的发展。
中国房地产报：现在，朗诗集团的绿色产品已经进入到第几代了？
田明：已经是第四代了。前几年我们是学习欧洲的产品，还是别人的学生，到2017年，朗诗乐府项目的出现，标志着朗诗已经可以完全自主、研发、创造属于我们自己的产品，也让我们不再是学生，成为了欧洲的同行；这个产品不再是从它们那里抄过来的，之后进行改进与完善的，而是自己研发的。
但光有好产品好技术不行，还要有商业上的成功，否则就只能做样板房，只能是试验楼。
中国房地产报：你有没有为朗诗设定发展目标，比如500亿企业、千亿企业目标等？
田明：我对土地储备、开发规模没有设太高的目标，我想健康的发展，我们是想活100年的公司，对10年20年的发展更关注。百年企业是我们的梦想，所以要做百年企业更关注的是不要死掉，要有独有的在市场上活下去的竞争力，有自己的商业模式，更关注这些。至于今年是1000亿元，明年是2000亿元，后年是3000亿元，那是有些企业把经营看成了一场赌博，将企业的运营看成了一次押宝，押对就赢，但总有一天会输掉的。
而且如果要进行大规模的发展就要举债，就要高杠杆发展，但我们不想这样做。未来，我们的规模会大幅增长，但绝不刻意追求。
中国房地产报：你说，我喜爱大山，但不会置自己于失控的风险之中。什么样的风险是朗诗要规避的？
田明：2008年，我们搞了一个资金预警计划，分为黄色、橙色、红色预警等。但这10年来，没有触及黄色预警，我们发展很稳定。我们的负债率还要降下来，现在是60%，未来还要低。我们的目标是要成为百年企业，所以对于风险我们一直把控得较为严格。
“没有主人的企业是可怕的”
中国房地产报：你希望创造一家什么样的受社会尊重的企业，有没有对标？
田明：我希望我们的公司是一家绿色的公司，“绿色”是我的一个价值观，是非常基本的东西。“绿色”用3个字解释是可持续，绿色建筑的主旨是满足人们在建筑建造、运营、销毁全寿命周期内能源消耗、资源消耗的最小化。公司也应该是绿色的，绿色就意味着要赚钱，不赚钱的企业也不是绿色的，是不可持续的。
赚钱是为了个人挥霍吗？不是，我们的生活还是很简朴的，我们赚钱的目的是为了做更多有价值的事情，做更好的产品，创造更好的商业模式，解决社会的痛点问题。比如说社会养老问题，我们已在5年前就已研究这个问题。
此外，我们还希望自己可以活得长一点，成为百年企业。
企业发展过程中，所积累的资本、组织、品牌、资源是不容易的，还是要把企业发展得更好一些，更长远一些，但企业也有基因，它决定企业存在的长久。企业也是会死的。
中国房地产报：如何理解现代企业的产权制度？有没有想过接班人的问题？
田明：我比较欣赏柳传志的一句话，“没有主人的企业是可怕的”。金融危机时，华尔街很多公司都崩掉了，就是因为没有主人；CEO们一致性采取冒进经营策略，赚了名利双收，赔了是股东的，自己反而还拿了赔偿金走掉了。
在接班人这件事上牵涉两个问题，一个是钱的事，一个是权的事。钱的主体部分会回到社会上去，但公司的控制权创始人是要控制的。现代企业的产权制度是非常重要的，财富可以捐出去，但控制权要有，它是压舱石，可以保证企业的长治久安。这也是宝万之争再次带给我们的思考，它给中国短暂商业文明史留下了重要的思考。
而在接班人这件事上，我不会传给自己的子女，这个公司都知道，家庭会议也开过。钱也不会留给他们太多，捐给公益基金，让它回到社会上去。钱够用就行。但我会考察一些人，最后确定接班人，要让他持有股权，要让接手人拥有表决权，对企业有控制力。让他自己与这个企业绑在一起，与这个企业荣辱与共。
中国房地产报：未来国内房地产企业的商业模式要如何转向？
田明：据我所知，美国最大的房地产开发商2017年的销售额为800亿元，这样的规模在中国前30强都排不进去，但美国房地产市场的规模是比中国大的。
分析来看，美国最大的房地产开发商的主要业务中，开发销售仅占业绩的一部分，其还有土地一二级开发联动收入、项目运营收入、资产升值收入等。不像国内，销售业务几乎是企业的收入的全部，行业排名也以销售规模为主，但美国的房地产市场早就已经不这样排名了，我们还在初级阶段。
打个比方，国内房地产行业还处于1.0时期，美国房地产行业已经达到了3.0、4.0阶段，它们是从更多维度评价地产企业，从不同的视角看房地产企业的价值。这是我们要推进与学习的方向。
中国房地产报：你怎么看待现在的房地产调控与行业发展？
田明：我认为房地产行业没有问题，本身还会有长足的发展，你去看美国、欧洲、日本等国家，房地产行业都是国民经济的主要产业。美国的经济情况主要看两个指标，一个是就业率，一个是房屋景气指数，就能看出经济好不好。现在我们的房地产行业没有问题，有问题的是房企的商业模式，是否有符合未来发展的商业模式。
其实，我们挺喜欢冬天的，我们手中有产品有技术，会获得更好的发展。牛市的时候，钱多的企业用钱就可以把你砸死；熊市的时候很多企业的产品不好卖，与别人合作会有很好的机会。所以，面对市场的调整，我们满怀信心，迎接寒冬挑战！