“大空头”威胁将长期高悬于头顶 房企“债务游戏”未来失效？
进入2018年，房企融资“明道”“暗道”多条业务线被按“暂停键”，“部分银行暂停授信、“利率上调”等楼市利空动作让房企融资渠道进一步锁紧。
据同策研究院监测，2018年1月份，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计637.12亿元，环比2017年12月份的697.23亿元减少8.62%。 41 31774 41 13004 0 0 2044 0 0:00:15 0:00:06 0:00:09 3128 41 31774 41 13004 0 0 1766 0 0:00:17 0:00:07 0:00:10 31282017年10月份融资谷底以来，11月份、12月份融资小幅回温后，今年1月份又开始回落。
一面是监管机构先后表态，2018年将继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。另一面是各地对房地产企业端的融资继续呈收紧的态势，各种通向地产融资的通道相继被切断，使得房地产企业端的融资难度进一步增加。
在金融去杠杆下，“钱荒”之势似乎扑面而来。于是碧桂园、恒大、绿地、龙湖、富力、泰禾等房企纷纷开始了眼花缭乱的资本筹集战术。值得关注的是，过去房企发公司债融资成本维持在4%水平的房企，如今即使是接近6%的融资成本也愿意“买单”。
业内人士认为，未来去通道化肯定是大趋势，过去高度依赖高成本的非标融资和私募、信托等通道产品的房企可能会面临较大的问题。随着融资成本的不断提升，在还债“双高峰”与融资渠道“多重封堵”的压力下，房地产行业洗牌在即。
融资渠道逼仄
2018年伊始，中央就接连放出了无论房地产市场抑或金融体系调控都不会放松的信号，包括土地购置资金专项专用、严查变相加杠杆行为、防范金融风险等都已明确提及。
这意味着，今年市场上的洗牌将加速，为获得更充足的钱粮，房企们不仅要在销售市场上抢份额捞金，还要同时着力在资本市场“抢钱”。开年第一个月，碧桂园、恒大、绿地等大房企“捞金”就表现得异常活跃。
碧桂园在1月上旬宣布拟发行8.5亿美元优先票据后，又在1月17日以每股17.13港元的价格配售4.6亿股现有股份获取78.8亿港元的融资，同时发行2019年到期的零息率可换股债券，本金总额156亿港元。
一天之内进行的上述两项融资，若全部转换，碧桂园股本将扩大近5.41%，但也共计为其带来了高达234.8亿港元的资金，该笔资金将用于偿还债务以及一般营运资金。
由于配股摊薄盈利，消息公布后碧桂园股价应声下跌超过6%，但有分析认为，短期的股价波动属正常情况。
在1月份入袋超200亿元资金后，碧桂园在2月第五天，便又马不停蹄地宣布其规模100亿元的租赁住房REITs获批通过，用于推进其此前提出的“3年内100万间”长租公寓业务目标。
至此，2018年开年至今，碧桂园已通过各类融资方式，获得了近400亿元的资金。
碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君现身某活动时称，2018年房地产市场已经有了持续去杠杆的动作，预料今年资金继续偏紧，因此配股是为了在市场去杠杆及资金收紧前做好准备，并强调是从公司的经营作出考虑而非为了影响股价，短期内，碧桂园也绝不考虑再配股融资。
恒大则选择在1月的最后一天在其令人瞩目的融资旅程中添上浓墨重彩的一笔。这家5000亿元规模的公司此次选择了之前鲜少尝试的股本集资，即发行2023年到期的180亿港元可换股债券，将按年利率4.25%计息，每半年支付一次。该笔可换股债券将筹集所得款项净额，恒大将用于为公司现有债务再融资及用作一般公司用途。
事实上，近段时间可转换债券突然成为了房企融资的新宠。据中国房地产报记者不完全统计，在恒大之前，就有包括碧桂园、旭辉、宝龙、新城控股在内的4家房企先后宣布发行可换股债券，融资总金额高达387.36亿港元。
上海某房企高管称，在金融去杠杆背景下，融资渠道的多元化显得尤为重要。去年以来房企就一直在积极地拓宽融资渠道，今年开年以碧桂园、恒大为首大中型房企多渠道融资计划的背后，则是大房企们普遍认为融资继续收紧的情况下，中小企业资金会有困难，提前准备好“钱粮”就可通过并购这些中小企业的物业获得更多的市场份额。
在融资渠道的多元化下，美元债的发行也成为不少房企融资的重要抓手。
2月6日，绿地控股公告披露，发行两笔美元债，总额7亿美元，包括一笔发行4亿美元3年期定息债券，票面利率为5.25%，到期日2021年2月12日；另一笔发行3亿美元5年期定息债券，票面利率为5.90%，到期日2023年2月12日。
此前1月8日，龙湖就宣布发行两笔共计8亿美元的优先票据用于再融资。1月25日晚间，友湖又发布公告披露了一笔大额融资。其与8家银行签订了融资贷款协议，从而获得5年期的可转让定期贷款信贷融资，贷款本金总额高达102.09亿港元。
相关资料显示，1月以来发行美元债的中资房企占比所有中资企业26%，认购倍数也在走高，除了碧桂园、首创集团融资倍数在4～6倍之间，其他如龙湖地产、时代地产、厦门象屿、金轮天地发行债券的认购倍数均在6倍以上，龙湖最高，达到7倍以上。
惠誉评级称，在持续控制金融风险的监管大环境下，2018年中国企业境外债券发行总量或将再度上涨。向境外市场转移的趋势并未导致企业部门风险大幅上升，风险仍然主要存在于国内的高杠杆率。大多数发行人并未过度发行远高于其本币现金流量的外币债务，故预计监管机构将不会采取严苛的措施来限制企业在境外融资。
偿债高峰将至
在经历了年底一轮规模冲刺之后，各大房企又开始扎推资本市场捞金，希冀赶在春节前把钱袋子装满，为新一年的业务发展蓄力。
然纵观过去多年，房地产行业融资始终以债权融资为主，尽管有信托、私募等形式，但往往沦为通道，“明股实债”现象十分普遍。如今，股权融资的盛行或多或少反映出房企资金压力下被迫转变融资方式的“无奈”，亦是还债“双高峰”与融资渠道“多重封堵”压力下的必然结果。未来2~3年地产债将迎来到期、 56 31774 56 17964 0 0 2055 0 0:00:15 0:00:08 0:00:07 3486售高峰。
同策研究院研究员敖毓旻认为，房企作为资金密集型企业，无法灵活的根据外部资本市场情况调整收缩自身的规模和现金流量。在债权融资额度无法满足企业需求，融资成本居高不下的情况下，上市房企股东可能会通过股本配售的方式为上市房企注入资本金。
据同策研究院监测的40家房企1月份获得的融资额度中，海外配股融资总金额为93.17亿元，占融资总额比为14.62%，仅次于公司债，其中股票配售方式融资总额折合人民币达90.80亿元。其中，碧桂园每股17.13港元配售已发行股本的2.16%；中国金茂每股3.7港元配售已发行股本的8.43%；其他11家港股上市公司股权融资执行股票期权计划，共计2.37亿元。
市场上也有声音认为，配股融资虽可获得大量资金，但多数房企更倾向于债权融资。总体来看，今年房企还债压力增加，融资难题难解。
根据海通证券统计分析2015年地产企业发行公司债的期限结构，约44%的地产公司债采用了3+2年期限结构，4%的采用3+3模式。2016年发行的地产公司债中，分别有18%和7%的债券采用了2+1年和2+2年的期限结构，这些结构的公司债都将在2018年进入回售期。
这意味着，2015～2016年发行出来的地产债，大部分要在3年及以上年份后到期，这一特殊的期限结构，使得2018和2019年成为地产公司债进入回售期的集中阶段。其中，存续地产债中，2018年需偿付规模为1613亿元，是2017年的2.3倍。2019~2021年逐年增加，需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元，2019年也有接近3700亿元，规模之大史无前例。
业内人士称，房企普遍缺钱是今天的“新常态”，由此形成了小开发商融资难导致资金链断裂，老板跑路及工程烂尾等现象层出不穷。大开发商则是疯狂制造地王，表面上做大做强的背后却是拿地抵押贷款，套取银行资金。所以“差钱”的现状导致当下的房企普遍采用负债方式筹措资金，且资产负债率普遍偏高，有甚者高达90%。对于玩惯了“债务游戏”的地产业来说，“大空头”威胁将会长期高悬于头顶，它的降临只是时间问题。
海通证券分析师姜超认为，随着债务到期量增加，未来企业流动性将面临较大挑战，进而引发企业分化加剧，大型房企缓冲能力强于中小企业。大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏，存货销售比普遍较低，未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱，未来可能有偿债风险，中期偿债压力较大。