北京一小区“转供电”加价争议背后：复杂历史遗留问题浮出丨焦点
中房报记者 李叶丨北京报道
经过与物业长期交锋、维权，北京钻石空间业主似乎取得了阶段性胜利。不过，仍有诸多问题待解。
近日，北京市马驹桥镇钻石空间小区多名业主向中国房地产报记者反映，因该小区使用的是“转供电（即电网企业无法直接供电到终端用户，需由转供电单位转供）”，小区物业公司借此向业主收取高价电费：2016年刚入住时，电费为1.4元/千瓦·时；2019年8月，业主反映电价过高后，电费降至1 .1元/千瓦·时。另据业主了解，北京电力公司卖给钻石空间小区的电价平均为0.86元/千瓦·时。
2022年年初，有业主查到相关政策了解到“转供电”不许加价后，业主代表多次找物业要求电费降价，无果后便开始维权。
业主庄女士介绍，她们通过12345投诉了小区物业“转供电”加价的违法行为 ，转入北京市经济开发区商务金融局给予立案后，又转入经济开发区执法局处理。期间，物业公司将收费改为0.9元/千瓦·时，但要同时缴纳0.2元/千瓦·时的服务费用以规避处罚。同时，还对提出反对的业主进行“断电”威胁。
6月14日，中国房地产报记者拨打了北京钻石空间物业公司电话，接线工作人员表示，正着手退还多收的电费，退款方案已经交给北京经济开发区执法局，等确定退款金额和退款方式后会通知业主。
随后，记者致电北京经济开发区执法大队相关负责人了解情况，该负责人表示，事件正在处理中，目前不方便接受采访。
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争议不断的收费
北京钻石空间业主与物业公司间的问题已累积多年。
业主王女士在接受记者采访时表示，此前与业主签订服务合同的物业公司是北京市胜利物业管理有限公司第一分公司，其为北京市马驹桥镇政府物业企业。入住不久后，在业主不知情且未更换合同的情况下，物业公司变成了北京嘉苑物业有限公司，“我们找到物业企业负责人了解情况，他表示，公司只是变更了名字，人员还是‘原班人马’。”
除了公司更替，引发业主最大不满的是诸多收费问题，其中一项便是物业收取的高价电费。入住初期是1.4元/千瓦·时；后经业主反映电价过高后，电费降至1.1元/千瓦·时。但业主们认为，这一收费标准仍高于其他小区，北京电力公司卖给钻石空间小区电价平均为0.86元/千瓦·时。
“在业主就电费问题进行投诉和维权期间，物业公司工作人员还通过微信群对业主进行了‘断电’等威胁。”庄女士表示。
庄女士向记者展示了物业公司工作人员发送的微信消息，称“本小区供电属于高压自管户，需自行收电费并售电，所以产生了一系列费用（售电设备、售电人员办公费及工资，变压器维保等），因此才会多出费用。执法局表示理解，告知物业不能再在电费单据中加其他费用，可以做成综合服务费用，2022年已经整改完成并合理合规。2020年和2021年的费用也要整改为综合服务费，需要业主或租户签字退费并改为收综合服务费；现已有70%业主签字。由于前两年售电费用已实际发生，后续如有业主拒绝签字，造成执法罚没，相关业主需补交售电费用，如果拒不补交将不提供售电服务”。
对于此次事件，北京市汉华律师事务所律师齐正在接受记者采访时表示，在电费里加收服务费也属于变相涨电费，是违法的。如果威胁业主属实，也涉嫌违法。
目前，经业主维权后，北京钻石空间物业公司正着手退还向业主多收取的电费，退款方案已经交给北京经济开发区执法局。
另一方面，业主对小区物业其他收费也颇有微词。
“小区的生活成本也很贵，物业费是3. 8元/平方米/月；垃圾处理费是66元/年；停车管理费是3300元~4400元/年，且停车管理费收据是以个人名义开具的，上面没有任何单位公章。据我们了解，隔壁新海北里南里小区用的也是胜利物业，他们的物业费是0. 7元/平方米/月，停车费只要300元/年，没有垃圾处理费。”业主鲁先生表示，同一个物业公司、同样的服务，为什么我们的生活成本比别人贵这么多？
对于业主反馈的问题，上述北京钻石空间物业公司工作人员也觉得委屈。他称，“北京钻石空间为工业用地，开发时开发商安装的变压器就是一般工商业用电，后经多方调整才开发为可以入住的小区。小区属于高压自管户，需物业公司自行收电费并售电，所以产生了一系列费用。正常小区用电是电力公司管理，物业公司不需要介入。”
“这么收费也不是要‘贪污’这个钱。”上述北京钻石空间物业公司工作人员表示，这个小区没有公共维修基金，各方面也不成熟，收上来的费用都会用来对小区进行相关维护。
对于上述工作人员解释，庄女士则不太赞同，“物业在未告知业主的情况下，在小区里私自安装电梯广告、饮水机、快递自取柜，所得收益从未向业主公示；业主又如何相信‘转供电’加价的钱是取之于民用之于民？”
庄女士还表示，“如果小区有了房产证，自然就会有公共维修基金。”
至于北京钻石空间房产证问题，又牵扯到钻石空间复杂的“身世”。
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“身世”复杂的钻石空间
“钻石空间所有现存问题归根到底是产权问题。”庄女士表示。
记者了解到，北京市马驹桥镇钻石空间小区自2008年开始以员工分房形式对外销售，2008年到2010年，几百名购房者以9800元/平方米单价从开发商手中购买了该处房产。
“我是2010年购买的钻石小区的房子，当时法律意识也不强，不知道要看预售证，认为有合同就行。”庄女士称，开发商承诺政府已经有了规划，内部房很快就会转为普通住宅，购房合同上还写着2010年10月交付。
此后，该小区一直未交付，开发商承诺的公司内部房转为普通住宅的承诺也未能兑现，给出的理由是与政府规划有关。
直到2015年，在业主多次交涉和向政府反映下，该小区才实现入住。不过房产证问题仍无法解决，小区土地性质是工业用地的情况也浮出水面。
记者查询北京市规划委员会在2006年11月30日为钻石空间小区所在地块开具的《建设用地规划许可证》发现，项目用地名称标注为“工业用地”；在2007年6月20号开具的钻石空间小区1、2号楼建设工程规划许可证建设项目名称标注为“办公用房”。
业主提供的资料显示，该小区开发商为北京银凯新型建材有限公司（以下简称“银凯建材”），已于2019年被吊销经营执照。
一名业主告诉记者，银凯建材经营混乱、债务纠纷众多，还存在一房多卖、以租代售、以房抵债、一房多抵情况，业主们深受其害。
“现在钻石空间没有开发商，开发商的债权人就是实际控制人。他们常常在小区里刁难原购房业主，一有业户无法忍受刁难便会被迫搬离，他们就会组织人员上门换锁、进行强占；之后将这处房源以低价出租、抵债，从而获利。如有人报警、起诉，就说是‘产权纠纷’。”庄女士表示，这些都是因为购房人没有房产证造成的。
据记者了解，北京市规划委员会2006年11月2日曾给小区下发《规划意见书》，显示建设用地性质是居住用地；但当年11月30日开具的《建设用地规划许可证》上却又改为了工业用地。
“北京钻石空间已经是一个有规模的住宅小区，老百姓也长期居住，理应有相应的权利。”庄女士表示。
自2020年起，钻石空间业主看到北京市发布的《关于印发切实解决历史遗留房地产开发项目不动产登记有关问题意见的通知》、《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》、北京市历史遗留项目不动产登记联席会议办公室印发<关于加快解决历史遗留项目不动产登记问题的实施意见>的通知》等解决历史遗留问题文件后，再次燃起了“将工业用地转为住宅用地”“取得房产证”的希望。
不过，他们的期待再次落空。
2021年8月，北京市规划和自然资源委员会在接受媒体采访时直言，钻石空间不在解决历史遗留项目中，主因是其涉及在工业用地上建设住宅。对于这一解释业主们并不满意。目前，他们正着手准备资料，向北京市各级政府部门反映钻石空间小区情况，并提出将该小区纳入历史遗留项目解决的请求。
北京钻石空间小区未来走向如何？记者将持续关注。
责任编辑：马琳 刘亚
审读：戴士潮
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