房产 | 湾仔的老房子，住着全港学历最高的人！
湾仔是一个特别的地方，粤语里有“小海湾”的意思。
它东起坚拿道，西至军器厂街，南至宝云道，旧称下环，是“四环九约”里的其中一环。
若将香港岛以地铁站沿线点个中心，那湾仔就在港岛的最中心地带。
湾仔
图：网络
1843年以来，湾仔一直是内地人聚居的地方。从前内地人迁移来港时，上海人多在北角聚居，广州人则选择在湾仔落地生根，令湾仔弥漫着一股羊城气息。例如皇后大道东两旁的骑楼式唐楼，便属广州式建筑。
骑楼式唐楼
图：网络
不过随着城市的发展以及不停地移山填海，昔日的“小海湾”早已不复见。现今，湾仔全区面积约10平方千米，常住人口将近20万，非常住人口则多达60万。这里聚集着许多高学历人才，更有不少内地来港人士。
正因地区的人流量变大，使得湾仔一代的住房需求有增无减。很多朋友都会觉得历史悠久地区的楼又破又小又很密。但其实湾仔也有不少新盘。
区域概况
评星：★★★★
1921年，湾仔区一带为缓解居住需求，开始首次大规模的填海工程，这项长达9年的填海工程辟出庄士敦道、马师道、杜老志道、史钊域道及菲林明道等主要街道。
其后近百年间，该区又先后进行过5次大规模的填海造地，将这座小岛的海岸线至少向北移出1千米，拓出大片土地用于商业发展。
湾仔正消失的海岸线
图：星岛日报
但其实湾仔区的真正开发，始于1904年电车的全线开通。踏入20世纪，随着九龙的开拓，大部分无缘居于山顶的富有外籍居民渐渐移居九龙，又或上迁坚尼地道一带新建的大宅。日籍居民则在山下取而代之，在此定居及经商，成为湾仔的新群体。
20世纪70年代，铜锣湾至红磡的海底隧道落成，以及海傍的告士打道启用之后，湾仔成为连接香港与九龙的主要通道，也是贯通港岛东部与西部的重要交通枢纽。
红隧转车站
图：香港巴士大典
之后短短20年左右，湾仔新型建筑便如雨后春笋般冒出来。最先是1980年建成的合和中心。此后，太古地产致力发展湾仔皇后大道东头段（近金钟），令湾仔逐步朝着大都市的道路走去，行人云集。
但随着1995年利舞台广场重建开业，旧码头清拆，以及中环发展成为香港的商业心脏后，湾仔便风光不再，更成为金钟太古广场、铜锣湾时代广场两个潮流消费区之间的一道“断层”。
合和中心
图：香港旅游发展局
可毕竟是生活老区，湾仔吸引所长的，主要是便捷和亲切，太方便了！它就像一个浓缩的小型城市，衣食住行都可以在这里搞定。
交通网络
评星：★★★★
1. 地铁：
湾仔区涵盖了港铁湾仔站、铜锣湾站、天后站和会展站，天后站往东两个站即可换成将军澳线连通九龙东和新界，湾仔站往西一个站即可换成荃湾线连通九龙，会展站可以转乘红磡，是“过海”打工人的标配。
港岛线
图：港铁
2. 巴士：
湾仔区交通需求极大，该区内有多达262条巴士、小巴及居民巴士路线可往来港九新界各地。
湾仔巴士路线
图：香港巴士大典
3. 渡轮：
湾仔码头全称湾仔渡轮码头，邻近香港会议展览中心，现时设有1条天星小轮航线，来往湾仔及尖沙咀的天星码头。对于住在湾仔区的居民来说，往来九龙选择多样，不需要局限于巴士或地铁转线。或许不久将来，九龙与香港两岸又会再走近一步。
天星小轮
图：网络
4. 叮叮车：
港岛现时有6条主要的叮叮车线路，湾仔区的居民则可以搭乘叮叮车前往港岛各地，当中还包括东半山山脚的跑马地。靠着叮叮车就能达成“进可中上环，退可铜锣湾天后”的日常生活工作半径。
湾仔叮叮车路线
图：网络
生活配套
评星：★★★★
1. 商场&写字楼：
湾仔区的大型购物区有铜锣湾坐镇，包括时代广场、利舞台、利园商场、希慎广场和SOGO这些著名地标商场。除此之外，还有：
利东街
利东街是大名鼎鼎的“喜帖街”如今的名字。因为利东街过去是香港印刷品制作商店的集中地，其中又以制作喜帖最为著名，所以被市民叫做“喜帖街”。又因为一首耳熟能详的歌曲成为“打卡街道”。街道全长约200米，两旁有露天茶座、品味创新的餐厅及本地和外国特色潮流品牌等。利东街正好就在楼盘喜汇楼下，所长之前在湾仔区上班，除了方便还可以随时逛逛逛。
利东街
图：香港旅游发展局
中环广场
香港第三高楼及湾仔区最高的大厦，高度仅次于环球贸易广场及国际金融中心二期，进驻的著名机构有瑞士驻港总领事馆、意大利驻港总领事馆和西班牙驻港总领事馆等。
中环广场
图：网络
华润大厦
甲级写字楼，地下至2楼为商场，主楼3至5楼为中国外交部驻港公署领事部，副楼3楼以上为香港瑞吉酒店，主楼其余为写字楼部分。
华润大厦
图：新浪
新鸿基中心
同为甲级写字楼，楼高53层，地下至2楼还设有购物商场，其余为写字楼部分。
新鸿基中心
图：星岛日报
2. 星级酒店：
湾仔区星级酒店扎堆，很多都在铜锣湾。
香港万里海景酒店
五星级酒店，香港会议展览中心上盖，共857间客房，酒店平台设全港最大室外温水泳池。
香港万里海景酒店
图：酒店官网
富豪香港酒店
五星级酒店，邻近维多利亚公园，设有481间客房，部分房间可享有维多利亚港海景。
富豪香港酒店
图：项目官网
香港诺富特世纪酒店
四星级酒店，邻近港铁湾仔站，共提供511间豪华客房，当中包含5间伤残人士客房。
香港诺富特世纪酒店
图：网络
2. 校网：
小学属12校网，中学属湾仔校网。
其中12校网是四大校网中竞争最小的校网，该区相对其他校网住宅供应较少，但学校数量却不遑多让，最明显特色在于拥有最多的直属/联系官津小学，在整个校网会参加小一入学派位的14所官津小学中，多达六间小学拥有直属/联系英文中学，因此广受追捧，又因女校素质高成绩优异，是家有女儿的首选！
12校网具体情况
图：网络
3. 医疗：
区内有湾仔长者健康中心、律敦治及邓肇坚医院、旅游健康中心和贝夫人普通科门诊诊所。
律敦治医院
图：香港01
康乐文化
评星：★★★★★
湾仔区除了有著名的维多利亚公园，还有临海而建的金紫荆广场和会议展览中心。
维多利亚公园
图：网络
每天于香港会议展览中心举行的升旗仪式也是一道风景线。尤其在每年的香港特区政府成立纪念日和国庆节，升旗仪式更加隆重可观。这里是内地游客的必到景点。
香港会展中心
图：香港旅游发展局
若是在湾仔的住户，除了以上景点，还有很多日常康乐设施供你选择，例如骆克道游乐场、修顿球场、骆克道体育馆、湾仔公园、湾仔运动场、轩尼诗道游乐场、伊利沙伯体育馆，满足居民日常运动锻炼的需求。
康乐设施选择多样
图：网络
看到这里，如果想要在湾仔买房，湾仔的房有一个特点你必须知道，就是“新旧交替”。
热门屋苑
湾仔区楼盘过去30日成交的平均实用呎价为15313港元/呎。
二手楼盘：
其实湾仔区屋苑较少，单栋物业较多，大多数楼龄30-50年，代表物业有伊利莎伯大厦和维多利大厦。但也有不少楼龄少于15年的次新盘，如囍汇、尚汇和萃峯等。
尚汇（平均呎价2.2万-4万港元）：单价最高的次新盘，代表性楼盘中间隔选择最多，大多数单位可享维港烟花海景，距离港铁铜锣湾站需5分钟步行路程，无基座商场，但有自己的住客会所。
尚汇
图：美联物业
囍汇（平均呎价：2.1万-3.4万港元）：单价第二高的次新盘，是湾仔区所有屋苑中提供最多单位数量的一个，大部分单位看的是楼景，有基座商场和住客会所，楼下即是利东街购物中心，距离湾仔站仅需4分钟步行路程。
囍汇
图：香港经济日报
萃峯（平均呎价：1.9万-3.2万港元）：位于湾仔活道28号，发展商为丽新发展，于2011年6月开始落成，由1座楼宇组成，共有130个单位。屋苑内设有会所、泳池、儿童设施、娱乐设施、餐饮设施、美容/保健、休闲区，由楼盘步行至港铁时间约6分钟。
翠峯
图：美联物业
湾仔区目前在售的新盘有一套：壹嘉。
在售新盘：
壹嘉
最低售价737万港元
壹嘉位处湾仔道109号，属于单幢的现楼新盘，共提供100伙。住宅部分由6楼开始，每层4伙；6楼单位属连平台特色户，标准楼层则为7至32楼。
壹嘉
图：美联物业
壹嘉主打开放式和1房户，但实用面积最小的开放式户也有316方呎。
壹嘉示范单位
图：香港01
壹嘉示范单位
图：香港经济日报
以高层单位而言，向北的客厅连接露台，景观以湾仔栉比鳞次的摩天大厦为主，而饭厅一方的窗户，望湾仔及东半山一带山景，双重景观，采光更佳。
所长总结
湾仔从开埠之初的望海观音古庙，到现存的当时顺海而行的电车轨道，再到后来的告士打道、会议道……一条条海岸线不断成为后来的内陆路，逐步成为香港最具特色的历史区域之一。
湾仔有缺点吗？当然有，一是东西交通必经，轩尼诗道和海傍惯例塞车；二是没有大屋苑，儿童缺乏游乐设施。但作为优质住宅区：半山之下、最好的学区之一、邻近中环CBD、身处湾仔铜锣湾商圈等种种优点，瑕不掩瑜。
湾仔菜市
图：香港旅游发展局
想在湾仔区买房的朋友如果很看重投资回报、方便孩子拿学位，可以考虑湾仔的旧楼，两房的选择很多。实用率高，改动空间也比较大，如果买这里，预算也可以降一些。再加上好校网，租务需求旺盛，租金回报也不错。
和天后那些楼龄很新的单栋相比，你可以买到面积更大，出租回报更高、呎价更低的房子。但要考虑你自己是否能够接受住这种老房子。
湾仔蓝屋
图：网络
如果想买来自住，过去十年，湾仔区新增的楼盘只有6个，能满足大家预算又配套优质的并不多，好的盘源肯定是买少见少的了，想要入手的话就需要提前分析好。
湾仔码头巴士总站
图：香港经济日报
从混杂鱼腥味的湾仔街市，一路走到皇后大道东，沿着石水渠街的斜坡往上走，远离车水马龙的皇后大道。一路宁静清幽，社区公园的紫荆开得热闹，鸟雀在老人的棋局上鸣啼，几位老人在老式收音机嘶哑的声响中打太极拳，动作轻缓，面容自若，在晨光中神采奕奕。湾仔早已看不到旧时混乱肮脏，整洁有序让“烈佬”们也要感叹一句：“湾仔现在好靓，也不是我以前的湾仔了。”
*图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
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