买房 | 美国再次降息！以后香港买房这笔钱可以省！
继美国总统大选结果出炉之后，又一国际关心的话题，终于尘埃落定：美联储宣布再降息25个息点！
这是美联储年内继9月降息50个基点以来的第二次降息，两次已经累计降息75个基点。
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图：点新闻
香港金融管理局也随即宣布按照既定机制下调基本利率0.25厘，至5厘，即时生效。
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图：香港经济日报
不过，鉴于基准利率仅是金融机构用来确定贷款利率和存款利率的基础参考利率，香港三大发钞行有没有降低港元最优惠利率（Prime Rate，简称“P”）才是关键。
这不，香港发钞行汇丰银行、中银香港、渣打银行相继宣布跟随减息，将P下调25个基点，高于市场普遍预期。
银行将P下调25个基点
图：点新闻
P直接锚定香港本地企业和居民的融资成本，尤其香港购房按揭利率直接与P挂钩。所以香港三大行降P，会直接利好香港楼市！
供楼成本降低
这是最最最直接的影响。
现在香港银行提供两种按揭贷款计划——“H按”（香港同业拆借利率，Hibor Rate）及“P按”。
H按和P按
图：网络
对于现有按揭客户而言，特别是持有H按按揭的业主，降息开启，银行拆息持续下降，实际利率跌破锁息上限后，将会节省更多利息；至于使用P按按揭的业主，在银行调整最优惠利率后也会减轻供楼压力。
另外，对于目前有置业计划的买家来说，除了能享受到利息开支的减少外，申请按揭时的收入门槛也会降低。
3个月内再减P
图：星岛日报
所以不论用H按还是P按计划供楼，供款成本都会减少。
再举个例子，假设贷款金额为500万元，按揭期限为30年。
9月前每月供款额为24233港元，9月第一次减息后降至23512港元。11月第二次减息后进一步降至22803港元。也就是两轮降息之后，每月月供少1430港元。
数据表
图：星岛日报
楼市需求提升
按揭利率下降，加上各银行对按揭态度的积极性，除了减轻现有业主的负担，还增加了买家入市的信心。
楼市现曙光
图：东网
最新数据显示，10月份香港楼宇买卖成交量按月升了五成，按年更升近一倍，其中住宅楼宇成交按月升近六成，按年升逾121%，扭转了过往交投平淡的局面。
10月楼市交投升5成
图：财华社
看来已经有不少人正把握减息的机会调整资产配置，释放银行定存中的资金流入大宗商品和固定资产。
首先，投资客会选择买楼收租，因为现在供楼金额下跌了，而租金维持上升，租金回报率提高了。
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图：中国评论新闻
其次，在租金续升、“供平过租”的形势下，转租为买的人会增多，毕竟买房自住总好过替房东供楼。
减息周期“租转买”个案增加
图：大公文汇
多重政策支持
除了减息，香港楼市还得到了其他利好条件支持。
例如在今年3月全面“撤辣”，不管你是香港非永居、内地人、甚至是外国人，来香港买房，都可以享受跟香港永居完全一样的政策。
只需要交一个1.5%~4.25%的首置印花税，除此之外，一分钱不用多交！
香港楼市全面撤辣
图：Finance30
内地客预算成本对比
图：新浪
以购入1000万港元物业举例，外来买家2024年3月撤辣后要比2022年1月未撤辣之前少交262.5万港元的税。
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图：星岛日报
上个月，港府发布新的施政报告，其中对住宅及非住宅物业的按揭政策进行了统一调整：不论物业的价值高低、是否为自用或公司所持有，以及买家是否为首次置业者，按揭成数的上限均被设定为70%。
同时，供款的入息比例上限也被统一调整为50%。这一变动吸引了众多潜在的楼房投资者和收租人士进入市场。
相关细节
图：大公文汇
此外，报告中还重启了通过购房办理香港身份的政策，允许新资本投资者入境计划投资于住宅物业，但要求该物业的成交价格必须达到或超过5000万港元，助推豪宅市场。
政策规定
图：大公文汇
新盘蓄势待发
如今，香港的新盘市场仍然有大量房源，已建成但尚未售出的尾货单位超过2万套，再加上未来三至四年的一手住宅潜在供应量还有11.2万伙。因此，当香港楼市再次迎来降息这一重磅利好消息时，开发商都希望能借势快速去货。
2024年新盘有4.1万伙
图：香港经济日报
香港11月有多个新盘已经摩拳擦掌。在即将出现的新盘“大战”中，为争夺有限的购买力，各大开发商很可能再次发起价格战，以接近二手房市场价甚至低于市价的策略定价，刺激刚需客以及投资者的购房意愿。
因此所长预计年内新盘的成交会优于二手房，因为部分开发商可以为买家提供更优惠的付款计划及回赠。
新盘齐“抢工”
图：星岛日报
至于降息后哪一类物业将会明显受欢迎呢？所长认为中小型住宅的成交恢复更快，因为1000万港元以下的住宅，按揭贷款的每月还款额可能比租金还要低，租房的刚需客可能会“转租为买”，有地铁连接的楼盘将更受打工人的欢迎。
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