聚焦｜“三价合一”政策细则专业解读 你想知道的都在这

3月28日晚，

传闻已久的深圳二手房交易

“三价合一” 政策落地。

该消息一出，就迅速刷爆了朋友圈。

所谓“三价合一”是指

成交价、贷款评估价、网签价三价合一。

以下是政策全文

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根据中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位，为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）完善房地产金融调控的政策要求，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。

该通知要求：商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

政策发布后，各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神，要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。

新政一出

一时间人心惶惶，众说纷纭

那么为什么要出台这一政策？

是否会给购房者增加税收？

对房产价格又有何影响？

一起来看深网的专业解读

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3月29日，深网记者采访了深圳房地产研究中心主任王锋、广东诚公律师事务所合伙人、律师颜宇丹，北京市大成（深圳）律师事务所房产律师刘子孺，来听听他们带来哪些权威声音和专业解读。

深圳房地产研究中心主任王锋

1

为什么要出台这一政策？有何意义？

王锋表示，深圳土地资源紧张，二手房的成交规模一直高于一手房，极容易出现投机炒作行为。从今年前两个月房地产市场的成交情况来看，1月、2月的二手房成交量增长非常快，已经比去年同期上升80％。从国家统计局房地产价格指数的统计来看，深圳在今年前两个月的二手房的价格指数都是全国第一，上涨较快，极易出现新一轮的房地产过热现象。

针对这种情况，人民银行等三部委及时出台文件，“我认为对于稳定二手房市场、保持房地产市场的调控目标，特别是落实中央‘房子是用来住的，不是用来炒的’这一精神，意义重大。” 此外，新政策出台以后，对于市场的未来变化可能会有一些调整，此后房地产市场还会继续保持平稳健康的运行态势。

2

新政策实施是否会给购房者增加税收？

王锋指出，新政策实施主要是规范借助金融杠杆炒房的这种现象，但是也不可避免地会带来一部分购房者税收成本的增加。 “但我认为，政策实施所带来的税收成本增加，是依真实价格依法纳税，是法律的规定，是社会应该坚持的底线。”他还表示，新文件出台后，阴阳合同现象将大大减少，房地产市场的诚信程度也会大幅提升。

3

新政策出台对房产价格有何影响？

目前宏观调控的整体目标，是按照房价环比不增长的总体要求。从最近几年的房地产市场运行来看，泡沫风险较大。就新房市场的调控情况看，虽然实施了严格的限购限贷限价措施，但是房价总体是保持稳定的，既没有出现持续大幅上涨，也保持了一定幅度的回落，这有利于“刚需”购房，有利于老百姓真正的实现住有所居。同样，二手房市场政策出台也是有利于房价稳定。

广东诚公律师事务所合伙人、律师颜宇丹

“媒体解读为要么涨首付，要么增税负，我不这么看。在深圳，为避税签订阴阳合同，按政府核定价过户是普遍现象，如银行和不动产权登记中心联网，也只能统一银行贷款评估价和网签过户价，真实成交价依然无法做到真正统一。”

她认为，按政府核定价过户，一般会比真实交易价少，如果按照政府核定价贷款，价款少了交给银行监管的首付比例也会少，只不过买家需额外向卖家补差价了，而不是说直接涨首付，阴阳合同依然杜绝不了。三价合一后最直接打击的是“高评高贷”，如果为高贷而高评，网签过户价提高税费就提高，但我想这部分人宁可再多准备资金也不会多交税。

颜宇丹律师预测，“三价合一”新政或许会引发一些二手房买卖纠纷。首先，由于在房地产中介的引导下，部分购房者为赶“三价合一”正式落地实施前网签，二手房速买速卖，在签约时买卖双方可能有一些细节未考虑清楚就签订合同，当合同条款约定不明时签约后会产生一些合同纠纷。

其次，“三价合一”新政后如房地产市场出现房价波动，买方卖方都可能出现悔价的情况，则可能会引发二手房买卖合同纠纷。

每次房地产新政出台后还会颁布实施细则，过渡阶段由于买卖双方站在各自不同的立场，当新政实施对合同的履行产生影响，双方又无法协商一致的情况下，可能会引发一些诉讼。

北京市大成（深圳）律师事务所房产律师刘子孺

深圳的“三价合一”政策从3月28日下发通知，3月29日起就必须按照网签合同备案价或评估价的最低值审批银行贷款。刘子孺分析说，“三价合一”意味着银行的放款没法按照此前约定的贷款额度发放，而是以政府的合同备案价为基准书审核放款。对买家来说，购房必然需要增加现金的投入，如首付提高，或者税费增加。

一下子买家要多出一笔钱，很可能导致买方必须放弃购房。如果因上述原因没有钱完成交易，买家毁约是否会因此承担违约责任？刘子孺告诉记者，如果买方确因政策原因（不能归结于双方的原因）毁约，导致合同无法继续履约的，买方可以不承担违约责任。

三价合一后，买什么房子最划算?

1、次新房

次新房的房管局计税评估价与实际成交价差额不大，所以新政前后变化也不大。但次新房大多不满2年，增值税也是一笔支出，购房者应综合考量。

2、满5唯一的普通住宅二手房

因满5唯一可免征增值税与契税，很大程度上减少了购房者的支出。

3、寻找平衡点

对购房者而言，三价合一后最合适的是找到平衡点，通过适当提高网签备案合同价，增加税费，降低贷款评估价。

 “历史遗留”件符合相关条件仍可执行原有政策

28日，市不动产登记中心出台了一则《温馨提示》，就“三价合一”政策实施的贷款“历史遗留”件进行了详细说明，如果符合相关条件，仍可执行原有政策。

深圳出台新政规范购房融资之日起，凡不符合该文件规定的购房抵押贷款，将通过系统自动拦截方式，不予受理。但是，属于新政印发之日前贷款的“历史遗留”件，未经银行确认上传系统的，申请人需提交下列材料之一：

一、征信记录复印件（核原件）；

二、买方向卖方支付购房定金或者部分购房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方）；卖方通过中介机构收取定金或者部分房款（不含现金支付）的，还应提交房地产买卖居间合同或者委托中介机构代收定金、部分房款（不含现金支付）的协议书。

还是那句话：

房子是用来住的，不是用来炒的！

编写：吴俊霞

校审：施翔东

资料来源：深圳新闻网记者 潘润华 张玲、深圳商报、深圳本地宝

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