重磅！2020年！土地财政彻底改变？

土地管理法

时隔15年后首次大修

集体经营建设用地入市将全国推广

未来土地入市不一定要经过政府征地

土地财政可能将因此改变

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十三届全国人大常委会第十二次会议8月26日表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。

这一次的"修法"主要针对以下几点

1、集体经营性建设用地直接入市，无需国家征地

2、完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制

3、规划用于工业或者商业土地，暂时不包括住宅

4、自2020年1月1日起施行

亮点

集体经营性建设用地入市

无需国家征地

集体经营性建设用地入市，这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，是这次土地管理法修改的最大的亮点。

还有哪些亮点？

1、明确界定公共利益可以动用国家征收权

因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要整地的可以依法实施征收。

2、首次明确了土地征收补偿的基本原则

在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，这样就从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。

3、完善了土地征收程序

把原来的批后公告改为了批前公告，主要是是使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。此次修法在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定，一部分农村村民已经进城落户，对他们原来在农村的宅基地是否允许退出，这次修改允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。

意义

土地改革有何重大意义？

第一：未来，土地入市不一定要经过政府征地环节。这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，发生重大变化。

第二：增加农民收入，原先集体经营性建设用地收归国有，大部分收益会由政府获得，农民分得的比较少，以后有望改变。

第三：这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

第四：大城市郊区农村户口价值大增。一些农民将成为大批租赁住房的股东，长期享受土地红利。

影响

对楼市有什么影响？

中原地产首席分析师 张大伟

明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途。避免了对住宅等市场的短期冲击，主要影响的是非住宅类经营性土地。这一政策全面落地预计影响主要还是一二线城市，因为未放开住宅类属性，所以对于一二线城市看，特别是深圳等城市的商用土地将带来巨大的冲击。

苏州大学王健法学院副教授 程雪阳

集体经营性建设用地入市后的用途主要是工商业、服务业、旅游业，有一些地方在获得国土部许可后，可以进行公租房和廉租房建设。因此，后续公租房、廉租房市场的供给会增加，但是商品房市场价格估计不会有太多的变化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进

过去此类土地是需要通过征地等方式，即进行土地“国有化”的操作才可以进行出让。而现在约束减少，自然使得此类土地后续交易的活跃度增加。

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