重磅!上海新一轮调控“组合拳”密集出击
2021开年上海楼市新政频发，一套调控“组合拳”——积分摇号+新房限售+土地限价+限制离婚，将炒房“一网打尽”！
很多对于买房持观望态度的朋友，因为政策波动，内心摇摆不定。还有一些没有“做足功课”的朋友，对于新政一连串的发布，内心更是有一种“低头捡支笔的功夫，抬头再也听不懂数学课”的赶脚。
上海这一轮调控
到底发生了什么变化？
各项新政对于购房有何影响？
今天地产君就为大家梳理梳理，近期上海楼市新政。
2021年起对购房者有重要影响的政策及要点解读，且看下文：
01“限价”“限售”调控新政
详情回顾↓见链接：《重磅！上海楼市调控，再加码！》
3月3日，上海市房屋管理局发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。上海市进一步加强房地产市场管理，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价；房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。
重点解读1、及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。
2、加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。
3、在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。
4、市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。
5、严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。
6、在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。
7、实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
此次通知中最为热议的点还是“限售”“限价”两个方面，目前来看，所谓“新房限售5年”，针对的是优先购房政策下的购房人群，也就是积分摇号购房群体，并不是说所有新房都需响应此条规范，此条规定主要为杜绝优先选房又想借机炒房的群体。
商品住宅用地出让实行限价竞价。这一规定和此前上海普陀区部分地块交易政府约谈事件（要点回看）关联来看，更加体现出上海将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”决心。限价可促使后续房企拿地更加谨慎，降低土地市场的热度。所以依然从区政府稳地价、稳房价、稳预期的核心点出发，后续在涉及住宅用地方面，房企需要充分了解此类限价政策，在拿地方面理性报价。
02“沪十条”新政
详情回顾↓见链接：《重磅新政！婚前有房者离婚三年内限购》
1月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》自2021年1月22日起实施。（非官方叫法 简称沪十条）。
该《意见》共有十条具体政策措施。从需求端和供给端对楼市进行了一定的调控。其中最为引起关注的调控点在于：
限制假离婚，离婚追溯3年（夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算）
增值税免征收年限提升至5年（增值税的“2改5”，即将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年）。
放贷制度更加严格，银行会进一步加强审贷管理，加大核查力度，防止突击放贷。
该政策有效打击假离婚“炒房”现象，提高增值税征免年限又提高了炒作成本，这些组合拳可以降低投机买家的入市热情，打击市场炒作氛围，有效杜绝买到新房后转让赚差价的情况发生。外加其他政策条例的补充、完善与维护，强有力的促进上海房地产市场平稳健康发展。
03
认筹积分摇号制度落地
见链接：
《划重点！上海新房开启积分摇号时代！》
2月6日，上海新一轮楼市调控“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施。
新房摇号的新规，其实可以理解为是根据沪十条中提到的 “完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求” 这一条要求，应运而生的具体实施方案。
这项新规正式落地也意味着对整个上海一手房的购买模式增加限制，如今买新房热盘不仅需要资格，而且需要打分排队。
“沪十条”实施以来首次新开的3处楼盘，全部采用计分制，优先满足“无房家庭”自住购房需求。购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。
1.积分制的推行，可有效缓解 过去认筹楼盘购房者蜂拥而至，造成的市场虚热的局面。
2.新政策下上海无房家庭，可获得更多的选择权。
3.上海的外地人购买条件需满足“五年+已婚”状态。
4. 部分“置换一族”，为了拔高积分获取更高的选择权，会选择卖掉现有的房产，这或许也将扩充二手房市场的库存。
积分制购房小建议：
新政策下上海无房家庭将成为“最大的受益者”，可预算范围内优选“最火”的盘。
对于积分难以追赶又迫切想买新房的群体也不必恐慌，楼盘的认筹率低于130%，并不会触发积分摇号机制，所以市场上依然有很多楼盘，可以过去咋买还咋买，只相较于高分的摇号竞争者是失去了些许优先选择权。
对于分数过低，积分短期难以追赶拉高的购房者，可优先选不用摇号的楼盘或者可以直接考虑二手房市场。同时为了提高选房效率，网红盘可以直接绕行。
04上海房产税征收通知
上海市财政局、国家税务总局上海市税务分局、上海市房屋管理局联合印发了《关于本市开展部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》《通知》自2021年1月28日起执行。
上海房产税自2011年开始实施，已执行10年，并非最新出台。这份最新发布的《通知》仅对其中涉及税务机关及区县的表述进行了调整，文件名称、文件主要内容均与原《通知》一致，未发生变化。基本可以理解为房产税一直都在，申明只是广而告之“继续有效”。
具体实施房产税则按应税住房计税价格的70%计算缴纳。
应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率。
本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，该居民家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住、且其常住户口在该居民家庭拥有住房内的，可并入该居民家庭按每人60平方米计算免税住房面积。
对部分住房暂免征收房产税，具体包括：
1. 本市居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房。
上述住房超出国家及本市有关房屋征收或拆迁的补偿标准的部分，应按暂行办法的规定，计算确定房产税征免面积。
2. 本市农村居民通过宅基地置换试点政策取得的住房。
05法拍房纳入限购
详情回顾↓见链接：
《上海楼市调控加码！法拍房纳入限购范围，首套房源3月8日起拍》
虽目前还未看到有关部门对相关政策信息进行“官方发布”，但购房者在拍卖平台所看到的法拍房要查限购的信息，代表相关政策已经执行。
位于上海市的住宅房产拍卖标的，包括公拍网、阿里拍卖、京东拍卖等拍卖平台的司法拍卖频道中的住房拍品均提示参拍者需要符合上海市商品住房限购政策。竞买人参与竞买的，应当事先确定在上海市具有购房资格，拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。
在围堵“假离婚”之后，上海再度出手，将法拍房纳入限购范围。过去，法拍房成为不少限购人士绕过限购政策“钻空子”获得房产的捷径渠道，而这条限购政策的落地，是将此漏洞渠道彻底堵死。
06上海房贷新增发放条件
详情回顾↓见链接：
《突发！继1.21新政后，上海银保监局也出手了！》
1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》
各商业银行将采取有效措施加强对借款人，尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查；重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
主要影响据悉，下一步，上海银保监局将对辖内商业银行房地产政策执行及自查情况开展专项检查，对发现的违法违规问题依法采取监管措施，促进上海地区商业银行住房金融业务稳健运行和上海市房地产市场平稳健康发展。
部分素材来源：上观新闻、金融时报、澎湃新闻等
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