从卖不动到限售，这个板块逆袭的三个原因？
近期的上海，新房市场里关于入围分的讨论很热烈。从网上爆料的消息，新政后第一批“限售”楼盘要出现了。
比如位于青浦徐泾的招商虹桥公馆，典型的大虹桥网红盘，网传分数线65.39分。但比这个分数更高的，却是位于闵行浦江镇的新城·千禧公园，网传入围分数线达到66.2分。
值得注意的是，新城·千禧公园的旁边就是建发·浦上湾——上海首个触发计分的楼盘，它的入围分数线是56.7分。这才过了一个月，分数就涨了快10分。
要知道去年7月，作为建发·浦上湾和新城·千禧公园的好兄弟，旭辉江山都会以4.04万/㎡首发价开盘，并没有这么备受追捧。
为何去年去化压力还有点大的浦江板块，今年成功逆袭上位，一跃成为摇号热点？
01
买房首选看地段，先来研究一下浦江板块的区位。
浦江板块位于浦东外环外，隶属上海市闵行区，北接三林、南至金汇、西面与吴泾隔江相望，东与周康、航头接壤。
在最新的2035规划中，浦江板块的范围为浦江镇+浦锦街道行政辖区。如果和占地面积约20.5平方千米的黄浦区相比，那么浦江板块的占地面积就达到了102.5平方千米，接近于5个黄浦区大小。
以前，人们对于浦江板块的印象，通常第一是远，第二是荒，第三是动迁房。
注意：上图“浦江”指“浦锦街道”
所以偌大的浦江板块房价差距很大，处于第一梯队的是环境配套最好的浦锦街道，二手次新房挂牌价格已经达到9万+的水平。在上海10年房龄二手房住宅价格方面，浦江浦锦街道的价格和中环接近。区域动迁房的单价目前在4.5-5.5w，总价基本要400-500万打底了。
（数据来自：上海链家）
项目 | 房龄 | 挂牌价 |
一品漫城 | 3-12年 | 8.3-9.7万/㎡ |
华侨城 | 7-10年 | 8-10万/㎡ |
保利茉莉公馆 | 5-10年 | 8.9-9.9万/㎡ |
浦江颐城晶寓 | 7-0年 | 9-9.3万/㎡ |
（数据来自：上海链家）
不过，作为浦江三兄弟的建发·浦上湾、新城·千禧公园、旭辉江山都会，则位于S32申嘉湖高速以南，闵行紫竹对面的一块全新居住界面。目前商品房的起步价4万/㎡。
在官方发布的《闵行区浦江新市镇（含浦锦街道）总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》中，这个闵行浦江全新的板块，有已经开业的浦江万达广场，西侧规划有1幅商业办公用地+3幅商业金融用地。另外，整个片区规划学校众多，包括7所幼儿园+3所小学+3所中学+1所高中，合计14所学校。整体的配套资源还算不错。
虽然现在这块区域看上去还不够完美，但无法掩盖浦江镇商品房“稀缺”的事实。
毕竟，对于想用300-500万左右在“浦东南”买新房的人，浦锦肯定是超过预算了，二手房也只能将就买动迁房。300-500万左右的总价段买新房，要么浦东惠南，要么临港附近。不然就要选择更南面的奉贤金汇。
这样一对比，“浦江三兄弟”离市区的直线距离就占了优势，通过济阳路高架和浦星公路，去哪都还算高效。
特别是济阳路快速化改建工程的完工，对浦江镇是一大利好。作为南北高架的一部分，济阳路高架主线从卢浦大桥一路往南延伸了8公里，串联起中环、外环、浦江镇。我们搜索了一下，从卢浦大桥到新城·千禧公园，驾车大约40分钟，原来堵车的情况得到了很大的缓解。
（图片来源：高德地图）
而且，虽然“浦江三兄弟”距离轨交8号线沈杜公路站约4公里，感觉略远一些，但是在浦星公路上有一条BRT奉浦快线，乘坐这条公交线路一站就到达8号线，用时10-15分钟，完全是能够接受的时间范围。
从目前的价格梯度来看，前滩新房价格约12万+/㎡，一路向南的闵行浦江新房4万出头，性价比的确可以。
02
不过，浦江板块能真正把“房价”坐实，主要是因为有前滩这个「神助攻」。
浦江镇就在前滩的南面，两者的关系很紧密。之前浦江镇先发展起来，那时候的前滩尚未建设，可是这几年以来，前滩一直吸引着全市购房者的眼球：中央活动区的定位、华师大二附中前滩学校、冰厂田前滩幼儿园、惠灵顿公学等亮眼学区，被誉为“第二个陆家嘴”……
随着一个又一个没有售楼处的前滩新盘“售罄”，价格也从8.6万起跑到12万+水平。浦江镇与前滩的断层，一下子衔接上了。买不到前滩的人群，很自然会外溢到浦江板块。
更何况，还有撬动人心的规划利好。
随着滨江1.0外滩、陆家嘴的开发饱和，滨江2.0前滩的价格触顶，仅从居住角度看，下一个价值迸发之地当看滨江3.0浦江镇。
因为，从1.0的陆家嘴到2.0前滩，一直都是商务区的模式。
当然，这样做能使得一个区域迅速聚集人气，让居住价值迅速升温，但这种模式对于追求更高居住享受的人来说并不是终点。
而以生态为主体，以浦江郊野公园为代表，同时坐拥一线滨江带规划的滨江3.0浦江镇才真正令人期待！
最后还有一个原因，就是预期之内的供应量，不多了。随着建发·浦上湾和新城·千禧公园，以及旭辉江山都会的快速去化，浦江镇已经没有新宅地供应了。那限售5年，又怎么样呢？
03
最后想说的是，一个板块的崛起，不是只有房子而已，关键还是人！
浦江镇之所以这两年崛起得那么快，有一部分因素是这里的产业建设。
浦锦街道以东，就是浦江镇的产业园区，包括浦江智谷、国家863软件专业孵化基地、以及漕河泾浦江高科技园。
和很多板块纸面上的规划不同，浦江的产业园区基本已经完成落地，目前已经入驻了一大批高新技术企业，也带来了很多高净值人群，而且这批人目前的居住生活诉求基本都能在板块内部解决，整个板块的发展已经形成了一种良性循环。
浦江板块的变化，其实就是各个「逆袭」板块的缩影。
眼下，上海首批限售楼盘要出现了。其中不仅有大家熟知的大虹桥等板块，还有此前并没有看好的青浦新城、临港新城，也都将加入限售行列。
这些板块以前可都是库存大区，怎么会触发限售？
主要是断层的消弭和城市建设的加速度，以及逐渐减少的供应量。如果要判断哪些区域接下来会难摇，拿浦江板块的逆袭作为思考依据，或许是值得参考的。
在越来越精准的调控之下，想要短期牟利，已经没什么操作空间了。只不过与此同时，刚需和改善在买房的过程中，难免会遇到焦虑的情绪。所以，需要及时调整心态！
选择适合你的房子，才是最重要的。
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