深圳房价连跌9个月！ 是真跌还是假摔？

来源：中国经济网（ID:ourcecn）

7月1日，深圳规土委发布了6月份房价数据，数据显示，6月份深圳房价为54492元/平米，较5月微幅下滑。至此，深圳房价已经出现连续九个月环比下跌。

9个月，深圳房价下跌7108元/平米

2017年年6月至2016年9月的深圳一手房数据

从房价的绝对值来看，2017年6月份深圳一手房成交均价为54492元/平米，去年9月份则是61600元/平米，的确已经下跌了7108元/平米。

但我们同时也应该看到，绝大部分都来自于去年10月份，当月即下跌了5989元/平米。接下来的8个月时间，仅仅下跌了1119元/平米，平均每个月仅下跌140元/平米。

而且到了今年，我们发现下跌的幅度正在逐步收窄，6月份比5月份仅下跌了20元/平米。

成交量方面，从表中可以看出，2016年四季度至2017年3月份逐步下跌，之后逐步回升。

但从下跌和回升的幅度来看，从2618套到803套用了7个月，但从803套到2953套则只用了4个月。

房价到底该怎么看？

虽然房价是跌了7108元/平米，但对于房价的走势，我们仍然需要说明一点，表中的数据，是通过“换时间、换空间”得到的。

所谓换时间，指的是调控发威，市场供需两端瞬间取得了一种相对平衡的状态，买房的人少了，价格自然稳定。

而换空间则是“下跌7108元/平米”的关键之所在。我们从深圳各区（罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区）新房成交量来看，罗湖、福田、南山等房价相对较高区域的成交量快速下滑，而房价相对较低的宝安、龙岗两区成交量则迅速增加。

目前来看，新房统计口径最准确的也就是成交价，新房成交价虽然是准确的，但成交价的纵向对比则不靠谱。

这是6月份深圳各区新房供应量数据：

简单说，房价高的区域新房开盘数量下降，房价低的区域新房开盘数量上升，一降一升，房价成交量自然下来了。这就是深圳房价近9个月下跌7108元/平米的秘密。

而如果我们跟踪每个小区、每一套房的房价变动情况，你会发现，房价基本上没下跌多少。 

深圳的二手房价格如何呢？ 

南山：

罗湖： 

福田： 

盐田：

宝安： 

龙岗： 

由此，从成交量和成交价的走势来看，深圳新房市场正表现出“量涨价稳”的态势。总体上来看，这是一种好的表现。从成交量来看，目前福田、南山、罗湖等区域供应量在增加，但购房者入市的区域仍然主要集中在宝安、龙岗两区域，这说明刚需正在入市。

深圳房价下跌是一种误导

新房受政策调控影响极大，二手房的成交量和价格才能反映真正的市场情绪。

据郁亮说，深圳14%新房，86%二手房，二手房是个庞大的市场。今年6月，深圳二手房均价是每平方米 46631 元，5月是每平方米 46162 元，环比上涨 1.02%，同比上涨3.68%。从今年2月开始，深圳二手房价格上涨，现在，已经是5个月连续上涨。

对于深圳的投资者来说，最好的消息是，深圳的房地产投资在下降，但人口还在增加。

今年一季度，深圳房地产业增加值下降7.9%，规模以上工业增加值增长7.6%.房地产投资增速从去年同期的34.1%降到今年的7.2%。深圳房地产去库存完成得非常完美。深圳人口还在增加，2016年深圳人口净增长52.95万人，领先全国，深圳的人口增长率全国最高，达到4.65%。如果粤港澳湾区成熟，再过二十年，深圳的房价很可能与香港并肩。

深圳房价究竟是谁在博弈？

深圳一手房价跌，二手房价涨，现在炒房客由之前炒一手房市场转投向价格相对较低、调控相对宽松的二手房市场。这就造成了一手房和二手房市场涨跌互现在状况。

然而，从去年9月高位至今，深圳房价总共才下跌了11.52％。这就说明了地方政府希望看到房价慢慢跌下去的效果。

对于深圳来说，出台了各种严厉的限售、限购政策，就是希望房价能稳中有降，一边通过各种调控手段逐步将房价缓慢降下来，达到去杠杆化的目的。另一边通过当地企业职工的收入增长，购房能力增强，保证房地产泡沫“软着陆”。综合融360房贷、深圳商报、凤凰财经等