连平：2022年房地产市场将呈五大趋势
本文作者连平系植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长
2021年，房地产行业运行呈现“前高后低”的态势。房地产调控政策在大部分时间内保持相对高压，房企融资环境快速收紧，导致房地产投资增速逐级回落。展望2022年，房地产政策正在向“稳预期”、“稳增长”要求靠拢，定调更好满足购房者的合理住房需求，保持房地产市场平稳健康运行。近期住建部召开年度工作会议，明确要求“充分释放居民住房需求潜力”，预示房地产调控有望迎来实质性松动，包括限购限售限贷等政策可能的调整。展望全年，房地产市场可能呈现五个重要趋势。
趋势一是地方政府调控政策逐渐向稳楼市靠拢。当前房地产行业全面下行和市场偏冷的局面，很大程度上是地方政府政策偏差所致。按照中央提出的稳增长要求，2022年地方政府房地产调控政策纠偏势在必行。2021年底和2022年初以来，一些地方政府相继出台了一系列政策，积极落实稳楼市的举措。在住房公积金贷款方面，南宁、北海等地方政府放宽公积金政策，下调公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度。在预收款制度方面，继去年11月成都、广州率先放松预售监管后，烟台、眉山等地方的商品房预售监管制度也有所松动，包括采取适度调降商品房预售监管资金留存比例、上浮信用等级较高的房企商品房预售资金使用额度等方式，以缓解房企现金流压力。在土地拍卖方面，杭州和宁波通过拉长土地出让金缴纳周期拉长、下调起拍价等方式，增加房企盈利空间，宁波最新一轮集中土拍全部成交，土地市场出现了积极的信号。2022年全年，地方政府房地产调控政策将进一步突出稳楼市的政策目标，放松和调整有偏差的相关政策举措。
趋势二是住房金融总体上进一步回暖。伴随着央行及有关监管部门对房地产市场融资环境、购买行为和监管政策松动，房企和居民部门信贷融资增速下行压力将有所缓和。截止2021年12月末，全国商业性房地产贷款余额为52.5万亿，占金融机构贷款余额比例的27.2%，占比较2021年9月末回升0.1个百分点；其贷款余额增速为7.9%，增速较2021年9月末回升0.3个百分点，一改此前连续三年余额增速放缓的特点。自2021年四季度开始，住房信贷政策边际改善，居民住房贷款利率开始趋降、个人按揭贷款增速有所回升、商业银行放款节奏有所加快，部分刚需和改善型需求正在逐步恢复。按照 “充分释放居民住房需求潜力”要求，预计2022年个人按揭贷款投放力度将进一步加快，对优质房企的开发贷也将恢复到合理增长的状态，以支持房地产行业平稳健康发展。
LPR下调有助于改善房地产行业预期。进入2022年，央行在1月下调了五年期贷款基准利率LPR，全国首套房平均房贷利率有望回落至5.31%，较2021年三季度末的5.46%累计下降15bp，整体房贷利率短期重新回到了下行通道中。这意味着，下一个阶段，居民按揭贷款以及中长期贷款增速有望逐步摆脱下行压力。针对当前房地产投资下行较快、楼市偏冷的局面，LPR下调对应着房贷利率下调，表明政策延续了2021年年底中央经济工作会议及政治局会议中对房地产行业的政策基调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。预计下一个阶段，部分城市可能会小幅调降首套房房贷利率，适度降低购房者融资成本。参考过往类似周期的房贷政策，预计2022年末个人房贷利率可能从2021年三季度末的5.54%下调至4.8%-5.0%左右。
趋势三是房地产市场由全面下行走向逐步企稳。从住房金融环节开始，对资质优良的房企提供合理的流动性支持，包括开发贷、债券、租赁住房信贷等融资方式边际改善，加上地方政府房地产调控政策的松动和纠偏，将促进房地产行业的良性循环。具体来看可能带来四方面的变化：一是商品房销售步伐可能加快，降价促销行为可能延续。二是土地市场将呈企稳态势，除了大型房企外，预计二季度后部分中小民营房企也将逐步回到土拍市场。三是新开工或将触底反弹，预计2022年上半年新开工情况表现依旧不容乐观，而下半年新开工有望在开发贷边际改善的推动下，增速料有所回升，全年跌幅将较2021年有所收敛。四是房地产投资由下行转为企稳，增速有所放缓，预计2022年房地产开发投资同比增长约3.5%。可以预期，2022年下半年，房地产市场可能走向全面企稳。
趋势四是房价总体上可能呈现先抑后扬的态势，一线城市房价表现可能较为典型。纵观2021年全年表现，全国房价整体先扬后抑，高点在5月份。此后在土地市场和商品房成交逐级回落后，房价涨幅逐步收敛。全年除一线城市新房价格涨幅略有扩大外，其余各地区和市场房价涨幅持续放缓，新房市场中超过5%涨幅的城市数量从2020年末的24个降至9个。12月植信房地产综合景气指数为1.2，较11月回落0.3个百分点，表明全国房价增速短期存在小幅回落压力，主因土地市场和房产销售偏弱。
展望2022年，在高基数和二、三线城市购房需求放缓的影响下，房价涨幅可能在大部分时间内处于负值区间。不过，因供给不足和需求上行或将导致房价可能在三季度末到四季度初触底反弹。一线城市房地产属于抗通胀资产。过去十年布局一线城市房产的投资者，才是真正做到了通过房产投资对抗并且跑赢通胀的资产，达到了所谓的“保值增值”。从实物房产来看，大城市的长期住房需求体量依旧巨大。当前大城市现房库存偏低，上海、杭州、深圳、重庆等商品住宅的去化周期不足1年，表明当地新房供应不足的问题较为突出。结合居民部门住房金融环境边际改善，考虑到信贷环境通常领先销售6—9个月，预计信贷滞后效应将在今年三季度开始显现，住房需求将逐步恢复。由于2022年整体地价上行压力较大，且重点城市当前现房库存紧张，进而可能会推动相应地区房价在下半年回升，包括住宅、写字楼和商业地产等不动产，投资者可以关注这部分实物资产。
趋势五是优质不动产金融资产市场配置需求将稳步回升。伴随着市场全面企稳，不动产权益类资产、优质房企的证券及不动产REITs在未来一个阶段将逐渐体现其配置价值，投资者对房地产行业多样化的投资形式可以持积极态度。过往在房地产投资下行压力较大时期，优质房企债券年化收益率在5%-7%之间，有着不错的回报。当前二级市场房地产股票市盈率处于历史最低水平，仅为8.7倍，安全边际较高。自2021年11月以来，随着房地产调控政策逐步走向理性和友好、住房金融支持政策的不断加强，金融市场对房地产行业运行的预期转好，尤其是资质优良的央企、国企房地产开发公司，将会引领房地产股票价格快速反弹，未来房地产类权益资产估值存在明显修复的可能性。公募不动产REITs自2021年6月登陆证券市场以来，颇受专业投资者的欢迎，银保监会2021年末也批准保险资金投资该领域，REITs以其轻资产模式和专业管理的特点，使底层资产项目实现稳定现金流，年化回报率可达到4%-10%不等，长期具有战略配置价值。