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22城试点房屋养老金制度,对房价影响如何?

李益文 时代周报
2024-10-17


8月26日,住建部直属期刊《建筑杂志社》和直属媒体《中国建设报》均就此前引发争议的房屋养老金发文回应,称早就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度,被严重误读。房屋养老金不是房地产税,公共账户不需要老百姓出钱。


但有关房屋养老金的争议仍未停歇。


此前,住建部副部长董建国在国新办新闻发布会上表示,研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度,构建全生命周期的房屋安全管理长效机制,上海等22个城市目前正在开展试点。“特别说一下房屋养老金,个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了,试点的重点是政府把公共账户建立起来。”董建国补充道。


图源:图虫创意


其中,房屋养老金制度因与持房成本高度关联,引起市场关注,让不少人担心这会增加居住成本。


与此同时,从2004年开始,我国住宅在办理房屋产权证时就必须缴纳这笔专项维修资金,以确保房屋后续的维修、更新、改造。


在已有住宅专项维修资金的情况下,为何再提房屋养老金?房屋养老金的试点,又会给房价带来何种影响?




当前以公共账户创建为主


房屋养老金并非新概念。早在2022年,房屋养老金一词便频繁出现在各类官方文件或会议讲话中。2023年以来,住建部方面更是多次公开表态,要研究建立房屋养老金制度。


细究“房屋养老金”的诞生,其中一个很重要的出发点便是房屋安全。2022年4月长沙自建房坍塌事故后,住建部在次月部署开展全国自建房安全专项整治,指出要研究建立“房屋养老金制度”,更好解决既有房屋维修资金来源问题。这是“房屋养老金”首次正式出现在官方表述中。


住建部相关司局负责人在接受采访时也表示,建立房屋养老金制度,是进入城市更新时期后,坚持人民至上,努力解决民众急难愁盼问题,加强既有房屋安全管理的重要手段之一,既管基础,又管长远。


图源:图虫创意


事实上,受房屋的“老龄化”等多重因素影响,近年来房屋安全领域事故在各地时有发生。仅是今年5月份,就发生了三起较大的房屋坍塌事故:5月25日,浙江文成县一房屋坍塌致2人死亡;5月27日,安徽铜陵市一居民楼坍塌致4人死亡;5月31日,广西龙州县发生房屋倒塌事故致2人死亡。


住建部此前披露的数据显示,截至2022年底,我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%,进入了设计使用年限的中后期。并且这一比例还将不断增加,预计到2040年前后,有近80%的房屋将进入这一阶段。


因此,建立房屋养老金制度,为老旧房屋进行体检、加强修缮、预防安全事故发生等势在必行。


事实上,房屋养老金制度分为公共账户和个人账户两部分,此次住建部提出的新制度,正是由政府负责建立公共账户,个人账户则是业主交存的住宅专项维修资金。而自2004年开始,我国住宅在办理房屋产权证时必须缴纳住宅专项维修资金,以确保房屋后续的维修、更新、改造。


那么,目前住宅专项维修资金到底有多少?上海市房地产科学研究院一份报告指出,目前,全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元,上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。开源证券报告也显示,截至2019年底,仅山东一省的维修资金账面余额约857.42亿元,累计使用金额约28.66亿元,使用比例仅3.3%。


面对巨额的住宅专项维修资金,为何不优先盘活沉淀资金,而要再度建立房屋养老金?


对此,上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉时代财经,这主要源自两者在保障程度上存在较大差异。


“对于传统房屋安全方面的小修小补,目前维修资金是充裕的,可以维修的。但对于涉及公共安全的重大问题,如停车位地下室被淹、燃气管道保障等具有‘小概率但高风险’、‘提前预警比事后管理更迫切’,同时具有跨社区跨小区的特征,这就需要建立公共账户来持续做好此类工作”。严跃进表示。


广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,面对即将到来的房屋“老龄化”,目前的维修资金,不管是规模,还是“归集-提取-使用”的机制,都无法完全应对。


在李宇嘉看来,和个人养老金需要“三个支柱”支撑一样,房屋养老金也需要对房屋养老做系统化、体系化的设计,这就是当前住建部提出的三个制度,即房屋体检、房屋养老金、房屋保险,其中房屋养老金最关键。



对房价影响较小


当前房地产市场仍在承压。


从房价来看,根据国家统计局发布的最新一期70城房价指数,7月份,70个大中城市中,仅上海、西安的新房价格有小幅回升,其余城市均出现不同程度下跌。二手房方面,7月份二手住宅价格指数环比涨幅下跌0.8%,同比下跌8.2%,降幅整体略有扩大。


在房价仍处于下行趋势之际,房屋养老金的推出,会对房价带来怎样的影响?


对此,严跃进认为,当前房价仍由供需关系影响,因此,房屋养老金对房价影响较小。且住建部已经明确表示,将按照“不增加个人负担,不减损个人权益”的原则,由地方政府探索资金筹集渠道。因此,目前主要是地方政府要搭建账户和投入资金,进一步扩大资金的筹措渠道。资金筹集和个人无关,不会增加个人持房成本。


严跃进进一步解释道,当前房价,特别是二手房价已面临较大下行压力,房屋养老金推出后,会确保老房子变为好房子,所以可能会增加一些维修的成本,但是房屋本身的增值机会是增加的。所以房屋养老金是有助于房价更加坚挺的。


△图源:图虫创意


李宇嘉同样认为,房屋养老金创建的目的就是要让部分老旧的房源,成为有效的、可流通的房源,避免片区和社区陷入衰败的境地。这对老旧小区来说应当是利好而非利空。


“具体而言,政府通过土地出让金、土地增值税等多重方式获取的公共账户资金,在用途上,除了对老旧小区共用部位和设施的大修大补外,还包括加装电梯、门禁和快递柜等智能化改造,配饰新零售、修建停车场和适老化改造等。”他说。


李宇嘉认为,借助房屋“养老金”,实现社区、片区面貌的改善,既活跃了二手房交易,稳定改善型住房需求,而且还激发了片区改造的动力,为稳投资做贡献,还能激发片区消费的潜力,促进存量房的循环和流转。


不过,李宇嘉也提醒道,尽管住建部再三强调当前的房屋养老金“不增加个人负担”,但和个人养老一样,房子是个人的,产权人维修保养个人房产要个人出钱是天经地义的。“住宅专项维修资金的使用,就是个人的钱用在自己房子‘养老’上,这个观念一定要建立。”


此外,李宇嘉还指出,部分地区的住宅专项维修资金存在历史欠账,对于这部分个人账户中的历史欠账,该补缴的仍需补缴。部分住宅专项维修资金使用完的小区,可续交,或由财政来兜底,或由财政和业主共担,在财政补贴或奖励下,完成业主缴纳。

记者丨李益文

编辑丨梁   励

值班丨森   森

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