炒房大妈才去琶洲南沙 自己住还是先去番禺看一圈吧

“最近听说炒房的都跟着马化腾去琶洲了，南沙一周刷一个日光盘，连花都土豪下手就是扫百套。楼市回温，近期密集释放规划和产业利好的区域说要涨涨涨，道理大家都懂，然而有些同学们表示只想静静：又不是炒房，一味追那些宏伟“远期”规划，有什么X用？

　　不能太贵、不能太远、环境不能太差，真要自己住，“最近没什么新闻”的番禺楼市，就正好符合普通人的普通要求。最近新闻曝光率好低的番禺，成交量却一直领先全市。如果你没兴趣炒楼，买不起那么贵，先去番禺转一圈就不错。

一番禺楼市现在不太贵

　　番禺在“老广州人”眼中，是这样的：

　　番禺在其他区人民心目中，广州后花园，就是海珠和南沙中间一大片，城中村多、游山玩水好吃的，还有一堆大学生。

　　番禺2000年才并入广州，所以老番禺人也没有很当自己是广州人。当然十几年后现在番禺已不再是“河南还要南的村”。房价已经从3千涨到1万5，已经成了名副其实的配套大城，南站、万博、市桥、亚运城几大商圈成熟，生活氛围浓厚。不足之处就是地铁太不给力，出个市区真心挤累。

　　而政府眼中未来的番禺是这样的：

　　到2030年，番禺将有9条地铁+5条城轨+9大居住片区，常住人口大约300万。定位是发展高端商务区，注重环境生态，南站也将开发全国最大的地下城。想深入了解的可以拉到最下面，点阅读原文看看番禺2030年的规划。

　　番禺未来规划除了已开通运营的地铁二、三、四号线外，还有地铁七、十二、十七、十八、二十号线以及八号线延长线等。井字形的地铁网+高铁交通枢纽，无论直出天河、去外地商旅都很方便。

　　番禺的居住版块中，大学城最贵，接近3万元/平；华南板块（包括万博商圈）也接近2万；然后是市桥板块，大概就是番禺房价的中位数1万5左右，市桥南比市桥再低一点。最便宜就是亚运城附近，1.1万左右徘徊。

　　整体房价方面，番禺和广州均价同步率爆表，比整体均价高一点点，1万5-1万6差不多。

二近期也不会暴涨 但是挺好住

　　由于整体均价不高，不似南沙荒凉、又不像萝岗那么远、整体文化还是有广州气息，番禺一直受到新老广州刚需族的青睐，成交量经常排第一，上周签约444套更创下年内新高。

　　近半年番禺销售面积排第一：

行政区	套数	面积	均价
番禺	6,389	852,711	15,500
增城	7,063	809,949	9,385
南沙	6,742	727,887	10,399
花都	5,951	665,983	9,215
黄埔	5,961	627,972	14,772
从化	3,082	361,864	7,428
白云	2,260	261,331	23,081
海珠	1,310	180,490	28,032
荔湾	1,433	171,223	25,396
天河	1,477	153,223	33,844
越秀	693	90,423	41,022
2014.12.20至2015.06.17 阳光家缘

　　不过，卖得套数多成交量大，不代表番禺就能暴涨了。近期楼市回温，什么南沙1小时清盘、花都土豪横扫150套，那都不是番禺的Style，依然稳定在1.5-1.6万上下。

　　点解？因为，番禺的楼盘库存实在是太多了。现在番禺有将近1.6万套存货，超过236.4万平待售面积，成为广州楼市库存的亚军区域。

　　番禺的一手楼待售面积抛出第三名一大截：

区域	套数	面积
合计	107,532	14,381,620
花都	23,617	2,923,654
番禺	15,937	2,356,499
增城	14,095	1,874,339
南沙	12,492	1,504,182
黄埔	10,694	1,362,425
从化	7,807	1,126,502
天河	7,188	983,232
海珠	4,442	716,568
白云	5,106	713,315
荔湾	3,731	524,303
越秀	2,423	296,601

三一手还是二手？

　　番禺是广州一二手楼市倒挂现象比较明显的区域，由于库存量、学区、配套等原因，不少区域新楼的房价比二手房还便宜，走访的时候货比三家总是没错滴。下面这个番禺六月二手楼的均价表，看房的时候就可以参考。

四哪些版块前景好？

　　虽然我们今天谈的都是自住，但规划不仅关系到升值前景，交通通勤便利度、商贸发展都会极大影响居住的幸福感。那在大家实地转一圈之前，我们先来看看以后哪个版块要发达啦。

【华南板块】

　　华南板块是番禺的发展重心，广州房地产最有代表性的版块，这个由市场力量主导城市更新发展的典型区域,是中国房地产史上无法绕开的一笔。1999年6月，华南快速干线正式开通，碧桂园抢先进驻，带动大批开发商在南村跑马圈地。进入2000年后，众多开发商竞相转战华南板块，迅速形成以祈福新村、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、锦绣香江花园、南国奥林匹克花园、华南新城和广地花园等为代表的千亩大盘，上述八大项目也被称为“华南八大金刚”。这些开发商以此为腹地走向全国，江湖上还有“中国地产看广州，广州地产看“华南”的传说。

　　经过十多年发展生活和配套，它早已发展成熟，有南站+万博商圈+长隆，有2+3+7号线地铁，沿着汉溪大道这片番禺未来最发达的商业区，也会成为广州南中轴上的商业副中心，区域一手均价已破2万元/平，二手在1.6-1.7万左右。而今，“华南八大金刚”开发商旗下相关项目仍然在售的有雅居乐剑桥郡和祈福名都，其中雅居乐剑桥郡6月20日推“剑桥汇”组团，户型为274平米、345平米、417平米五房以及496平方米带泳池单位，售价500-1800万/套。此外，星河湾在一江之隔的星河湾半岛也还有新货，目前在售望江大户型，“花千岸”组团为285-680平米，售价4-6万/平米，“三号园”组团为250-315平米，售价3.1-6万/平米。

　　其中，南站是番禺“一轴一带”（即时尚商旅轴和时尚经济发展带）规划交汇的核心、南中国重要的交通枢纽，汇聚5大高铁（京广+广九+贵广+南广+广深港）+4条地铁（2/7/18/20）+城轨（广珠广佛）。除了全国最大的地下城、图书馆，恒大要建球场、万科搞购物中心和极小公寓，众多开发商都重金砸进这个区域。南站今年共有6块商业用地推出。

　　明年就可以坐地铁7号线，进入280亿的为广州第四大新商圈万博商圈啦，这块目前商业地产扎堆，走路上一不小心就踩中了地王。万博商圈的商业项目体量超过160万平方米，“规模相当于10个天河城”。

【大学城】

　　大学城生态环境优美，学府环绕，也是一手房价最贵的地方，但交通和生活配套一直被诟病。而未来，它规划定位为“国内一流、国际领先的大学城区”，面积18平方公里，规划高校学生18万人，规划居住人口（含村人口）3.7万人。大学城以后还将增加地铁12号线和穗莞深城际琶洲支线，以及一条连接新造的过江隧道可以直出白云区、越秀区、海珠区和番禺区、萝岗区等，承载广州学子青春年华的这片梦想岛，将蜕变得更美。

【洛溪、大石】

　　洛溪过个桥就进南洲，是番禺最贴近广州市区的板块。洛溪新城的开发已二十年，各样生活配套完善，小区和楼宇素质都高，二手成交非常活跃。

　　规划将是广州南拓（广州中心城区——南沙发展区）进程中的重要服务性片区，海珠区南部片区与番禺北部片区重要的综合性服务中心，构成广州市多级中心网络的重要组成部分。广州新城市轴线上的重要节点空间，发展成为广州市功能齐全、最具吸引力的休闲中心区和居住社区，成为广州南部城区最适宜居住的地区。

【市桥】

　　市桥的生活氛围浓厚，别看旧楼多，这是番禺传统的“富人区”，市桥已有千年的历史，建国后市桥一直是区政府驻地。除了有3号线市桥站外，从幼儿教育到中学，省一级校（园）就有10所，这也是市桥二手房被热捧的重要因素。不知不觉市桥的地价已经涨到了1万1，拿金融街在市桥的地王住宅项目举例，预计一手楼价也得上两万了。

【亚运城】

　 　作为全国总价地王，亚运城可谓见惯风浪，多年来一直是头条的常客。当年豪气推货日光风光无限，今年楼市复苏后，又凭借宜居环境和逐步成熟的配套重新登顶广州楼市成交量。亚运城楼价平稳，加上生态环境、配套和自带学位，很适合刚需自住。所谓柳暗花明又一村，最让亚运城业主期待的应是区市正在大力推进的3号线东延计划，最快2020年就能够在家门口坐地铁直出天河了。

五找呀找呀找地铁

　　最后附送人民群众喜闻乐见的番禺地铁站分布图（还在规划，未最后落实哦），番禺未来的地铁将布置成井字格状，南站去番禺广场不用绕半天了。

　　新一轮规划增加22号线(南北向加密线)，多个人流密集点覆盖分流3号线，2020年，妈妈再也不担心我被挤丢了。22号线南端始于南沙万顷沙，到番禺广场与18号线共线，往北连接马场。

　　17号线未来还会向紫坭以西继续延伸，有效联络番禺东西交通，它将连接途径番禺的5条南北向地铁。莲花山、石楼都改由8号线对接，因此17号线也更能发挥东西向交通疏导的作用。

　　7号线往西可以直出顺德，东往陈村、南站、南村后直通大学城，未来还会将长洲岛、原黄埔区中心、萝岗区中心串联起来，并连接6号线二期和21号线。

番禺东部：

　　8号线从万胜围延伸到化龙之后分叉，分别向东往黄埔客运港、向南往海傍。番禺东部居民齐齐赞，这下可以直奔海珠区旺地了，还能无换乘去到花都玩。

　　至于3号线东延段，苦等10年终于来了，直出天河！除了此次规划再度浮水，市发改委表示争取2020年前实现通行，亚运城等等番禺东区居民媳妇熬成婆。

来源：广州新浪房产

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