“最近听说炒房的都跟着马化腾去琶洲了,南沙一周刷一个日光盘,连花都土豪下手就是扫百套。楼市回温,近期密集释放规划和产业利好的区域说要涨涨涨,道理大家都懂,然而有些同学们表示只想静静:又不是炒房,一味追那些宏伟“远期”规划,有什么X用?
番禺在“老广州人”眼中,是这样的:
番禺在其他区人民心目中,广州后花园,就是海珠和南沙中间一大片,城中村多、游山玩水好吃的,还有一堆大学生。
番禺2000年才并入广州,所以老番禺人也没有很当自己是广州人。当然十几年后现在番禺已不再是“河南还要南的村”。房价已经从3千涨到1万5,已经成了名副其实的配套大城,南站、万博、市桥、亚运城几大商圈成熟,生活氛围浓厚。不足之处就是地铁太不给力,出个市区真心挤累。
番禺未来规划除了已开通运营的地铁二、三、四号线外,还有地铁七、十二、十七、十八、二十号线以及八号线延长线等。井字形的地铁网+高铁交通枢纽,无论直出天河、去外地商旅都很方便。
由于整体均价不高,不似南沙荒凉、又不像萝岗那么远、整体文化还是有广州气息,番禺一直受到新老广州刚需族的青睐,成交量经常排第一,上周签约444套更创下年内新高。
近半年番禺销售面积排第一:
行政区 | 套数 | 面积 | 均价 |
番禺 | 6,389 | 852,711 | 15,500 |
增城 | 7,063 | 809,949 | 9,385 |
南沙 | 6,742 | 727,887 | 10,399 |
花都 | 5,951 | 665,983 | 9,215 |
黄埔 | 5,961 | 627,972 | 14,772 |
从化 | 3,082 | 361,864 | 7,428 |
白云 | 2,260 | 261,331 | 23,081 |
海珠 | 1,310 | 180,490 | 28,032 |
荔湾 | 1,433 | 171,223 | 25,396 |
天河 | 1,477 | 153,223 | 33,844 |
越秀 | 693 | 90,423 | 41,022 |
2014.12.20至2015.06.17 阳光家缘 |
不过,卖得套数多成交量大,不代表番禺就能暴涨了。近期楼市回温,什么南沙1小时清盘、花都土豪横扫150套,那都不是番禺的Style,依然稳定在1.5-1.6万上下。
点解?因为,番禺的楼盘库存实在是太多了。现在番禺有将近1.6万套存货,超过236.4万平待售面积,成为广州楼市库存的亚军区域。
番禺的一手楼待售面积抛出第三名一大截:
区域 | 套数 | 面积 |
合计 | 107,532 | 14,381,620 |
花都 | 23,617 | 2,923,654 |
番禺 | 15,937 | 2,356,499 |
增城 | 14,095 | 1,874,339 |
南沙 | 12,492 | 1,504,182 |
黄埔 | 10,694 | 1,362,425 |
从化 | 7,807 | 1,126,502 |
天河 | 7,188 | 983,232 |
海珠 | 4,442 | 716,568 |
白云 | 5,106 | 713,315 |
荔湾 | 3,731 | 524,303 |
越秀 | 2,423 | 296,601 |
番禺是广州一二手楼市倒挂现象比较明显的区域,由于库存量、学区、配套等原因,不少区域新楼的房价比二手房还便宜,走访的时候货比三家总是没错滴。下面这个番禺六月二手楼的均价表,看房的时候就可以参考。
虽然我们今天谈的都是自住,但规划不仅关系到升值前景,交通通勤便利度、商贸发展都会极大影响居住的幸福感。那在大家实地转一圈之前,我们先来看看以后哪个版块要发达啦。
华南板块是番禺的发展重心,广州房地产最有代表性的版块,这个由市场力量主导城市更新发展的典型区域,是中国房地产史上无法绕开的一笔。1999年6月,华南快速干线正式开通,碧桂园抢先进驻,带动大批开发商在南村跑马圈地。进入2000年后,众多开发商竞相转战华南板块,迅速形成以祈福新村、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、锦绣香江花园、南国奥林匹克花园、华南新城和广地花园等为代表的千亩大盘,上述八大项目也被称为“华南八大金刚”。这些开发商以此为腹地走向全国,江湖上还有“中国地产看广州,广州地产看“华南”的传说。
经过十多年发展生活和配套,它早已发展成熟,有南站+万博商圈+长隆,有2+3+7号线地铁,沿着汉溪大道这片番禺未来最发达的商业区,也会成为广州南中轴上的商业副中心,区域一手均价已破2万元/平,二手在1.6-1.7万左右。而今,“华南八大金刚”开发商旗下相关项目仍然在售的有雅居乐剑桥郡和祈福名都,其中雅居乐剑桥郡6月20日推“剑桥汇”组团,户型为274平米、345平米、417平米五房以及496平方米带泳池单位,售价500-1800万/套。此外,星河湾在一江之隔的星河湾半岛也还有新货,目前在售望江大户型,“花千岸”组团为285-680平米,售价4-6万/平米,“三号园”组团为250-315平米,售价3.1-6万/平米。
大学城生态环境优美,学府环绕,也是一手房价最贵的地方,但交通和生活配套一直被诟病。而未来,它规划定位为“国内一流、国际领先的大学城区”,面积18平方公里,规划高校学生18万人,规划居住人口(含村人口)3.7万人。大学城以后还将增加地铁12号线和穗莞深城际琶洲支线,以及一条连接新造的过江隧道可以直出白云区、越秀区、海珠区和番禺区、萝岗区等,承载广州学子青春年华的这片梦想岛,将蜕变得更美。
洛溪过个桥就进南洲,是番禺最贴近广州市区的板块。洛溪新城的开发已二十年,各样生活配套完善,小区和楼宇素质都高,二手成交非常活跃。
规划将是广州南拓(广州中心城区——南沙发展区)进程中的重要服务性片区,海珠区南部片区与番禺北部片区重要的综合性服务中心,构成广州市多级中心网络的重要组成部分。广州新城市轴线上的重要节点空间,发展成为广州市功能齐全、最具吸引力的休闲中心区和居住社区,成为广州南部城区最适宜居住的地区。
市桥的生活氛围浓厚,别看旧楼多,这是番禺传统的“富人区”,市桥已有千年的历史,建国后市桥一直是区政府驻地。除了有3号线市桥站外,从幼儿教育到中学,省一级校(园)就有10所,这也是市桥二手房被热捧的重要因素。不知不觉市桥的地价已经涨到了1万1,拿金融街在市桥的地王住宅项目举例,预计一手楼价也得上两万了。
作为全国总价地王,亚运城可谓见惯风浪,多年来一直是头条的常客。当年豪气推货日光风光无限,今年楼市复苏后,又凭借宜居环境和逐步成熟的配套重新登顶广州楼市成交量。亚运城楼价平稳,加上生态环境、配套和自带学位,很适合刚需自住。所谓柳暗花明又一村,最让亚运城业主期待的应是区市正在大力推进的3号线东延计划,最快2020年就能够在家门口坐地铁直出天河了。
最后附送人民群众喜闻乐见的番禺地铁站分布图(还在规划,未最后落实哦),番禺未来的地铁将布置成井字格状,南站去番禺广场不用绕半天了。
新一轮规划增加22号线(南北向加密线),多个人流密集点覆盖分流3号线,2020年,妈妈再也不担心我被挤丢了。22号线南端始于南沙万顷沙,到番禺广场与18号线共线,往北连接马场。
17号线未来还会向紫坭以西继续延伸,有效联络番禺东西交通,它将连接途径番禺的5条南北向地铁。莲花山、石楼都改由8号线对接,因此17号线也更能发挥东西向交通疏导的作用。
7号线往西可以直出顺德,东往陈村、南站、南村后直通大学城,未来还会将长洲岛、原黄埔区中心、萝岗区中心串联起来,并连接6号线二期和21号线。
番禺东部:
8号线从万胜围延伸到化龙之后分叉,分别向东往黄埔客运港、向南往海傍。番禺东部居民齐齐赞,这下可以直奔海珠区旺地了,还能无换乘去到花都玩。
至于3号线东延段,苦等10年终于来了,直出天河!除了此次规划再度浮水,市发改委表示争取2020年前实现通行,亚运城等等番禺东区居民媳妇熬成婆。
来源:广州新浪房产
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