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广州库存周期不足6个月,今年的房子卖断货!(至于明年楼市,业内一致认为…)

2016-12-16 广州乐居 广州乐居

据阳光家缘数据显示,截至11月广州全市库存去化周期已经降至5.7个月,远低于被认为是正常水平的8-10个月。


来源:广州乐居、南方日报、房价点评网


  大家都说,一年不买房,几年又白忙。最近美联储加息的举动,又让不少投资者上蹿下跳的。


  据相关数据统计,近十年平均每年的通货膨胀率为7.81%。也就是说,如果年收益低于这个数,那么你的财富便处于缩水状态。


  回首过去的十几年,房子无疑是增值最快的资产。其实吧,靠房子跑赢通胀,也不无它的道理。不信?咱们来算一笔账。


  今年全国楼市一片火热,其中房价热门城市的一、二手房普遍涨幅都超过30%。也就是说,如果你有套价值300万的房子,一年就算躺在家不动,也能挣90万。换算下来,每个月房子能给你挣近8万,月收益为8.9%!


  嘿,月收益足以媲美年收益了,美哉!而那些仍旧犹豫不决的购房者,难道还在指望手上那份微薄的工资来跑赢房价吗?




还想挤上车?呵呵,车早就开走了...


  在今年初“去库存”政策强力施行的大背景下,到11月末全国房地产库存量已经连续减少9个月。根据国家统计局发布的最新数据显示,11月末全国商品房待售面积69095万平方米,比10月末减少427万平方米。


  一句话概括,买房不易,找到不错的就咬咬牙,把定金下了吧。若想再找个有投资潜力的好房子,那简直是难过登天。


  具体到广州,去库存效应甚为明显。


  早前,广州市人民政府官方网站发布的《广州市供给侧结构性改革总体方案(2016—2018年)》列出了广州市去库存任务表。然而,广州仅仅用了三个多月便完成了任务。


  据阳光家缘数据显示,截至11月广州全市库存去化周期已经降至5.7个月,远低于被认为是正常水平的8-10个月,其中最低的黄埔区,其库存去化周期已低于3个月。




  网签的火热,加之新开工面积的减少,随之而来的则是各区库存的急剧萎缩。


  所以按目前广州楼市的库存量而言,全市供货量明显不足。从年初订立去库存目标,到年中超额完成任务,再到库存告急中接近尾声。也许你想上的车,早已无声无息地开走了。


开发商笑了,商品房销售额已破10万亿


  总的来说,今年楼市无论销售面积还是销售额,都已提前刷新了年度纪录。开发商笑咧了嘴,赚得盆满钵满的,过个肥年不是问题。


  据国家统计局发布前11月房地产市场相关数据显示:1-11月份商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%。而商品房销售额102503亿元,同比增长37.5%,已超过2013年的峰值



  据克而瑞统计数据显示,1-11月份广州一手商品住宅(含普通住宅、别墅、公寓)共成交了145988套、1438.7万㎡,成交金额达到2384.8亿。


  其中,保利、万科、碧桂园三家房企在广州销售额均突破100亿大关。而靠广钢新城中海花湾壹号一盘疯狂吸金的中海地产,也有逼近百亿销售额之势。


  要解释为什么今年楼市会如此疯狂?其实大家回头细看,也是有迹可寻的。


宽松的货币环境下,楼市大幅升温,经过2015年的五次降息,一年期贷款基准利率一度下调至4.35%的低点;


从投资的角度,民间投资渠道长期不足,很多投资者又在2015年遭受股市震荡重创,因此在今年纷纷从股市逃入楼市;


房地产市场本身具备“买涨心态”,市场在进入升温通道之后,容易吸引大量购房者的进入,交易量也得以迅速攀升。


别急,明年有大量新货入市


  讲真,在现在楼市收紧的大背景下,每次土地拍卖之时,小编都替开发商捏一把冷汗。


11月22日:荔湾广钢新城地块楼面价4.1万/平,南沙两块地楼面价超1万/平,白云新城楼面价4.5万/平,海珠万宝冰箱厂地块楼面价4.2万/平,番禺汉溪地块楼面价2.8万/平,黄埔开发区楼面价2万/平……


11月25日:南沙黄阁蕉门两地块楼面价超1.5万/平,荔湾广钢新城地块楼面价4.1万/平,白云新城地块楼面价4万/平,番禺南草堂村地块3万/平……


  其实吧,面粉价都贵过好几倍面包价,小编倒有个建议,干脆开发商把地块周边的楼盘都买了,再转手卖给大家,这多省心呀!


  不过,明年将有大量新货入市,有望为广州楼市解解渴。据中地行初步统计,2017年广州全市约有139个住宅及公寓项目入市,约7.6万套新货供应。其中全新项目约41个,旧盘加推项目约98个。




  值得关注的是,全新盘包括有:天河区的天河金茂广场、广州珠江花城、华润天合、招商雍华府,荔湾区的华发中央公园,海珠区的海珠小雅,白云区的珠光云山御景,越秀区的畔山豪庭,番禺区的凯德山海连城、粤海广场、海航华南家园、天颐华府等,南沙区的碧桂园琥珀湾、时代天启,增城的实地广州蔷薇国际、一品湖山,花都区的广州国际空港中心、凤凰御景、龙门苑等等。


对于2017楼市,六大券商一致认为…


  一轮调控,二度加码,三番收紧...楼市政策愈发严厉的趋势以及高居不下的房价,始终让人捉摸不透。


  看看房价,限购政策虽不停加码,但房价并无明显降温之意。看看地价,如今大家都笑道,拍不出贵过面包的面粉,不是好面粉。


  去库存、分城施策、土地热...今年的楼市如此跌宕起伏般的节奏,确实精彩!那么到底明年房价是涨还是跌?现在专家们都不敢预测了。


  不过,关于2017年楼市走向,小编梳理了中信证券、招商证券、中金公司等数家券商的预测与展望,与君共享。(仅供参考,不作为投资置业建议)



中信证券:因政策,得平稳,以红利

2017年商品房销售明显回落,房价基本稳定,开发投资仍维持正增长。目前商业银行对个贷的支持热情或已达到上限,受政策影响很难继续提升,2017年可能迎来按揭贷款利率的向上拐点。


因此,明年商品房销售可能出现明显下降。不过,企业资产负债表健康,政策目标理性,相信2017年并不会出现房价明显下降。




中金公司:2017年房价不会跌

全国房地产销售额(包括二手房市场)开年将同比下滑,在下半年重回正增长,全年有望再超市场预期。销售额有望再次超市场预期。新房销售额同比增速预计为0~5%,其中增长主要集中在下半年。


房价不会跌。2017上半年将维持平稳,下半年将重回上升趋势,其中二手房销售均价会出现合理的小幅调整(约 5~10%)。


城市层面供需关系将得到改善,但不会发生根本扭转。随着调控政策效果渐弱,一、二线城市预计将在 2017下半年反超三、四线城市。


招商证券:明年是“调整年

进入2017年,在大类资产配置框架下,房地产作为一类资产的配置热度下滑,但前期流动性持续改善、通胀温和上行将对冲房地产价格的滞后调整,这种价格刚性将使得2017年行业表现为“这个冬天不太冷”。


2017年是“调整年”,但行业中周期尚未走完,维持本轮中周期复苏持续至2019年左右的观点。小周期框架依旧有效,2015年复苏、2016年繁荣与转折、2017年调整。


总而言之,明年是调整年,但从房价考量,调整幅度有限。




西南证券:行业下行,另辟蹊径

我国房地产行业具有小周期的特点。完整的小周期在2-4年左右,其中上升周期一般只有1年左右时间。但2015年和2016年均处于上升周期,上升周期已持续两年,主要得益于资金面和行业政策的相对宽松。


未来需求的下滑将使楼市步入下行周期。预计2017年全国商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑。


我国目前是新房市场占绝对主导地位。随着存量房的不断增加,存量房交易将会日趋活跃,房地产服务业务将是未来发展的方向,房地产后市场空间巨大。



东北证券:存量房时代来临

房地产市场已经呈现越来越大的两极分化市场,销售热点逐渐聚焦在一二线城市,库存压力则集中在三四线城市。核心区域的土地越来越稀缺,价格也水涨船高。


“十二五”末全国城镇家庭户的住房套数是2.8亿套,户均套数为1.08套/户。按照国际标准,城镇户均套数达到1.0,就意味着房地产市场供求已基本平衡,因此,中国的存量房时代已然来临。


在存量房时代,购房者的需求将会逐渐向品质或者增值服务所转移,这给持有型出租或者是出售后物业服务的未来发展提供了契机。未来,房地产开发企业的重心将从开发向综合运营转移。


随着“互联网+”时代的到来,以及居民生活水平的提高、消费观念的升级,无论是开发商还是消费者,都在不断提升对运营服务环节的关注,在未来,增值服务收入比重将会逐步提高,尤其是社区增值服务收入和房屋租赁等运营型物业的租金收益。


瑞银证券:货币政策将保持稳定

预计2017年货币政策将保持稳定,未来两年央行不会降息。


虽然经济增长可能放缓,但企业实际还息成本已大幅下降,帮助企业降低融资成本、减轻偿债负担,削弱了进一步降息的必要性。另一方面,央行需要应对人民币贬值压力和避免资产价格泡沫风险,这也都降低了降息的可能性。



广州乐居

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