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小心被中介套路!买高颜值的“炒家货”风险难料

2017-01-10 广州乐居 广州乐居

自古深情留不住,总是套路得人心。在鱼目混珠的二手房市场,这句话恰到好处地概况了这一切。


来源:广州乐居、广州日报


“体育西地段,天宝大厦惊现90方电梯三房,间隔方正。天河城,正佳广场,体育中心,花城汇等等应有尽有!业主含泪抛售,各付各税348万!新装婚房,拎包入住温馨舒适!31号必卖!预算合适的带上现金过来看房!”


“体育西地铁口 ,育蕾小区,黄金楼层5楼,100方,388万,过2,豪装三房两厅两卫带书房 厅出大阳台,南北对流 无敌采光通风,带平台,轻松上5楼,梯间宽敞明亮,楼下环境舒适,天河南黄金位置,闹中取静,三分钟生活圈正佳广场,天河城,体育中心,万菱汇体育西小学直升天河中学省一级学位 。”


  最近你的朋友圈,有被这样的中介房源信息轰炸过吗?4万/平不到的价钱能在天河体育西淘到如此新净的房子是不是很具吸引力?是不是有种急着上车的冲动?


  喏,再仔细看图,小清新的用色配合板房设计,这简直就是新盘样板房既视感!



  在楼市转折期,不少中介为了业绩都会不遗余力推出各式各样的“笋盘”,有些刚需客趁机入市,急着上车的心态可以理解。但如果你真的相信以上的房源信息,那么不好意思,你真的被中介套路了!


  事实上,这些劲似新房的单位却是有一定楼龄的二手房,基本是“炒家货”。何为炒家货?按业内人士定义,一般指那些买入不是用于自住,只是纯粹用于投资,通过“精美装修”提高售价,短时间内被抛售出去的房子。


  其实,这样的案例不在少数。


广州市民张小姐:之前曾看到过一位中介频频在朋友圈发“板房”图片,这些新装修的二手房基本带学位,且面积较小,完全符合她的需求,于是就联系该中介看楼。不过令人奇怪的是,中介表明必须统一时间才能带她去看房。


事后了解才知道,自己看上的这些房子都是“炒家货”。朋友圈看了几个装修格调简直一模一样的盘源,估计是同一个炒家采用同样的装修模板来改造的新房。


公务员陈先生:自己的微信朋友圈也有几个中介人士,之前他发现一名中介发放了一个带朝天小学学位的Loft房子上朋友圈,格局非常别致,加上他近来也在airbnb上看外国一些房源,觉得如果在市中心买一套这样的房子,再放上网出租,有可能获得不错的收益。



后来向该中介咨询后发现,这个楼梯楼房子是炒家货,而且楼层较高,虽然装修不错,估计短租成功率不高,因此打消了置业投资的念头。



  有网友透露,最近在看房,发现中介带看的十套有八套都是“炒家货”,数量之多,触目惊心。


  据乐居君了解,目前“炒家货”主要集中在荔湾、越秀等教育资源配套较好的区域,以80平方米以下单位为主,普遍是40~60平方米两房,60多平方米的三房最受青睐。不过,这类装修风格类似一手开发商板房的物业,价格往往也会比一般装修的房源高10%左右。


  以一次性付款谈下较低的价格,再通过几个月重新包装出售,交易都是用《全权委托公证书》作挡箭牌,再集合三四十组客人去看房...这样的房源,判定为“炒家货”也八九不离十了。中介表示,“一手房都是这样开盘啦,集中买家,短时间制造高人气并让他们相互影响。”


事实上,“炒家货”历史由来已久


  在越秀老城区里,有一条东接东川路,西联文明路的东华西路,此前被地产中介称之为“炒家路”。


  据中介行家透露,东华西路与周边区域条件相仿,但楼梯楼房改房楼价可比周边高处10~20%。之前东华西路楼价畸高,都是炒家托起来的。可以说,在当时东华西路放售的十套房源中,其中六七套都是“炒家货”。


  如今不少炒家撤场,东华西路房价已低至越秀区平均水平,甚至与东川路拉开了较为明显的差距。




  值得一提的是,与早前1.0版本炒家与炒家之间的击鼓传花、又或者是2.0版本的“炒家货”简单装修不同的是,如今3.0版本的“炒家货”,已到达颜值比拼的巅峰,把它当做新房以假乱真也不为过。


  去年初在东山新河浦有一个楼梯楼,整栋房屋被投资公司盘下来再重新改造,以Loft设计来提高实用率,而且附送全屋家电家私。装修格调清新,加上位处新河浦地段,几十套单位一推出市场自然就所剩无几。


  不过据去现场看房的网友表示,当时看房时只剩下一两套单位,与阳光灿烂的板房完全相反,该单位楼层低,采光非常不好。此外,投资商在销售手法上也推陈出新,通过中介发放图片吸引买家,再统一时间带客看楼,在中介人士的吹捧下,较少有“吃白果”的情况出现。


  判断炒家盘,有三个特性很明显:


1、“高颜值”:全新装修(硬装+软装),掩盖房屋缺陷,精致得就像一手楼盘的样板房。但是中看不中用,很多实际上用的都是劣质材料,电器大部分都是山寨,看不见的水电等隐蔽工程更可能是乱七八糟。


2、集中看房:跟多个中介公司合作大范围拉客看房,制造紧张气氛。通过中介发放板房图片,蓄客并统一时间看楼“开盘”。


3、全权委托:炒家看中某些小面积老房容易改造出售的特点,先以一次性付款买下,与真正业主签订《全权委托公证书》,再通过装修改造吸引真正买家“上钩”,然后再进行递件过户,炒家从中赚取持货几个月的价格差异以及重新装修所带来的“溢利”。


那么,“炒家货”到底能不能买?


  “炒家货”颜值高,吸引几十组客人看一个盘,中介人士信誓旦旦“我们会跟到最后收楼,没问题的”,但这当中就没有一点风险吗?


  对于业主来说,若房屋出售后不过户,炒家持有全权委托公证书容易进行“一房多卖”,而业主对此可能完全不知情,由“一房多卖”引致的法律责任业主可就麻烦大了。


  炒家往往是一次性付款,虽然付钱暂缓过户,形式上对业主来说有好处,但如果业主是“卖一买一”,急需腾出购房名额买新房,千万不要把房屋卖给这种买家,因为炒家接手后出售时间或长或短,而且真正过户的时间要看下一手的真正买家,分分钟拖个半年都有可能。如果炒家居心不良,收取高额定金再卷款潜逃,真正业主和买家都可能由此陷入无穷的纠纷中。




  克而瑞广州机构首席分析师肖文晓表示,这些房子是不是炒家货不重要,关键是那些翻新的装修是否华而不实,甚至金木其外败絮其中。


  据悉,“炒家货”出于控制成本的需要,重新包装所用的材料有可能带有甲醛或其他危害健康的物质,“光鲜靓丽”的背后有可能给买家以及家人带来危险。若接盘的人用来自住,则需要打掉重新装修,若接盘的人用来出租,则劣质材料很有可能会危害租客的身体健康。


  有网友表示,他隔壁就是一个炒家买下来装修的,总工期不过18日,用10几元一块的地砖,随便刷一下墙就贴墙纸,都是吊天花掩饰那些漏水的缺陷。后来有人接盘了,哗哗哗,外墙渗水发霉的,冲凉房一用楼下就漏水的,厕所墙边渗水进房间客厅的……


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