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天河北6.7万平旧改靓地公示!周边高端盘云集、二手房超4万/平(附实探+详细分析)

2017-04-27 广州乐居 广州乐居

“寸金寸土”的天河,又有大体量旧改靓地亮相了!


4月26日上午,广州市国规委官网发布了天河牛利岗北街168号旧厂地块的控规调整。


该地块位于天河区牛利岗北街168号,西连广州大道,东连沙太南路,是一宗囊括居住、商业和教育功能的综合用地。


地块位置


值得一提的是,地块周边近年商住用地出让比较集中,南侧紧邻已于2015年出让的广日电梯旧厂地块,也就是如今的天河金茂广场项目。彼时,信达联合体以44.2亿元竞得这一旧改地块,折合楼面价18500元/平。


另外,该地块离2015年1月出让的元岗路粤隆客车厂地块(现远洋天骄)约1.5公里;离2014年11月出让的白云红云涂料厂地块(现为越秀星汇云城)4.5公里。


(图片来源:中原地产)


规划出炉:将建10栋高层住宅


  根据所公布的规划调整内容,168号旧厂地块将包含4.7万㎡居住用地及2万㎡商业/商务用地。此次控规调整修正了部分用地的性质,一部分科研设计用地被调整为二类居住用地,并增加了商业商务用地,未来项目将建10栋高层住宅


另外,根据《广州市城乡规划技术规定》,该地块还配置有公共服务设施,增加了幼儿园、居委管理中心、物业管理、社区卫生服务站、文化室、星光老年之家、垃圾收集站、公共厕所和肉菜市场各一处。



靓地实踩:丛草杂生,南侧金茂广场已经建起


根据地块位置,乐居编辑搭乘3号线至梅花园地铁站D出口,然后拐近右侧一条小路,5分钟内就看到了一个废弃工厂的大铁门。门上显眼地挂着崭新的规划公示图,就是这里了!



走进去一看,除了保安亭门口趴着几只狗狗,里面一个人都没有,只有十几台小汽车停在空地。



一眼望去荒草杂生,树木东倒西歪,看上去已经荒废了很久。透过浓浓的雾,可以看到远处一群低矮的自建房。



离门口不远处,有一个破旧的土屋子被遗留下来。



乐居小编发现,地块南侧有个在建的新盘!那就是天河金茂广场了,项目已经开放样板间,预计今年上半年开售。



旧厂门口也是绿树成荫,环境十分安静。对面有个小型的养老院,还有一个钢铁公司。


周边配套:豪宅项目将弥补板块高端配套不足


走出外面却是一个截然不同的天地,广州大道北车水马龙。从地块走到梅花园地铁站不过300米左右,在地铁站不远处小编就看到了两个公交站,交通四通八达



地块周围分布有京溪小学和四海小学,紧邻广东工贸职业技术学校。在商业配套方面,主要还是依靠白云京溪商圈的成熟的商业配套以及众多二手社区的住宅底商。



但是,广州大道北板块在售的新盘天河金茂广场、恒大御府、佳兆业天御和远洋天骄都定位为高端项目,其中天河金茂广场、远洋天骄商业项目落成后,商业面积预计将增加22.5万平。


根据规划显示,项目也自带9.4万㎡商业用地,这些都很好地补充了该片区高端配套的不足。未来几年,随着这些项目配套的落成和高消费居住群体的形成,该板块变身成市中心高端商圈是妥妥的。



周边房价:新盘6万/平   二手电梯房4万出头


除了还未开售的金茂广场,地块附近的一手盘有恒大御府佳兆业天御,只剩下尾货在售,其中小户型已经售罄。目前恒大御府均价58000-60000元/平,佳兆业天御所售为复式洋房,均价去到6万/平。由此可见,这个地块届时面市价格是绝对不低啊。


  广州中原研究发展部认为对于有能力购置的买家而言,该板块选择空间大,因此项目之间存在一定竞争,未来地块产品需要有“差异化”特色才能更容易被买家接受。


(图片来源:中原研究发展部)


比起一手房货量的缺乏,地块周边的二手房相对比较多,而且多为楼龄较新的电梯楼,总体价格在3-4.5万元/㎡之间


比较有代表性的怡新花园合生云山熹景因为位于地铁三号线梅花园站上盖,同时享有省一级京溪小学学位,部分优质房源都去到了4万/平以上。其实两年前广日地块拍卖时其二手房源就已经卖到25000元/平左右,所以说,现在这个价格与上述的新盘比起来丝毫不夸张。


怡新花园


未来随着周边豪宅新盘的落成,配套和居住环境进一步改善,整个二手市场将会继续水涨船高。


未来前景:将形成高端商住区


广州中原研究发展部认为,短期内168号旧厂地块进入修编流程更多给周边楼盘、买家信心,即片区目前“三旧”夹杂的环境将会得到改善,片区价值将被市场重新审视。


从长远来看,一方面该地块投入土地市场,日后建成项目将能缓解住宅用地供应不足的问题;


另一方面,随着未来越来越多旧改计划落实,加上优质区位条件(白云山旁),现成交通条件发达(地铁3号线、广州大道、广州环城高速等),未来板块将往“高端商住区”方向发展



来源:广州乐居、中原研究发展部



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