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以房留人!深扒人才福利房30年变迁史(总价2.4万就能买越秀区三房?)

2017-05-23 小盈盈 广州乐居 广州乐居


        4月底,广州大学城某高校老师陈伟(化名)来到佛山顺德大学城卫星城人才安居项目看房,这是顺德区政府为了吸引人才提升城市形象的新项目。售楼小姐表示,目前推出的人才专卖房售价为9800元/㎡远低于市场均价,预计今年下半年开始销售。原则上人才专卖房满足人才自住需求,五年内不得转让(赠与),五年后转让(赠与)需补交购房时政府让利的差价部分,这意味着短期投资者或将不会享受相关人才优惠政策。


过去三十多年,各地政府、各类型单位对个人的住房福利待遇,无不随着住房货币改革而变化。而如今随着房价的日益高涨,人才福利房对于年轻的一代来说又有了新的意义。



从租到售再到全面禁售


      上个世纪70年代,黄女士因工作原因调入广州,她所在的单位在上下九一带有自建房,一般给外调的人都会提供福利房,黄女士及家人租了一套两居的房子。在黄女士看来,那时的人才福利房和现在人才公寓还不太一样,严格来说过去的事业单位、国企、高校或者机关提供给职工的并不是公寓,而是住宅(产权70年的),最早的时候这些房子都是单位自己完全持有,以低于市场的价格长期出租给员工而不出售。“1970年一年工资虽然才几百块钱,但是单位福利好,花在房租上的也就几块钱,很便宜。”黄女士说。


      十几年之后,单位房终于不仅以出租的方式面向它的员工,可以出售了。1992年,黄女士也尝到了甜头,她把上下九的房子退了,以两万四的总价买下了单位在小北新建的一套三房一厅共90平米的房子,附近的配套设施更加完善,有越秀公园,还有现在很有名气的小北路小学。


      黄女士是那个年代运气极好的一波人,享受到了政策释放的巨大红利。因为没过多久,从1998年开始全国就进行住房货币改革,国家规定住房改革后不再分配实物房屋而改为给货币补贴,同时规定单位不能再建房出售给员工,人们只能买商品房。这次改革被誉为住房分配制度改革的一个重大突破,其目的是为了逐步实现住房商品化,社会化。



刚开始进行货币改革的时候,各地执行力度不一,有些地方并没有马上进行改革。


      刘先生赶上红利的尾巴。他还记得就当时而言,政府控制趋严,已经不是每个单位能都拿到建房的指标,因为自建房太多,都以低于市场价出售,会造成商品房挤压开发商不满;所以有的单位不再建房,而是直接购买商品房再分房(事实上自建也需要这么多钱)。2000年前后,刘先生就是以十六万左右(比当时市场价低一半)的总价买下了单位的一套78平的新房。


从2000年开始,广州明令禁止按房改政策出售公有住房,全面实行住房货币分配,同时也规定不能再集资建房。政策执行了三四年,打擦边球的情况也变得越来越少。然而,机关、事业单位、国企引进的新人也越来越多,有的单位意识到随着引进人才数量的增多,房子会供不应求,所以在货币分房的时候就预留了一部分房子,有的单位预留的多就够,有的引进人才力度很大就可能不够。

 

人才公寓的兴起


公房不能卖,为更好地保留年轻人才避免流失,解决人才生活上的需求,一种新的福利形式开始兴起——这就是人才公寓。


上海是较早试点建设人才公寓、投入力度较大的城市。


       以浦东新区为例,自2006年开始试点以来已经建成大约18万平方米的人才公寓,而且这个数字在逐年递增:2010年新开工建设面积达40万平方米,建成后已面向20万人提供租赁公寓;2013年-2015年公寓总量达到150平方米以上规模,面向30万人提供人才公寓。


不仅仅在浦东新区,上海各区也都在推进人才公寓的建设,例如嘉定新城就规定600万平方米的住宅面积中,5%将用于嘉定引进人才公寓,折合近30万平方米,可安置近3000户家庭入住。2016年底,上海出台文件,明确要求“十三五”期间,将增加各类保障性住房约30万套(户),支持人才公寓建设,解决青年人才阶段性住房困难。


与此同时,深圳和广州等一线城市也在探索和尝试。2016年8月,深圳市对外宣布:“十三五”期间,要新筹集人才住房不少于30万套,解决人才住房难题。


深圳的人才住房政策迅速被广州借鉴。今年1月20日,广州市宣布:将新就业大学生、青年专业技术人员等纳入公共租赁住房保障范围。今年广州计划推出供应1.2万套公共租赁住房,其中约7000套将供应给新就业无房职工。



人才公寓的建设主体除了前述政府之外,还有不少是企业独资建设或企业与政府合作建设的。


      陆家嘴金融城人才公寓就是由陆家嘴集团投资的首个人才公寓,已于2012年启用,主要面向陆家嘴金融城青年单身白领;时隔五年,陆家嘴金融城再推人才公寓。据了解,陆家嘴锦绣前城人才公寓有望在今年上半年正式对外租赁,首批推出的房源约为80套,家具全配,金融城白领拎包即可入住。


      光大证券青年公寓则是由光大证券出面,牵手上海市静安区政府合作的案例,以“政府让一点、企业补贴一点、员工出一点”的宗旨解决金融青年来沪立足的住房难题。


人才公寓以租赁为主


人才公寓租金价格视房间条件而定,往往比较低廉:例如一个四人间或六人间的单个床位,租金就500-800元/月左右;如果是单间,价格会比较高,每月租金在1500-2500之间,会比周边市场价低15—20%,陆家嘴人才公寓租金入住首年还可享每月600元补贴包含物业费


一般来说,申请人才公寓条件不算苛刻,只要你所在公司有名额,本科毕业及以上,与企业签订一年以上的劳动合同,就可以申请了。在网上顺利申请完以后一般要排队三到五个月不等,户型小的可能难排,往往要一年。


从目前全国人才公寓的运作方式看,主要还是以租赁的形式面向年轻人才,因为相比销售,租赁方式运作不会太受成本压力大、受众太多和炒作风险的约束。


为了加速人才公寓的流动,连续租赁期会有一定的年限限制,到期需要搬走另觅住所,而随着房价日益高涨,更多年轻人觉得早买房早得益。因此,有住房需求的年轻人大多强烈要求“配售”,而非“配租”


探索“租住—售卖”制度


探索“人才公寓可以以较低于市场价出售”的话题提上了议程。深圳大学副校长李凤亮认为,高端人才公寓应实现“租住—售卖制度”。五年内租住,五年后如所引人才继续在当地城市服务,则给予优惠出售,解决高端人才后顾之忧。


不少城市也在探索人才公寓“租住—售卖”制度。今年1月,合肥市首次准备开建人才公寓,对各类人才供应可租可售的住房。这些房子价格明显比周围商品房要低,不同层次的人才享受的面积也不一样。


顺德北滘这次推出人才公寓也采取了可租可售的方式,而且形式更为多样,其中包括人才专卖房、人才租赁房和人才团购房。三种房型的特点是人才专卖房为首发项目,面向广州大学城内具有中级以上职称或硕士以上学历为基本准入门槛;人才租赁房享受低于市场租金标准的优惠价格;而人才团购房则是一种新的玩法,由商品房项目开发企业提供团购优惠,符合条件的人才,可以团购优惠价购买商品房。


据了解,顺德区大学城卫星城安居工程制定了关于5年内统筹3万套各类型的人才住房的计划,而2017年全年共计可提供3000套人才专卖房,其中10月初开始陆续提供约1300套,包括95套105㎡,721套89.1㎡,504套81㎡三种户型,其余房源将会在年底推出。      



这种售卖的趋势渐渐多起来。位于深圳龙岗大运新城北区的启迪协信深圳科技园近日也推出了可以出售类型的人才公寓,主推建面约30-100平米,包括建面约31-66平米1-3房,以及约66-77平米两房和96平米3房产品,均价33000-38000元/平,比市场价低了近两万元左右


“‘租住—售卖’制度或会成为未来人才公寓发展的一种趋势”,李凤亮说,他建议相关政府部门应出台此类人才公寓“先租后售”的相关政策,同时给予人才公寓的“配售”问题制定相应的优惠政策,落实完善各项具体细则,从根本上解决人才的住房问题。


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