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【致敬玖贰】中小房企生死劫 融资难、拿地难的规模困局

2017-06-10 何大只 广州乐居 广州乐居


编者按


  弹指一瞬,那些足以影响行业的历史时刻总是不经意地上演。数往知来,站在当下的时点上回望来路,可以找到历史与未来的共通点。

 

  【致敬玖贰】系列之《行业风云》,带你穿过风雨领略变迁,把中国房地产过去数十年的历史符号化、标杆化、典型化来解读。



  每天太阳升起,非洲大草原上的动物们就开始奔跑。

 


  狮子妈妈在教育自己的孩子:孩子,你必须跑得再快一点,你要是跑不过最慢的羚羊,你就会活活地饿死。在另外一个场地上,羚羊妈妈也在教育自己的孩子:孩子,你必须跑得再快一点,如果你不能狮子快,那你就肯定会被他们吃掉。

 

  优胜劣汰是亘古不变的准则,你跑得快,别人跑得更快。

 

  这个自然界的道理同样适用于经济界。在房地产长达数十年的历史中,房企规模排名并非一成不变。有默默无闻晋升到行业黑马,有一贯站在金字塔尖的老大,也有从边缘化直至没落的中小房企。


1.马太效应


  疾风知劲草。

 

  刚刚过去的五月份,碧桂园与万科实现了2000亿销售规模。这是三年前,万科全年的销售额。

 

  克而瑞最新报告指出,与去年1-6月份数据相比,TOP20房企的平均增速在33%,而5月排名50-100之间的房企,与其去年1-6月的业绩相比,平均增速为负。可以看到,规模房企增速开始一骑绝尘,中小房企在规模发展上略微吃力。

 

  目前TOP50房企已占据全国商品房销售额的半壁江山,已表明中国房地产市场的集中度达到一个全新的高度,随着集中度的不断上升,留给小房企的生存空间也将越来越小。



  从销售金额门槛来看,与去年1-6月份相比,TOP10、20、30的房企销售门槛已超过去年上半年水平,TOP10门槛达到了530亿。

 

  另一方面,TOP50、和TOP100房企的销售门槛则略低于去年的上半年,这也侧面反映了排名越靠前的房企规模增速越快,前三十强的企业增速更快,其后的房企也正在被拉开距离。

 

  以第一名碧桂园2521亿的销售额与第一百名新湖中宝48亿元的销售额相比,存在近2500亿的差距,这也是今年以来榜单首末差距最大的一月。


  风暴来袭,最先抵抗不住的便是中小企业。

 

  短期来看,自2016年10月以来调控政策不断出台,房地产企业境内融资渠道也被全面收紧,房地产将面临并不明朗的前景;长期来看,不断提高的拿地成本、不断降低的利润率、不断激烈的市场竞争,也将考验企业的应对能力。与一荣俱荣的“黄金时代”不同,优胜劣汰的丛林法则将更多地体现出来。

 

  来自中原地产的统计数据称,今年一季度,全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅为649.5亿元,同比减少了83.8%。

  另一个现实是,境外债券发行也正在面临境内监管部门更严格的监督。对此,穆迪在一份最新的报告中预计,国内银行将继续向开发商提供贷款,但银行仍将审慎选择,它们倾向于财务实力雄厚、运营记录良好的大型开发商。与此同时,境外债券市场和银行融资渠道则仍将向优质开发商放开。

 

  马太效应正在显现。易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱认为,2016年百强企业榜单与九年前相比换血的比例不低,60%的企业换了面孔。

 

  “2016年还能够在百强榜单当中留存下来的企业,大多数就是早期位列于前50强、前30强的企业,所以强者恒强。越强的企业,经营能力、持久能力也相对越强。”

 

  不完全统计,从2015年初到2016年年底,A股上市房企已有27家房企发布重大资产重组,另外有93家进行增发的上市房企中,37家企业与收购资产有关。

 

  “在未来的地产格局中,80%的企业将面临低谷中的财务困境,其中约四成企业可以通过外部的股权或债权融资来化解危机,其余六成企业将被迫转让资产或股权,由此产生的行业整合机会将推动优势企业的增长。”清华大学应用经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹指出。


2、没落到边缘的广佛样本

  集中度提升,中小房企陷入规模困境,这是大势所趋的命题。无论在哪一个城市,如果拿5年前当地房地产10强和现在的龙头企业作比较,可以发现,当时大部分企业如今都已经消失了踪影。

 

  以广佛为例,这个曾经是中国房地产起步最早,市场化程度最高的城市,本土中小房企早年在推动城镇化进程发挥了中流砥柱的作用。在某个时间点,这部分中小房企与如今的行业老大都有过各式各样的交集。然而,两条直线相交于一点后,结果就是越走越远。

 

  从1992年房地产大发展以来,中小房企实际上做了很大贡献。早期很多城镇是比较破烂的,房屋供应严重不足。但是通过发展房地产,很多县城都有了很多新房子,住宅小区,不再是单门独户,对于集约化使用土地、加强物业管理,中小房企也做了很多贡献。

 

  10年前,佛山房地产市场上活跃着的基本上都是本土房企。比如早期的禅城区的玫瑰园、恒福花园、怡翠花园、鸿业豪庭,南海的丽雅苑等,都是佛山人耳熟能详的名盘。

 

  时至今日,在佛山知名度最高的几大板块中,已经难觅本土发展商的身影。取而代之的是,保利、万科、中海三大“过江龙”绝对过硬的市场份额。

 

  目前,全国20强房企中已有19个布局佛山市场,本土开发商的日渐式微已成为事实。在举步维艰的情况下,外拓出走、或者与外来开发商合作成为本地房企最常见的选择。

 

  在广州,绕不开的例子是合生创展。曾经的华南五虎,早在2004年,它的销售额就第一个冲上100亿元,而当年万科的销售额还只有91.6亿元。彼时,合生创展一度是王石眼中的“地产航母”。错失地产黄金十年后,合生创展销售额徘徊不前。今年第一季度业绩仅17亿元。

 

  曾经的广州地产航母——广信房产,与珠实集团、越秀城建,号称当时广州房地产市场的“三大家”,现今也走向拍卖。其所属花地湾1500亩商住地也将在6月29日拍卖,起拍价达446亿元。


  投入大、产出慢。发展模式不清晰导致上市融资失败,和地方政府捆绑“不成功”导致国开行贷款渠道不顺畅。被彻底断掉资金链的利海集团,也沦为城镇化进程中淘汰的代价。



  规模落后、土地价格越来越高,对资金要求越来越高,分分钟将前十几年赚的钱亏进去,进而不敢孤注一掷。这是中小房企生存窘境的一个侧面。

 

  中原数据显示,截至2017年5月22日,全国土地出让金超过100亿的城市达到了31个土地出让金合计高达8120.27亿,同比上涨38.6%。其中,佛山、温州、无锡等三线城市进入土地出让金超过百亿行列。

 

  有房企负责人坦言,“现在随便拿一块都要准备个小几十亿元,别说新的自持政策。这对于中小房企来说,简直是毁灭性质的打击。”

 

  新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为,2017年是中小房企退出,最好的也是最后的机会。

 

  “三四线城市的中小房企已经在2013年失去了最好的退出机会,即使卖地、卖项目、卖股份、卖公司,也越来越难以获得回归一二线城市的大房企的兴趣。与之相对应的是,一二线城市中小房企今年重新获得了一次溢价退出机会。”


3、困境与变局

  面对飘忽不定的市场,活着才是永远的硬道理。

 

  过去的数年间,虽然有大批的中小房企因为融资成本和土地成本上升,经营利润削薄,随着市场环境的不断变化而慢慢退出房地产行业。但也有一小部分企业逆势而上,适应市场的发展趋势,由小变大。

 

  融创是一个例子。2010年上市初,它的销售额只有84亿元。而当时销售额超百亿的房企已有近20家。

 

  而后的故事耳熟能详。融创借助国企、央企力量获得了低廉的项目融资成本;借助绿城、方兴的力量,丰富了自己的高端产品线;利用自身强大的销售能力,最终在短短四年里成为了房地产行业的一线房企。


  更为突出的例子是碧桂园。1992年成立至今,从百亿规模梯队,到超千亿巨头;从2015年合同销售1402亿元到2016年突破3000亿元,一年时间,目标翻倍。快速增长的背后见证着碧桂园全方位的再造和蜕变。


  同样,阳光城、泰禾、建发、正荣、融信、世茂等闽系房企,也是通过调整战略,在短短几年内完成了销售额的爆发式增长,于各大一二线城市以高溢价率压倒其他龙头房企拿地,屡屡创造新“地王”。去年全国地王有超过20%被闽系房企获得。

 

  可以看到,企业经营如逆水行舟,不进则退。中小房企前方的路,也并非都是困境,也有变局。 

 

  淡出房地产行业,是近三年来很多中小房企的选择。如:莱茵置业转型体育产业、华丽家族转型石墨烯、东方银星转型建材贸易、海德股份转型外贸、中体产业转型彩票、证大置业转型投资、浙江广厦转型体育影视文化、宜华地产更名宜华健康将健康医疗服务作为主要发展方向等等。

 

  抱团,已经成为房地产链条上的关键词。手上有地的本土中小房企,傍上品牌大开发商的大腿,不失为自救的好办法;千亿房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业老大的地位。

 

  这是一种新常态。无论是中海系,还是招商系、保利系、绿地系,没有宇宙第一房企,只有宇宙更大房企。

 

  在这样的环境下,大型房企仍在努力增加市场占有率。恒大今年的销售目标是4500亿元。董事局副主席、总裁夏海钧强调,房产销售10万亿规模是基本确定的,往后前十的门槛将达到4000亿元,甚至达到6000亿元-7000亿元的规模。

  不变等死,变则找死。成为大象还是猴子,是房企和市场的双向选择。这些曾经在房地产长河璀璨过的中小房企,如何在大浪淘沙的行业现状下生存,成了一个两难的抉择。

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