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融创不到300亿拿下万达13个文旅项目 两年销售110亿的广州万达城何去何从?

2017-07-10 广州乐居 广州乐居

  原来,首富王健林不仅会大手笔买买买,“卖”起东西来也豪气过人。


  今日上午,万达在其官方网站宣布,融创房地产集团以335.95亿元收购万达旗下76个酒店,用295.75亿元收购万达13个文旅项目的91%股权并承担项目的现有全部贷款!本次融创收购总价为631.7亿元


滑动查看公告全文↓↓↓

一、万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。


二、融创房地产集团以335.95亿元,收购前述七十六个酒店。


三、双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。


四、双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”:

1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;

2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;

3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控。

4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。


五、酒店交割后,酒店管理合同仍继续执行,直至合同期限届满。


六、双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

  “孙王”合作来的突然而迅猛,并购王之手居然伸向了首富的心肝宝贝们,加之前一段时间的万达“股债”双跌风波,让人不禁联想,万达是否遇到了风险?


  有业内人士猜测,万达或因债务沉重,商业回报率不够,酒店业绩拖累A股上市之路延误等几大原因导致如今要甩卖减负、减债。


  为了解答众人的疑惑,王健林和孙宏斌在今天上午专门召开了媒体沟通会。


  万达集团董事长王健林表示,转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。他说:“其实万达商业的负债并不算高,通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”王健林还预计,交易完成两年后,万达商业租金等收入将超过地产收入


(今天上午的媒体沟通会)


  631.7亿元!这个数字看起来好像是很壕,但乐居君只能说一句:这次收购,简直是物超所值。


13个文旅项目不到300亿,内含热销优质产品


  为什么说融创这次收购万达的这些项目是物超所值?


  就拿这收购价格不到300亿的13个文旅项目来说,平均每个项目价格还不到26亿元。光看数字,大家可能会觉得没什么,但关键是这次万达出售资产包内,不少都是热销的优质产品项目啊!比如,广州旅游万达城,自2015年5月开售以来,该项目物业成交一直处于红火状态,销售业绩长期位于花都及广州前列


  今天的新闻一出,大家都很关心,广州旅游万达城易主,未来建设和销售会不会受影响?恩,不急,我们先来深扒一下这个项目:

万达8.8亿元拿下花都地块

  

  2014年10月,万达集团以底价8.8亿元人民币拿下34万平米的花都平步大道以北地块。当时,这幅商业商务设施混合用地的用地面积超过34万平方米,堪称“巨无霸”,可建设用地面积也达到278502平方米,折合楼面地价仅有1757元/平方米


  万达集团拿下的地块位于花都中轴线以内,是中轴线最重要的城市重点和景观项目,已经列入省市重点项目,也是花都的重大产业带动项目。建成后要辐射华南乃至全国以及海外,年游客量预计为2000万人次。该项目预计2019年底建成。



  在取得该地块后,万达文化旅游城在同年11月就开始动工了。

(广州万达文化旅游城培土仪式)


  2014年在招商会上,王健林对此项目说道:“我说得狂妄一点,这个项目跟迪士尼不在同一个层面上。迪士尼仅是一个主题公园,它有的我们都有,我们有的它们还做不到。”


  然而就在今天,这个说比迪士尼强太多的项目也被卖了......

楼价的“爆发王+长跑王”

  

  去年,广州楼市就形成了“万达城效应”:只要广州万达城有货推,就会有销售高峰出现。自2015年以来,广州万达城就爆发出耀眼的成绩。


  从2015年12月到今年的7月9日,广州万达城住宅项目累计销售5900套。销售金额高达77亿!敲黑板!这只是住宅部分的数据,如果算上商铺和公寓的销售额,广州万达城累积销售额高达110亿元!如今,平均价格不到26亿元的价格卖掉,所以老王,你确实这次不是跳楼价大甩卖吗?




  回到2015年万达城开盘首天,其只用了一天时间,就完成了广州大部分楼盘一年都完不成的销售业绩。


  12月19日,早早拿下2015广州全年商业销售冠军的广州万达城首次推出住宅产品,结果当天引来9000人现场购房,提前准备的100台POS机刷满一天。最终该项目单日成交2000套,成交金额达到21亿元,打破广州住宅销售有史以来当日成交套数及当日成交金额纪录。


(开盘当日劲销2000套狂揽21亿!)

(付款区大排长龙)


  今年上半年的单盘成交亚军就是广州万达城,达到1512套,与冠军亚运城仅相差64套。上月共卖出228套,网签成交均价为15266每平方米。目前看来,广州万达城在售产品均价已达到2万元/平左右



万达城的八大特色

  

  按照当时规划,广州万达城将被打造成首个建设在一线城市的特大型文化旅游商业综合体项目,具有项目创意唯一、设计团队大师组合、万达拥有知识产权三大特点。


世界顶级未来科技秀场——粤秀

  由全球顶级舞台艺术大师弗兰克·德贡先生策划导演,利用现代高科技舞台设备与视觉特效的变幻,是以岭南文化为背景创作的世界一流高科技舞台节目。


世界顶级室内滑雪场

  万达城滑雪场同时容纳3000人滑雪和娱雪,世界最新的第四代滑雪馆,将全面超越著名的迪拜室内滑雪场。共设有4条雪道,最长雪道460米,垂直落差66米,相当于22层楼高。



  目前滑雪乐园已经封顶,现在已经进入第三阶段。



世界级电影科技乐园

  在世界上首次实现多自由度动感平台和立体轨道系统相结合的电影体验,并在中国首次实现电影衍生产品的持续开发,影视效果将超越新加坡环球影城。


世界级大型主题乐园

  主题乐园有世界首创的多重断轨多媒体过山车穿梭于五羊山,也可体验世界首台坐式悬挂相结合双龙过山车,以及全球唯一互动海战船,将全面超越香港世界级知名游乐园。


世界级大型室内水公园

  大型室内恒温水公园以航海为主题,引进世界最新的水磁过山车、多媒体炫彩滑道、垂直极限滑道等设施,给游客带来全天候的水中欢乐。


世界星级酒店群

  在广州,万达城有1个六星级度假酒店,2个四星级度假酒店,是世界级城市会客厅。


世界级滨湖酒吧街

  万达城1.5万平方米的滨湖酒吧街引进15家国内外著名酒吧、音乐吧品牌,展示不同国度的酒吧文化,使广州休闲生活方式与世界接轨。


万达集团第四代产品万达茂

  万达茂是万达集团在世界首创的大型室内文化、旅游、商业综合体,是万达第四代核心产品,也是万达城的主体建筑,规划有滑雪乐园、电影乐园、水乐园、电影城及商业中心。


  这些看似美好的规划,都被这次易主留下一个大大的问号,还能一一实现吗?


  其实这次公告的内容,特别强调了四个不变,所以按理这些规划不会有太大的变动。



网友热评+专家观点


  对于这次万达多个项目以“跳楼价”被融创收购,不少吃瓜群众都纷纷发表自己的看法:


@王二少:现在问题来了,市值不到600亿的融创中国,据说,收购绿城、收购乐视、收购万达文旅,哪个不是几百亿的交易?这么多钱哪儿来的?更何况老孙说跟万达六百亿的交易资金全部来自融创自有资金。一个如此激进的白衣骑士,拿着自己的钱到处帮人解套,让人不得不想,这个白衣骑士的目标到底是什么?是做好事吗?


@黄俊对广州万达旅游城未来影响怎样?


@陈凯:掐指一算,中国要有一场暴风雨即将来临


@孤独终老:还清绝大部分的银行贷款,这才是真正的大动作啊!!


@落日六号:总投资额5400亿的文旅项目300就转手了还包括一个开业仅10天和1个开工仅6天的。。。细思极恐啊


@Closer:关我什么事?反正住不起万达酒店


@蒙顶甘露:房地产业大洗牌要来了!快则三五年,慢则五到十年,小地产公司将没有生存空间!


@向阳:应对前一段时间的股债双杀呗


@刘小川:这就是之前说的轻资产运营,未来输出品牌管理和服务,而不是直接开发地产


@资本解为权:被之前银行欺负落井下石了,争口气,把银行贷款全部还上。这是首富的尊严


@差不多先生:感觉孙老板正在四处接盘。。辛苦


@赵。:是出售?还是捞一个有实力的壮汉一起抵抗风险!归谁并不重要。重要的是大家都有钱赚。



  看完了吃瓜群众的热评,我们再来看看专家是怎样说的:


方圆资产管理副总经理及首席市场分析师邓浩志:万达精明,融创难理解


一、对万达来说,出让上述资产并不能说明万达资金链有问题,而是符合了万达的战略规划——逐步退出地产,转入文化旅游产业


二、万达战略转型第一阶段是减少开发,前几年已经执行,销售排名由全国前5到如今的接近跌出前50;现在正式进入第二阶段,就是出售前景不好的资产,诸如:酒店、商场、写字楼。以上物业类型全国供大于求,加上后续供应仍多,所以租金、出租率市场均不看好。


三、另一方面,万达出售的这批资产可以让自己从重资产运作模式下逐步“解放”出来;同时可以腾出更多的资金也可以为其文旅产业后续发展提供支持。最后万达出售文旅项目的部分其实并不包括市场看好的住宅,还有他们主力发展的文旅项目的核心部分,出售的基本还是商业、酒店类。


四、甩掉一堆重资产“包袱”后,万达可以进一步集中资金、精力发展他们非常看好的文旅产业,这将利于其加速转型的步伐。而在套现数百亿资金后,相信万达可能会在近期,在文旅产业布局上有大的动作。


五、融创难理解的有几点:1、哪来花不完的钱?去年全年购买地王最多的房企就是融创,今年救乐视又花了不少,现在再拿几百亿购买万达的资产,实际上融创年销售额2015年才700多亿,去年才步入千亿大关。2、在开发商都希望往轻资产发展的趋势下,融创为什么还买这么大量不动产? 3、怎么盘活手上激增的商、办、旅物业?首先融创在商业运营商综合能力本就不及万达,想在万达基础上提升基本是不可能的事;其次一次性大额投入商业市场,后续住宅市场肯定受到影响,难道融创要转型商业运营?4、商业市场前途凶险融创不会不知道,有新招吗?2017年6月业绩快报显示,上半年融创销售额是1113亿,以15%来算,毛利不过167亿。问题来了,钱从哪来?杠杆率有多高?风险有多大?胆有多肥?


细数那些年万达的大动作


“万万”联姻,强强联手


  万科与万达历来被视作住宅与商业地产领域的两大标杆。


  在2015年5月,万科与万达在北京签订战略合作框架协议。双方宣布建立战略合作关系,计划在国内外项目开展深度合作。


  根据此次签署的战略合作框架协议,万科与万达将充分发挥各自在房地产领域的优势,在一系列双方有合作意向的房地产项目上开展深度合作,以实现利益共赢。



万达与富力创新企业合作模式


  2016年12月19日,万达商业和富力地产在北京签订战略合作协议。从2017年到2021年,双方每年合作开发5个商业综合体,5年投资300亿元,开发25个商业综合体项目




点击阅读原文观看广州万达城现状


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