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地铁口靓地+无敌水景宅地+金洲商圈....39图看清南沙将拍的四宗宅地!

2017-07-26 冯诗铭 莫依蓉 广州乐居

南沙目前还是广州房价的洼地,也是未来珠三角具有潜力的区域。它是珠三角城市群中心,具有综合性优势。


对于七月底南沙要出让的四宗地,目前均只有一个报价,开发商目前表现为何如此淡定?此次土拍难道真的会爆冷吗?


乐居君今天就来到南沙区,实地探访即将出让的这七块地中的四块,让我们先睹为快!


黄阁镇莲溪2017NJY-5

地铁站旁的成熟配套靓地


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地块基本信息

黄阁镇莲溪村2017NJY-5地块占地约为5.98万平方米,建筑面积为15.86万平方米,容积率为2.64。地块起拍价为12.85亿元,折合楼面价8120元/平米。



地块将采用“最高限制地价+竞配建人才公寓+竞自持+摇号”的出让方式,最高限制地价为179914万元,最高竞配建面积为32400平方米。


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地块现状

黄阁镇莲溪村2017NJY-5地块地理位置相当优越。位于四号线南沙第一站——黄阁汽车城站A、C出口旁,出站大概100米就能到达地块,也就是在市南大道旁,交通相当便利,未来通勤将十分方便。



从地块东侧进入,可以看到一条废弃的莲溪商业街,目前店铺都处于关闭状态,部分店面门口写着“拆”字。商业街的商户主要是汽车租赁公司 ,还有发廊。


 

沿着商业街进入地块可以看到,地块内部目前为停车场,停放着大量的车辆。



穿过停车场和商业街到达地块西侧的旧市南路,这边有一个小型的临时停车场,在此停车场的对面就是莲溪村。



在地块的北侧是西涌和一片香蕉林,南侧是一个驾校,目前该驾校并没有营业的迹象。


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地块配套

目前,除了四号线通过地块,能够直达广州市中心之外,还有不少公交车站在地块周边,可通往南沙区中心等地方。此外,长途交通比较便捷,对珠三角客户都具有一定吸引力。



在商业和教育配套方面,就略显落后了。生活配套主要来自莲溪镇的配套,多为一些餐馆,和杂货店,能够满足基本生活需求,但是远远不够。


除此之外,在莲溪村里还有一个幼儿园,其他的教育配套为镇区中小学,距离较远。由此可见,教育配套并不完善。



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地块总结

位于地铁口旁边是这块地最大的优势,将来可以作为一个卖点。但是,商业配套、教育资源、医疗条件以及生活配套的欠缺将成为这块地的短板。


黄阁镇南涌口村2017NJY-6地块

鱼塘+果林+水景=绝佳风景


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地块基本信息

黄阁镇南涌口村2017NJY-6地块位于黄阁老镇中心的西南处,该地块占地9.22万平方米,为本次南沙出让地中占地面积最大的地块其容积率为2.5,建筑面积为23.05万平方米。需与南涌口村签订开发协议,地块起拍价为18.49亿元,折合楼面地价8020元/平米。



地块采用“最高限制地价+竞配建人才公寓+竞自持+摇号”的出让方式,最高限制地价为258860万元,最高竞配建面积为48600平米。


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地块现状

从亭角北站步行经过万州大桥,穿过农田小道,而后穿过京珠地下桥东,大约1公里多的距离,到达地块的南侧。一路上可以看到木瓜林和甘蔗林等风景。



进入地块,土地并不平整,主要是农田和鱼塘。水源,土壤,空气质量都很好。未来开发商可以将这些优势打造成独特卖点。



地块的西侧主要是一个砂石厂,目前还在运营当中,堆放着大量的沙石。



从地块的东侧望去,是京珠高速公路,距离不到500米,没有隔音挡板,未来可能会影响周边的居住。此外根据规划还有一条40米宽的市政路将经过此处,这样改善地块的交通条件,目前尚未开始施工。



地块北侧是南涌口水闸,以及一些农庄,视野开阔,一览无遗。



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地块配套

2017NJY-6地块距离地铁站较远,由于地块周边均为农田,出行主要依靠亭角北站,开通的公交线路较少,且仅在黄阁镇内或南沙金洲商圈穿行。



由于尚未开发,搭乘地铁进入广州市区也非常不便。大约驱车10分钟左右才能到达蕉门地铁站。搭乘南沙专线,或者地铁4号线能够到达广州市区。周边几乎没有的士车或者滴滴车辆,得步行到2公里外的地方,方能打到车。


在生活配套方面,该地块更是不占优势。由于周围全是农田和高架桥、高速路和砂石厂,地块周边1公里之内没有任何生活配套,且3公里内,没有大型商业中心。



附近仅有麒麟新村和万科南方公园两个楼盘。村民生活需求主要依赖于4.5公里外的金洲商圈,非常不方便。


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地块总结

该地块虽然占地面积较大,但是目前看来,不足也是很明显的。地铁公交线路不经过地块,这为出行带来了很大的不便。此外,方圆3公里无生活配套,这也对未来开发建设带来了一定的难度。


目前,板块内主要有保利南沙城、万科南方公园、南沙境界三个楼盘。目前板块主要在售的一手楼盘为南沙保利城,带装修售价1.8-2.1万元平米。二手售价接近一手楼盘价格,为1.4-2.0万元/平米。

体育馆北侧2017NJY-4地块

紧邻金茂湾综合项目 周边规划利好

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地块基本信息

  地块位于蕉门河板块,紧邻南沙体育馆,总占地面积8.7万平方米,总起拍价16.8亿。


  根据出让公告,地块涵盖居住、商服用途,其中要求引入文化体育产业类总部、部分商业地需自持,还需按照官方要求配建1.5万平方米地下空间。


  此外该地块建筑物由于涉及体育中心及周边规划,在设计、建筑布局上条件亦比较严格。


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地块现状

  坐地铁四号线到蕉门地铁站后,再坐南沙6路,两站就到南沙体育馆站,步行十分钟左右即可到达地块位置。


  根据规划文件显示,该宗地块可分为5部分组成,其中商服用地位于东、南端,商住用地位于西、北端。而根据乐居君在现场所见,地块主要由草地、河塘组成,部分已被围蔽起来。



  从地理位置上看,地块东南侧紧邻南沙体育中心,南侧为蕉港路及河堤,视野开阔,环境十分宜居。


 

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地块配套:

  地块旁边就是坦尾立交,车辆来往产生较大噪音。


  

  值得一提的是,虽然项目周边没有配套的商业中心,但其东侧500米为金茂湾综合项目,目前金茂湾商业街已部分开业,未来金茂综合项目发展成熟,则可共享商业配套。


  金茂湾目前仍有部分项目在建。


  距离地块十来分钟路程,就是广州外国语学校,作为全国首批七所外国语学校之一,其涵盖了从初一到高三六个年级。



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地块总结

  由于地块出让条件较多,其中包括了企业引进、项目部分自持、配建地下空间等条件,对于房企综合运营、资金承受能力等方面要求较高。但该宗地块居住环境优越,未来商业配套充足,发展前景较好。

  目前地块周边在售的楼盘定价属区内中高水平,一手项目价格在2.2-2.5万/平米之间,二手项目价格则在1.9-2.2万/平米之间。蕉门河中心区作为南沙未来政商务重心,该区域项目未来发展空间较大。


  其中,叠翠峰带装修均价约在2.2万/平米,金茂湾约在2.5万/平米,龙光棕榈水岸约在1.8万~2.2万/平米。

坦头村2017NJY-7地块

近金洲商圈,周边大盘林立

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地块基本信息

  该地块位于南沙传统楼市板块“金洲”,其占地面积4.67万平方米,计容建面为13.38万/平米。与去年11月以楼面价11772元/平米出让的坦头2016NJY-4地块相距约800米。


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地块现状


  乐居君乘公交到虎门渡口站后,步行约十来分钟就到达地块位置。从现场所见,地块与碧桂园天玺湾仅一街之隔。地块现状为一大片草地,南端靠近山坡,地块内部起伏不平,远处还能看到工业区的烟囱徐徐喷出黑烟。



  地块旁边是消防局。 



  上幅全景图来感受下~



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地块配套:

  交通方面,地块没有可直达的地铁,但附近有多路公交,地块北侧靠近的环市大道北与虎门渡轮码头相连接,因此多大货车来往,造成一定噪音、烟尘污染。

(图为虎门渡轮码头)


  值得一提的是,距离地块不到十分钟路程就有一个规划中的金门站,属于远期规划的15号线,是南沙环线,起始站为蕉门站。



  距离地块最近的公交站为碧桂园天玺站,距离地块只有五六分钟路程。


  生活配套方面,由于地块处于传统楼市板块“金洲”,加上与其一街之隔的碧桂园天玺湾也有配套的商业街,所以其生活配套尚算完善。


  除了住宅,地块周边还有商铺、公寓以及别墅等项目在售。


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地块总结

  地块距离金州商圈约一公里,周边大型楼盘林立,生活氛围浓厚、居住环境较好。


  但地块离地铁较远,需要接驳公交,因此通勤效率一般,金州地铁站开通后交通有望得到改善。


  目前,金洲板块目前一手项目价格在1.8-2.3万元/平米,由于部分项目为毛坯,部分带装修,加上开发商品牌等因素影响,因此价格差距较大;而优质二手价格在1.4-1.6万元/平米之间。


就在两天后,这四宗地就将进行拍卖了。会底价成交,还是开发商在憋大招呢?请大家持续关注广州乐居,我们会在第一时间为大家奉上最新的信息~


(实习编辑田智鹏、胡云华对此文亦有贡献)

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