广州五大旧改现状调查：冼村一期回迁房有望10月选房多村周边有二手房4-5万/平

2017-09-02 广州乐居广州乐居

　　广州旧改推进速度在加快！

　　8月30日，黄埔化工旧厂改造项目正式动工。永泰村改造项目——安华汇宣布将于10月28日正式对外开放。

　　8月28日，广州目前最大的市内城中村——沥滘村传来好消息，目前表决率已达71.4%，距离规定的安置补偿方案表决率80%仅差8.6%。

　　相关报道：九百年古村沥滘改造村民不指望当土豪？

　　项目层面的推进最为直观，另一方面，政策层面的助推力度也在不断加大。从今年3月到8月，广州政府密集出台多项政策为旧改提速。

　　最新一项在上周三公布，为进一步规范和指导城市旧村合作改造类项目合作企业选择工作，广州市更新局就《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》公开征求意见、建议。

　　《意见》其中一条指出，用地面积30公顷以上的旧村，村集体经济组织可选择联合体进行合作改造。联合体中的企业不得超过2个。

　　众所周知，牵涉多方利益的旧改往往耗时长，资金沉淀大，联合体合作开发无疑可以有效分摊开发风险，缓解资金压力。

　　在更早前的3月，广州政府为城市更新制订了五年计划。当月，《广州城市更新总体规划（2015—2020）》印发，计划到2020年推进城市更新规模85~100平方公里，实施完成城市更新规模42~50平方公里。

　　5月，广州市城市更新局发布了《关于委托开展广州市城市更新土地整备规划研究的询价公告》，准备制定更加详细的未来全市及各区五年的土地整备规划。

　　更具突破性的进展发展在7月10日，广州国资开发联盟暨广州城市更新基金成立大会召开，宣告总规模为2000亿元的广州城市更新基金正式成立并运营。

　　该基金由越秀集团牵头广州地铁集团等市属国企发起设立，未来将主要用于土地整备和物业活化两大方向，其中土地整备主要涉及轨道交通、国企旧厂改造、产业小镇和旧村改造4个方面;物业活化主要涉及具有价值提升空间的写字楼、公寓、产业园及购物中心等。

　　开发联盟首期会员吸引了超过近30家市属及省属国企加入，城市更新首期基金—广州轨道交通城市更新基金规模为200亿元。

　　曾经有媒体报道，与北京、上海、深圳相比，广州是唯一在中心城区仍有大量城中村存在的一线城市。

　　毫无疑问，老旧破败的城中村与广州现代化大都市的形象有点格格不入，旧改提速变得尤为重要，政策的加码成为重要催化剂。

　　根据广州市官方公布，2017年二季度广州有69个城建项目正式开工；其中城市更新项目11个，重点“三旧改造”项目6个，分别为茅岗、火村、文冲、暹岗、鱼珠及同宝路旧厂项目。

　　广州旧改全城加速，为更详细全面地了解现状，乐居君特意实地调查了几个重点旧改项目，为各位呈上它们的最新进展。

冼村

危楼林立、拆迁工作同步进行

项目体量：现有村址红线总用地面积184956平方米，总体量仅地面上就高达48万平方米。

开发商：保利地产

开发时长：2009年至今（2009年由政府主导改造，2011年12月保利地产介入）

不少村民穿上支持复建的宣传T恤

项目现状：仍有大量危楼林立，但大部分已经人去楼空。拆迁工作在同步进行，现场可以看到挖掘机在作业。村内不少已经签约的村民穿上印有“支持冼村复建，早日返回家园”T恤。此外，仍有零星商户在继续营业，冼村老人活动中心依然热闹。

基本完工的一期回迁房与正在建设的二期回迁房

目前冼村改造最大的实质性进展为回迁房工作在持续开展。据乐居君走访，目前一期回迁房已经基本完工，二期回迁房基底部已经成型，三期回迁房在今年4月奠基。当地村民透露，一期回迁房将于10月份进行选房。

周边房价：尚东美御二手房均价74368元/平方米；中海璟晖华庭二手房均价79238元/平方米

茅岗村

随处可见的祝贺标语

项目体量：广州市现正进行的最大一个“三旧”改造项目。项目规划总用地面积79.55公顷，计算容积率建筑面积为227.43万平方米，体量是琶洲的两倍，杨箕、猎德的三倍。

开发商：富力地产、南驰集团

开发时长：2011年至今

基本完成拆迁的西华片

项目现状：根据村内张贴的各种庆贺横幅，目前茅岗村的整体签约率突破80%。由于体量庞大且片区签约进展不一，茅岗村将采取分期分片开发。其中进展最快的为西华片，签约率已经达到99%，拆迁工作已经基本完成。

茅岗村老人临迁安置房

与西华片相邻的塘口片签约率达到78%，未达到拆迁标准，拆迁工作未开展。现场可以看到仍有大量完整的居民楼，大部分村民仍居住其中。对于何时拆迁，有村民表示听说是11月，但同时也有村民透露现在仍有不少人没签约，“谁给他拆啊！”

周边房价：保利学府里尾货均价43000元/平方米

鱼珠旧城

封顶的保利鱼珠港写字楼

项目体量：占地约59.6万平方米，总建面约110万平方米。

开发商：保利地产、广物集团

开发时长：2013年至今

鱼珠国际物流基地仍在运营

项目现状：保利鱼珠港写字楼已经封顶，并在今年8月12日开启了首轮推售。鱼珠国际物流基地仍在运营，不少大型仓库仍未拆除，期间有很多大型卡车进进出出。与鱼珠国际物流港一路之隔的居民区，已经进入拆迁阶段，尽管目前拆除的面积不大，但附近村民透露，村里的人基本都搬走了，只剩下小部分还在住。

正在拆迁的居民区

乐居君走访发现，大部分居民楼已经丢空，一片破败，且墙上都写有大大的“拆”字。

周边房价：鱼木小区二手房均价23567元/平方米

小新塘

封顶的回迁安置房

项目体量：城中村涉及改造范围的权属用地面积达66.84公顷，涉及各类建筑总面积103.95万平方米，规划复建住宅计容建面59.18万平方米，规划复建经济物业计容建面30.01万平方米，而复建地块之外的融资地块计容建面达77.92万平方米。

开发商：保利地产

开发时长：2010年至今

周边商业配套

项目现状：自2015年保利地产介入之后，小新塘改造工作便进入加速阶段，当年11月份正式着手拆迁，耗时9个月基本完成。根据乐居君走访，目前四大回迁地块的回迁安置房基本已经封顶，村民透露，纳入拆迁范围的部分早就全部拆完，不过现在还不知道回迁房什么时候能入住。而未纳入拆迁范围的新塘村联办综合市场及新塘商业大街正常运营，车来车往，颇为热闹。

周边房价：天河星作均价4.3万/平方米

沥滘村