调控收紧一周年&“330新政”半年:成交量跌近五成！广州楼市这样蜕变…
就像地球公转产生四季轮转，月有阴晴圆缺，对于楼市而言，也有轮回。
在经历了2014-2016两年多的政策宽松期+成交升温后，中国楼市从去年9月开始，又进入了调控收紧周期。
说来也巧合，多数楼市调控升级政策，要么在9月30日发布，要么在3月30日出台，所以，很多楼市新政都直接被称为“930新政”、“330新政”。
如今，即将又到9月30日，我们不评价政策影响利弊，只想谈谈，从去年9月开启调控收紧模式，到广州3月两次升级限购政策，再到如今“金九银十”，这一年来广州楼市到底发生了什么。
调控从严一周年 从全国到广州齐齐念“紧箍咒”
这一轮限购潮，始于去年9月，特别是9月底10月初，全国有二三十个城市扎堆发布新政，包括北京、深圳等一线城市及佛山、杭州、武汉、合肥等二线热门城市，纷纷出台或升级限购政策。
而广州也在10月4号发布文件，重申严格执行此前的限购政策，并将首套房首付比例提升至30%，从此，公积金贷款买房两成首付成为历史。
不过，相对于其他城市，广州这一刀太温柔了，甚至不能称为“刀”。时值“金九银十”旺季的广州楼市，成交这把火不仅没有减弱，反而越烧越旺，9、10月分别创下了13576套和14570套的超高网签量。即便是11月、12月，网签量双双超过1万，一年9个月破万套，在广州历史上属于首次！
直到进入2017年，由于春节这一传统淡季横跨1-2月，网签量才降到月均6800多套，但严格来说，并不算降温，2月份的6809套，是近八年来网签量最高的2月。
在“全民买房”，购房需求被激发的背景下，房价也是节节攀升。不管是中心六区，还是外围五区，几乎没有楼盘价格不上涨，而增城、黄埔这些不少热门区域甚至到了一天一个价的地步，例如新塘的翡翠绿洲，去年年初1万出头，今年二三月份再推新时卖到2.3万/平；2015年底6000多元/平的金地香山湖，今年3月份卖到1.3万/平；再例如黄埔区知识城的广州绿地城，去年10月份是1.6万/平，今年年初尾货都升到了1.8-1.9万/平……这样的例子，多不胜数！
终于，在3月份招来限购升级，广州出台史上最严限购新政，而且是“317新政”、“330新政”两连击，限购更加严格了：本地单身人士限购一套，外地人3年社保提高到5年；差别化房贷政策，认房又认贷；增城、从化也对外地人限购了，就连公寓也不能卖给个人了。
随后，还有一系列的调控措施，包括发文要求按照指导价定价；严格监管市场，打击违规销售；限签；银行收紧房贷，首套房贷款利率都集体上浮，购房成本上升，等等。
调控效果明显 近半年成交量减半
限购升级，效果还是非常明显，调控收紧这一年来，两次调控加码的3月份，成为广州楼市的分水岭，限购升级后，市场快速降温，成交也明显减少。
限购之前的半年，也即是去年10月到今年3月，全市一手住宅网签量高达66516套，而“330新政”后的半年，网签量只有35668套，几乎减少一半，直接从“火堆”变成了“火把”。
其中，增城、番禺、白云、荔湾、海珠、越秀六区网签量降幅超过五成，黄埔和从化降幅也接近一半，即便是跌得比较少的花都、南沙、天河，降幅也超过三成。具体来看，增城是直接从1.8万套降至9千套，刚好腰斩一半；而越秀更惨，近半年网签量只有可怜的98套，连百套都不到。
如果按月来看，4月的7984套是网签量最高的一个月，随后的“红五月”也没“红”起来，到了7、8月更是跌至4千多套。9月份稍微回暖，但也只有5000套（截至9月28日）左右，直到如今，临近国庆黄金周，楼市才真正回暖。
在成交量下降的同时，房价也稳住了。
网签数据显示，最近半年每个月的网签均价均保持在1.6-1.7万/平之间，比去年10月到今年3月的1.7-1.8万/平明显低一个档次。
不过，受到限签以及部分楼盘低价网签的影响，网签均价失真，并不能直接反应市场价格。据乐居观察，跟3月份前相比，大多数楼盘的价格都比较平稳，个别楼盘即便有所上涨，涨幅也相对温和，有些楼盘更是不时拿出特价单位进行促销。
接下来，又到“930”以及国庆黄金周，对于楼市，相信很多人有这样或那样的疑问。
三问楼市
1、买房需求大幅度减少？
9月26日，南沙金洲地铁站附近的某新盘，以1.6万/平这样相对偏低的均价推出3、4、5、6栋63-105㎡二至四房户型，官方称吸引了2500人购买，所有单位2个小时全部成交。还有近期增城朱村、石滩板块推新的项目，成交也不错。
9月26日南沙某新盘开盘现场
由此可知，观望情绪浓是真的，但刚性需求依然存在，只要楼盘价格别太离谱，购房者还是会果断出手。
2、今年“930”广州调控还会加码吗？
如今又到“930”这一节点，近期陆续有多个城市加码限购政策，纷纷发文件限售，广州是否还会调控加码呢？
易居（中国）企业集团克而瑞广州机构首席分析师肖文晓表示，近几个月成交量只有四五千套的低位，比春节期间还差，价格也得到了控制，市场没有过热，调控的目的基本达到，现在已经是“史上最严”，没有加码的必要。
对此，广东中原地产项目部总经理黄韬表示认同，“7月份以来，不管是官方网签数据还是实际成交情况都比较差，现有政策下，10月份成交量很难大涨，价格也没有上升的空间，没有必要再加码。”
3、广州房价会降吗？
肖文晓表示，调控升级后，成交一直比较低迷，持续时间越久，开发商资金压力越大。3季度以来，已经有些楼盘拿出特价单位促销，为了回笼资金和提升销售业绩，四季度会有更多促销和优惠。“目前购房者观望心态强，买房不着急，怎么打动购房者？就是价格上给予优惠。”
黄韬则认为，目前限价、限签，预售证审批严格，部分开发商无货可卖，就算卖了也很难网签和获得银行放款，在业绩压力之下，部分楼盘有望降价促销，刺激购房者一次性付款购房，以缓解资金压力。在黄韬看来，降价幅度在5%-10%左右。
对于很多有购房需求的人而言，观望还是出手，其实就是在等一个最佳的机会。或许，接下来的四季度是个相对较好的时机。衷心希望，每个购房者，都能在最合适的时机，以自己认为优惠的价格，买到满意的房子！
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