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就是要攀比!广州三大热点产城融合新城实力对比 规划都要上天 至于房价嘛......

2017-10-20 莫依蓉 广州乐居 广州乐居



新一轮的产业地产起风了!


买地盖房子,卖楼赚钱的模式不可能永远持续。传统的“住宅思维”是时候打破它了。


于是,越来越多的房企开始投资产业新城,少数大型房企更是将目标瞄准“城市级”大型项目。


这次,产城融合站在了风口上!


广州的三个热点“产城融合”区域备受瞩目:花都区的花都湖地区、番禺区的思科智慧城以及黄埔区的中新知识城都是有益的尝试。这三个热点项目究竟有何特点?规划定位有何不同?项目进展到底如何?


揣着众多疑问,别急,乐居君今天就给你奉上三个产城融合区域大PK。


产城融合背景:打破传统“住宅思维”


“产城融合”到底是个啥?


其实就是产业与城市融合发展,以城市为基础,承载产业空间和发展产业经济,以产业为保障,驱动城市更新和完善服务配套,以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。


传统的住宅开发模式下企业利润率正在持续下滑;同时,政策调整下,国家大力振兴实体经济,以及“房子是用来住的,不是用来炒的”方向的根本变化都预示着,未来资金将向实体经济转移。


更低成本拿地,同时,配套住宅无疑给企业带来稳定的销售额。此外,开发商也可借此在产业上下游开展衍生行业业务,寻找新的企业经济增长点。所以,近年来,房企频频试水。

三大“产城融合”项目:定位各异 特色鲜明


要说广州的这三个热点产城融合区域,每一个可都来头不小!



花都湖地区,主要定位为打造成为居住人口达26万的“滨水新城”。预计建成后将以中高端产品为主。


花都湖


思科智慧城项目格局更高,定位为我国首个以智能制造云产业为核心、年产值规模超千亿元、全球领先的智慧城项目。


思科智慧城效果图


中新知识城也不甘示弱,定位为居住人口达到50万左右的一座经济、人文与生态高度和谐及可持续发展的城市。


中新知识城效果图


规划:花都手握王牌 知识城八大产业齐发力


从目前广州市发展的角度来看,花都手握空港、北站枢纽两张王牌。而花都湖地区不建“巨无霸社区”,未来将按照“小街区、密路网”的概念进行规划。


花都空港经济区效果图


思科智慧城项目千亿房企碧桂园+科技大咖探索“产城融合”。思科智慧城预计投产年产值规模超1000亿,同时创造7-8万就业岗位。房企+科技企业的跨界合作在产业建设和居住需求上实现了相对合理的互惠互利。



中新知识城主要发展研发服务、创意产业、教育培训、生命健康、信息技术、生物技术、能源与环保、先进制造八大支柱产业,形成以知识密集型服务业为主导,高附加值制造业为支撑,宜居产业为配套的产业结构。



交通:两条地铁线路年底通车


花都湖区域地处9号线沿线+花都中轴线南延段。从花都中轴线格局来看,该地区位于未来花都中轴线南延段,地处花都中轴线核心区、新白云国际机场、广州北站组成的三角区内。其距离中轴线核心区域约5公里,距离花都目前市中心区府板块约3.5公里。


花都中轴线规划立体图


地铁九号线已于上月完成“三权移交”,目前已经进入试运行阶段,预计年底就可通车。由于九号线与三号线换成方便,所以对于天河上班的白领而言应该会考虑置业。


8号线北延段建设期为2019-2023年,属地铁远期规划,与9号线于广州北站进行换乘,将进一步加强花都与中心区的交通来往效率。



对于思科智慧城而言,地处番禺区交通一直具有优势。地铁22号线广州南站部分、广佛环线、佛莞城际番禺段已开工。未来的番禺四条地铁与城际轨道相加之,勾连穗莞深,形成立体交通网络。



知识城方面,主要是知识城支线与地铁21号线。目前,知识城支线土建已完工,现移交机电。9月25日镇龙至知识城段已“三权”移交,运营进行系统综合联调;知识城至新和段已实现“轨通”、“电通”,正进行剩余机电系统施工。预计年底开通。



此外,21号线全线20个区间中已有5个双线贯通,全线土建工程累计完成70%。预计明年年底开通。


人才:大手笔制定各项政策很“实在”


产城融合,产业当先。而发展产业的重点,就是引入人才。在人才引进政策方面,思科智慧城和中新知识城都十分利落,给出了许多优惠条件大力吸引人才。简直不要太好!


思科智慧城:


人才吸引政策:


1、积极推进思科(广州)智慧城精英人才项目,计划未来3年将培养10万名大学生。


2、外地员工落户思科能拿到人才绿卡。


3、出台了“1+4”产业人才政策,每年直接用于重点领域产业领军人才资助、补贴和配套服务等相关经费达1.2亿元。加上产业、科技、创新等专项配套政策共同发力,每年用于人才创新创业资金逾5亿元。


4、对新引进的创业领军团队单个高资助达500万元,对现有杰出产业人才单个高补贴达500万元,对创新领军团队项目经费资助高达1000万元。


5、实施“青蓝计划”,每年安排2000万元对100个大学生创业项目给予扶持。


吸引企业政策:


1、政府大力扶植和引导信息系统集成、智慧城市、智慧医疗等领域的新兴产业。


2、番禺区政府对落户的世界企业500强给予1000万奖励。


中新知识城:


人才吸引政策:


1、知识城设立了5000万元的种子基金、10亿元的创业投资引导基金,引导设立各类创业风险基金100多亿元。


2、对于符合条件的高层次人才,一次性给予最高100万元(税后)的购房补贴;对评选为区科技领军人才的,给予包括创业资金、创业载体、居住服务等方面高达1500万元的资助;经知识城管委会批准的院士、专家项目,可获得最高1000万元的启动资金;对符合条件的骨干人才和紧缺人才,给予每月2000-3000元的薪酬补贴。


吸引企业政策:


1、黄埔区、广州开发区发布“黄金10条”,新增财政预算22亿元,出台了推动新一轮经济创新发展的“惠企”大礼包。


房价:花都、黄埔还是洼地  思科周边已破4万/平


据广州中原研究发展部介绍,花都湖地区以东为传统花都“机场板块”,一手主要为合和新城、豪利花园等开发时间较长的大体量楼盘,目前均价1.5-1.7万元/平;此外,一手项目还有路劲天隽峰,均价在2.3万元/平—2.4万元/平左右。


近期开发项目还有绿地国际空港中心,商用产品价格1.4-1.6万元/平。



花都湖地区以北为花都区府板块,由于属花都市政、商务中心,配套比较完善,目前一手项目均价2.3-2.4万元/㎡左右。



回顾中新知识城板块近年一手住宅成交情况,价格明显上涨,知识城片区内目前已有8个楼盘开发建设,其中4个楼盘早期组团已交楼入住。


以广州绿地城为例,一期从2014年每平米9千多元开盘,到目前,其二期吹风价已达到18000-21000元/平。



由于大项目的落地,中新知识城的热度一度走高,加之地铁通车在即,未来房价估计还会上涨。


对于思科智慧城而言,据广州中原研究发展部透露,周边的一手楼盘不少主要为大学城板块。由于地处番禺区,一手价格基本在4万/平以上,二手楼价在2.5万—3万/平左右。



乐居君有话说


从对比中发现,目前对于花都湖地区而言,比较具有优势的当属发展可用地面积较大,对于未来规划强调产业与居住相结合,相互平衡,此外滨水、地铁通勤、临近区域商务中心亦属于其特色,此外,相比起其余两个项目,花都置业压力相对低。


花都湖地区有待加强的则是招商引资、官方资源投入方面,目前思科智慧城已锁定科技巨头思科以及其上下游企业,中新知识城属于与新加坡合作项目,在外资引进方面有优势,相比之下花都湖地区发展起步较晚,规划经过多次调整,尚未引入投资。


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