想都不敢想！1.4万/平买白云全新盘？距离白云新城仅三个地铁站！但你会买吗？
难以置信，距离一手房价破10万+/平的白云新城仅三个地铁站，有一个全新盘卖1.4万/平！
放眼全广州，1.4万/平的全新盘，估计也只能去从化挑挑了。不过，这个项目真的那么“笋”吗？乐居君决定带大家去一探究竟。
项目名叫龙禧中心，位于白云启德路，从地铁2号线黄边站出发，步行约8分钟即可到达；从三号线的嘉禾望岗站出发，则需要步行15分钟左右。值得注意的是，乐居君发现年底即将开通的14号线彭边站也在项目附近。
除此以外，项目周边还有华南快速干线、广州机场高速、空港大道等，无论是自驾还是乘坐地铁，出行都很方便。
项目区位如此优越但只卖1.4万/平米，有可能吗？这里面肯定有“猫腻”，果不其然，这是一个小产权项目，开发商向村集体租来的地块，在上面建起公寓然后低价卖给购房者。
销售人员介绍，项目为一大型综合体，由1栋6层高的商场（内含电影院、超市等）、2栋写字楼（广州律师大楼和创意服务平台）以及4栋公寓组成。
商场仍在建设中
4栋公寓中，有3栋由名为龙瑞置业的开发商自持，将打造为“桔子水晶酒店”。而本次售卖的就是33层高公寓，户型涵盖38㎡-96㎡单间至三房，使用期30年，明年6月交楼。
那这种项目是否买得过呢？既然来了，就跟随乐居君一起去了解一下。
我们上面都说过，项目户型涵盖38㎡-96㎡单间至三房。而乐居君到访当日，销售称目前项目主推96㎡三房、86㎡三房以及44㎡单间，值得注意的是，所有户型均带阳台，三房单位更是可以用明火煮食。
听到乐居君是要投资后，销售极力推荐44㎡单间产品。“投资的话，你不用管那么多，肯定是挑最便宜的来买！”销售说道。
从户型图可以看出，从门口进入依次是厨房、洗手间、客厅、卧室以及阳台，只有一条动线。
44㎡的面积，客厅与卧室混为一体是无可避免的了。而从样板房看来，厕所也是没有窗户的，仅靠排气扇通风。
44㎡单间样板房
这样的一套单间，总价为66万元，按揭还有优惠，折后约65万，一次性付款总价为63万，折合1.4万/平。这是南向户型的价格，而北向的户型总价还能再低5-6万。
产品首付需支付6成，也就是41万，而且最长贷款年限只有5年，也就是可以向银行贷款24万，以5年去算，每个月月供为4713元。见乐居君有所犹豫，销售称首付最低还可以做到3成，但每月月供去到8640元。
如果预算再高一点，销售则推荐你购买86㎡三房户型。不过乐居君认为，三房户型的布局也是一言难尽。
首先，进门后左右两边分别是洗手间和厨房，再进去一点是客厅，而客厅前后分别是卧室。这样的设计没有动静分开，相信客厅的活动会对在卧室休息的人造成一定干扰。
86㎡三房样板房
此外每一层楼共有17户，其中44㎡单间户型全部集中在中间，而四个角分别是96㎡、86㎡的三房大户型。
梯户比方面，17户共配有三梯，这对于公寓来说也是很正常的。不过一层楼中有自住，有投资放租，人多杂乱，相信居住舒适度会降低。
对于大部分人来说，买这类小产权公寓都是要来投资，甚少考虑自住。那么这个项目的投资价值如何？
首先，项目不仅地段不错，周边还有很多大型楼盘。一手盘如新世界云逸已卖到5.5万/平，新一点的二手盘如岭南新世界卖到4.5万/平，而一些楼龄有十余年的楼盘如时代玫瑰园、云山诗意都是4字头了。
如此看来，项目1.4万/平的价格着实吸引人！
项目周边房价情况
楼盘如此集中，生活气息自然浓厚，其他配套设施也已经发展得比较成熟了。
项目周边较多大型楼盘，生活气息浓厚
加上项目对面就是广州市中级人民法院，项目内部有一写字楼用作律师大楼，周边还有大大小小的律师事务所，这些场所都能带来一定的租房需求。
广州市中级人民法院与项目一路之隔
项目西北方为广州市疾病预防控制中心
销售表示，业主可以自己将公寓放租，由于区域内租房需求旺盛，城中村内单间都能租到1800元/月，而周边同样档次的公寓单间能租到3500元/月。
“你都知道，周边很多大型楼盘，户型都是两到三房，很少单间，所以你这44㎡户型一放出去肯定很受欢迎的！”销售说道。
从项目步行十分钟，即可看到一大片城中村
如果你嫌自己放租麻烦，还可以选择交由酒店统一管理。每月房租由保底的2000元+70%分红组成。
此时，销售又拿起计算器麻利地算了一笔账：如果由酒店统一经营，预计可租到300元/晚，那么一个月就是9000元。保险起见，按入住率为80%计算，一个月能有7200的收入。扣除3000元/月的成本后，最后剩4200/月。4200*0.7是2940元，再加上2000元的保底，最后业主每个月到手就是4940元！
不过如果与酒店签约，前五年为“死约”，由酒店决定租金涨幅，后5年为“生约”，业主可根据实际情况与酒店重新商定分红形式。
一年12个月，按放租25年计算，25年后业主收益高达148万
嗯，理想很美好，但现实却很残酷。听完销售一番“雄心壮志”后，乐居君到周边中介了解租赁情况，发现其实项目周边租金情况并没有销售说得那么可观。
以时代玫瑰园为例，116㎡的三房两厅，租金为4700元/月，如果是三人合租的话，暂不计水电费，每人平摊租金不过1600元/月。而且人家还是住宅项目，水电费比商办物业低得多了。
说完住宅，我们再来看看同样性质的天瑞公寓。中介表示，天瑞公寓67㎡两房，租金为3300元/月，两人平摊也不过1650元/月，远远低于销售口中所说的“单间能租到3800元/月”。
项目周边租赁情况
值得注意的是，项目旁边还有一个公寓项目，名为星悦广场，不过其产品没有阳台。销售也表示星悦广场的产品会比龙禧中心便宜几百块一平米。
最后，我们又回到一个老问题：30年使用权到期后，业主怎么办？
销售表示，项目土地性质为村集体用地，是开发商向村租来的。业主30年使用权到期后，可以选择将公寓交还给开发商，这就相当于你这30年来，每个月用约1800元来租这个项目。
第二个选择是根据到时情况补地价，再签40年的租赁合同。“我们证件齐全，完全没有问题的，村民有分红，也会和我们一直保持租赁关系。”销售解释道。
乐居君到访当日为工作日，虽然案场坐满了人，但销售比客户还多
总结下来，项目所处地段的确不错，出行方便，生活配套设施也成熟。更吸引人的是项目处于4、5万+/平楼盘扎堆的区域内，也仅卖一字头，小区内还配套商场、泳池、花园等。
而缺点方面也是非常明显的，首先项目属于小产权公寓，卖的是使用权，签的也是租赁合同并非买卖合约，这种合同保障力度有多大，存在很大的不确定性。如果后期涉及拆迁，业主权益更是无法保障。
其次土地租赁到期后，村民届时会否再与开发商续约是一个很大问题。就算续签，其实也与投资者无关，投资者要继续保留房产，估计要进行重新购买。
最后，这种小产权公寓并不被国家认可，市面交易并不容易，万一你途中想转手，还很难找到“接盘侠”。
这种项目便宜是非常便宜，但是否真的值得投资，那就见仁见智了。几十万也是钱，出手之前乐居君劝你还是三思而后行。
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