攻略帖！总价200万元寻遍海珠6大板块学位房（有房报价仅110万元）

Original 小小君广州乐居

上一期我们写到了，在越秀区想要找200万元以下的学位房不容易，那我们这次把眼光放在海珠区试试。

首先来做下功课，目前海珠区省一级学位房主要集中在宝岗板块（包括同福中路小学、宝玉直小学以及万松园小学）；江南西板块（包括海珠区实验小学及江南新村第二小学）；沙园板块的菩提路小学；赤岗板块的赤岗小学；昌岗及客村板块（包括昌岗东路小学、客村小学）；琶洲板块的执信中学琶洲实验学校。

总体而言，它们的单价都比越秀区便宜2-3万元/㎡，属于正常水平。接下来，我们就分板块来看看有哪些对应的学位房可以选择吧！

宝岗板块：200万元只能找散盘

这里几乎聚集了海珠区口碑最好的几所省一级小学。其中同福中路第一小学历史悠久，所对应的房源以兰亭御园和荟贤大厦最为热门。目前，荟贤大厦的均价为4.8万元/m²左右，价格同比去年略微上涨；兰亭御园的均价约5.6万元/m²，与去年基本持平。现时，兰亭御园正有一套约135m²的三房单位在出售，因大户型所以总价与市场价相比稍有回落，约为756万元。

如果要找200万元以内的房源，就要去看同福路散盘了。以下面一套50㎡两房为例，25年左右的楼龄，现在报价175万元，单价3.5万元/㎡。因为该房源有装修，户型方正，因此比周边均价高上2千元-3千元/㎡。

对应宝玉直小学学位的楼盘以罗马假日、宏宇广场、恒龙苑较为热门，其中罗马假日的均价约为4.7万元/m²，价格走势相对平稳。宏宇广场的均价则是4.2万元/㎡左右，恒龙苑的均价则是4.7万元/㎡，相比于年初的4万元/㎡都有小幅度上涨。

至于万松园小学，属于宝岗板块中省级学位的上车盘了。这附近散盘居多，多是楼梯楼，现有一套33㎡的一房一厅房源，报价135万元。

江南西板块：有加装电梯的小区盘可考虑

穗花新村以及江南大道中东街的楼盘是海珠区实验小学的对应学位房。其中，穗花新村最低的房源报价单价去到4.2万元/㎡，比年初4.5万元/㎡相比有一定下滑。但是目前在这里无法找到200万元以内的房源。

再来看下对应江南新村第二小学的房源，包括带电梯的可逸名庭及杏园小区。杏园小区是后期加装的电梯，因此小区内部还有部分楼梯楼。可逸名庭一套69㎡两房一厅目前报价是330万元，单价4.7万元/㎡，比年初4.5万元—4.6万元/m²略有上涨，这对刚需来说不是一个好消息。

预算200万元，只能考虑杏园小区了。现时有一套48㎡的两房报价是208万元，加装了电梯，合适的可以进一步压价。

沙园板块：置业门槛是135万元

对口菩提路小学的学位房楼盘主要有沙园小区散盘、五一新村及荔福路大院。其中，沙园小区有部分加装了电梯，价格贵了很多，现正有一套沙园西华北直街散盘面积47m²的两房在放售，有电梯，总价约230万元。有另一套楼梯楼，37㎡两房一厅仅报价135万元。想要便宜，就只能走走楼梯了。

赤岗板块：110万元可入手两房一厅

对口赤岗小学的学位房楼盘主要有汇龙居、翠景苑、赤岗一二三街以及赤岗路89、97、91号大院。这一带虽然房子老旧，多以楼梯楼为主，但胜在交通便利，离珠江新城近。从去年上半年到今年上半年，片区均价提升了至少1万元/㎡。但从下半年开始，价格有所回落。以赤岗一二街为例，去年上半年可以找到73㎡总价158万元的房源，单价不过2万元/㎡出头。

如今，赤岗二街有三套放盘房源，分别是36㎡七楼两房110万元、43㎡八楼135万元、45㎡七楼150万元，单价差不多都是3.1万元/㎡。

其中这套110万元的房源，从户型来看，方正实用，小两房，但没有阳台，楼梯坡度较抖且亮度不够。业主学位占用中，还在一年级，有买家压价95万元，业主没有答应。

虽然听上去总价110万元买到两房很不错，但是当你知道它们一年前的价格，恐怕心里也不是那么容易接受，特别是在当下整体市场观望情绪浓重的情况下。之前小小君也一度以为楼价要回到2017年了，但走访了一圈会发现，对于学位房来说，真的还比较抗跌，“只是跌回了上半年。”

昌岗及客村板块：好的太好，差的太差

客村小学周边是愉景南苑跟敦和花园。其中愉景南苑大户型，楼龄新，电梯楼，去年年初单价是5万元/㎡，现在是5.45万元/㎡，一套98㎡的三房现在报价是535万元。（所以说，房价下跌究竟是什么概念呢？要看你的心理预期是跟什么时候比了！）

敦和花园亲民一点，但是预算200万也是捉襟见肘。现时有一套71㎡两房一厅报价225万元，单价已经超过3万元/㎡。去年年初是2.6万元/㎡。

昌岗中路小学和昌岗东路小学附近学位房不多，而且地段繁华，因此单价也很高。有一套39㎡的两房现在报价158万元，算是入读昌岗东小学的最低门槛了。不过看看实景图，可能就不想买了吧~楼下大门长得有点瘆人，回家要经过长长的甬道，体验感很差。虽然房源室内是经过精心装修的，但是暗卫、没有阳台、开放厨房，每一处都是bug！