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恩宁路二期:南秀古建+万科!准备施工进行中!二手房价最高6.6万元/㎡!

乐居君 广州乐居




近日,广州市国土资源和规划委员会《恩宁路保护利用规划和实施方案》出炉,这标志着广州市荔湾区恩宁路二期改造实施工程步入加速推进阶段。


据相关媒体报道,乐居君获悉恩宁路业态策划和实施方案。


河涌以南的元和街、阶砖巷、恩宁新横街、恩宁新街为名家文创;

河涌两岸的钟巷、安土街、多宝坊为餐饮酒吧区;

十二甫西、汇源桥脚为时尚购物区;

时尚购物区以北的吉祥坊为精品民宿区;

改造范围最东侧的原金声电影院位置为文化展影区。




基于此种业态规划,乐居君决定在搜集有关资料后,实地走访恩宁路二期老街,看看现今街道和村落面貌。


秉承先天优势 后期发展不足


恩宁路二期的东西范围为“网红”永庆坊以东至宝华路,南北范围从恩宁路南北两侧骑楼向北延伸,至荔湾涌北的多宝坊,可以用“一街南北并骑楼,一涌两岸同改造”加以简单概括。



整体而言,恩宁路二期秉承先天优势却发展不足。


先天优势在于,如果略数恩宁路附近之历史,可以说见证了羊城上千年的历史。上可追溯唐末荔枝树的种植,再及明清纺织丝绸的兴盛,再及民国人口增长与近代化工业兴起,直至建国后的工业主导与人口聚居。从依水为农,到水运兴起,再及填水造陆,荔枝湾及附近建筑见证了此片区的兴起、繁华与悄然落寞。人口蜂拥而至,又四散搬离;建筑拔地而起,又残垣断壁;商贾云集铺旺客满,又门可罗雀少人问津;湾景自然天成,又遭受破坏与污染。甚至,直到20世纪90年代,荔湾涌之水道仍被覆盖,过往烟云彻底成为历史。





先天优势还在于,历史的光芒不会永远为人湮没,一旦觉醒,便焕新生。觉醒始于1999年的“复建荔枝湾故道”,恩宁路骑楼等建筑开始被整饬修缮。2006年,恩宁路连片危破房改造项目启动,并于次年3月正式对外招商。然而前后十余年,改造数次延期,或因初次拆迁工作补偿安置政策与补偿数额低,或因历史建筑保护与旧改拆迁之矛盾。直至2016年,万科在争议声中对恩宁路街区永庆坊加以微改造并对外开放。



先天优势还在于,永庆坊的改造为恩宁路二期提供了宝贵经验。翻检永庆坊改造的一系列报道,可以看到,恩宁路一期永庆坊改造存在明显的社区参与度不高、历史建筑保护方式不当甚至粗暴、设计与改造脱离公众基本生活需要等问题。这些问题的暴露也促成了相关公众平台的搭建、保护法规与指导意见的推进。理论上讲,相比于一期改造,恩宁路二期改造会有较为详尽和完善的政策、公众等支撑,改造速度势必加快。



因此,恩宁路二期改造的面积和范围相当于一期的10倍预计投资107亿元,并被列入国家试点,计划于3年内完成。而二期改造,不再是开发商万科通过招标来做设计方案,而是由市国标委招标做实施方案。


骑楼风情留存 商业冷清落寞


现阶段,恩宁路二期以西有粤剧艺术博物馆、永庆坊、荔湾湖公园,以东有宝华路、上下九步行街,以南有黄沙地铁站、沙面,往北可至陈家祠南越王宫一线。搭乘观光巴士西关风情线,亦可感知此片区的旅游、商业繁华与拥挤人潮。



反观恩宁路二期所处地段是周边的人气洼地。只有骑楼、竹筒楼、零星商铺以及欠缺科学保护、合理开发和对外宣传的历史建筑,其中好多建筑已是危房。走在恩宁路街上,车流和人流稀少,宝华路和上下九的喧嚣愈发衬托出此处的冷清。


       

       不过,与冷清相伴而生的是老广风情的原汁原味骑楼下的商铺也充满旧的痕迹,诸如樱花美发、恩宁照相馆、铜器商铺等。




恩宁路二期骑楼主要沿恩宁路南北分布,其外立面经过数次整饬,以新遮旧;在一家专营回收的商铺前,乐居君看到了骑楼内立面的样子:墙皮大片脱落、木横梁霉变斑驳。所以,沿街不少商家开店,自行进行了内部装修。



据一位卖包的大叔透漏,他的商铺(约6㎡)租金并不昂贵,每月租金总计1000多元;但每月盈利也不多,除掉日常家庭生活开支,仅略有结余。


另一位经营铜器的年轻人亦称,他的商铺月租金与上下九商铺的租金差了好几倍,而上下九的一些旺铺月租金可以高达两三万元



问及他们骑楼改造事宜,他们均担心改造后租金上涨,并希望有关机构可以给予商铺2~3年的过渡期,缓慢抬升商铺租金。对于改造后的骑楼商铺业态,被访店主好像并未关注到规划中的五大营运方向(文创、餐饮酒吧、时尚购物、文化展影与精品民宿),店铺营业内容还比较倾向于自主选择


据悉,此阶段为恩宁路二期改造的初步阶段,主要是对恩宁路217-237(单号)及196-226(双数)的廊下及道路景观优化、廊下三线等市政设施改造、首层商铺改用玻璃门、优化空调外机位、优化雨水管位置、优化慢行交通及建筑外墙修缮。政府和改造方也曾就商铺首层玻璃门、空调位、落水管等问题征求过房东及店主意见。对于改造补偿,大部分房东和店主表示,对于政府官方的相关决策只能是听之任之


目前,恩宁路二期骑楼已经有一些商铺,自觉无法维持关门大吉了。


改造范围内多竹筒楼建筑

 

万科+南秀施工准备已开始


恩宁路二期竹筒楼主要分布在河涌两岸,不成规模,多残败破落。骑楼街沿街有不少有名字或无名字的小巷,从巷道进来,便可看到这些竹筒楼。



自西往东来看,位于粤剧艺术博物馆东门附近、河涌南岸的竹筒楼周边分布有博物馆施工工地和一处停车场,此处规划主打餐饮酒吧,包含部分名家文创区。在恩宁路沿街,仅此一家与名家文创相关的杜衡权书法工作室。



再往东,即是十二甫西与汇源桥脚此处计划打造成时尚购物区。十二甫西墙面上写了好几个“拆”字,汇源桥脚建筑四周搭满了施工架,东边建筑也围上了施工挡布。



据周边居民介绍,施工是于11月下旬开展的,差不多是在《恩宁路保护利用规划和实施方案》公示结束之后。据昨日相关媒体报道,恩宁路改造二期工程预计年内开工建设,目前正在紧张编制施工设计,并要求限时15日完成改造范围内的违建拆除工作。


乐居君在汇源桥脚建筑外立面看到了广州万恩产业投资有限公司的施工公告:“经技术部门鉴定,十二铺西街大部分为严重损毁房屋及危房,临街外墙多处出现裂缝和倾斜,为避免房屋倒塌,保护过往群众安全,现搭建排栅以防止发生意外伤害,并为稍后维修做好准备工作。”



乐居君搜索广州万恩产业投资有限公司,并未找寻到公司信息。汇源桥脚和十二甫西街周边的施工围挡都被人彩绘涂鸦,而从汇源桥脚往北,穿过施工围挡,可以经过河涌,到达多宝坊精品民宿区的南部。



士多店老板告诉乐居君,汇源侨脚属于私宅,有超过三代人的历史。


再往东走,便是恩宁路二期规划中的文化展影区,建筑核心即是金声电影院。此电影院建于1932年,70年代时曾上缴国家利润近20万元,但却在2010年的恩宁路危破房改造当中被拆掉,仅剩牌楼。



金声电影院西边的小巷往北进入,所见有一处停车场,几栋残破的竹筒楼,并有施工板房、围挡和条幅。条幅上打着永庆坊施工单位——南秀古建欧阳的标语,下面分列项目主管部门、建设单位、企业主管部门等。



从此处,乐居君得知广州万恩房地产有限公司即是广州万科房地产有限公司。南秀古建欧阳,全称为广东南秀古建石雕园林工程有限公司主营业务为城中村改造、祠堂维修和文物修缮。天眼查显示此公司曾经参与过中山大学南校265#和268#、黄埔区横沙村古建筑等招投标,可以算是经验丰富。



从小巷一直往北深入,可以到达此次规划方案中精品民宿区的东部。目前此处多为有所改建的竹筒楼。“趟栊门隔凡尘事,小院深锁数甲子”老建筑比肩而立,巷无人来人往。若不是门口电线上有晾晒的衣物,俨无人烟之气象。



坦白来说,这些青红砖砌筑的竹筒楼,采光和通风都是一个大问题,建筑结构还在,木楼梯这样的建筑肌骨已经变形;从外透过趟栊门向传统竹筒楼里张望,除了黑漆漆一片,很难再看到其他。考虑到此种不便,亦有不少老房子已经被私人进行了些许现代化改造,新旧交织。


沿着大地涌边路,逆时针环绕精品民宿区一周,慢慢多了水泥和瓷砖裹身的现代房屋。虽然此片东侧就是商铺林立、行人如潮、汇聚陈添记等网红店的宝华路,但并无喧闹之感,也少有逛街之人进入此腹地。行至大地涌边尽头,便看见沿涌堤向东的道路正在施工。



规划公示宣传效果欠佳


 居民参与度未有显著提升


多宝坊小区环境清幽,位于恩宁路二期东西向河涌北侧,东临精品民宿区,西以红桥一座,与粤剧艺术博物馆相连。



据了解,多宝坊小区曾在不久前对规划进行了公示,但乐居君并没有看到公示文件或展板。此外,尽管有公示,但仍有不少村民只知道要改造,却丝毫不了解恩宁路二期五大规划方向。这让乐居君对公示的时长以及民众知晓程度产生怀疑,公示是否发挥了公示的效用?



谈到多宝坊餐饮酒吧业态的规划,有村民比较排斥,理由是比较吵闹。


有村民称只要补偿到位就好,规划这种事向来是由政府做决定,自己作为普通百姓也只有接受房屋改造的权利


问及如何看永庆坊的改造,村民表示挺不错的;但希望多宝坊的改造尊重居民生活需求,不要再次发生封堵窗户和“水灌街”的情况



多宝坊小区西侧为粤剧艺术博物馆,河涌两岸修葺一新,前来观光游玩的人不在少数。身着旗袍的阿姨在长堤栏杆前拍照,颇有民国老西关的风韵。


   外来人口居多 片区配套尚佳


  公共基础设施及市政需要加强


总体来说,实地探访一圈下来,恩宁路二期的规划业态有配套基础


名家文创区依托粤剧艺术博物馆、泰华楼、非物质文化遗产西关铜艺、八和会馆、詹天佑故居等历史文化遗存;时尚购物区又与宝华路、上下九步行街相距不远,商业延伸方便,扩大集聚效益;精品民宿区,基于河涌自然景致及西关人文渗透,弥补了片区的民宿短板;餐饮酒吧区的打造,也是恩宁路二期沿街骑楼有所缺失的业态。


从改造片区实际情况来看,片区历史文化遗产(不可移动文物)、历史建筑等势必要得到妥善保护和活化利用;片区基础设施配套(线网、水管、道路、卫生、公厕)等方面需要很大完善。


另外,曾有人对恩宁路二期五大业态规划提出质疑。


从恩宁路二期改造范围内的居民来看,此处原住老广多搬离老城区至金沙洲、同德围等地,但留守的老人比较希望未来社区内可以有休闲广场和健身设施等公共服务设施。


改造范围内的外来人口比较多。外来人口中,仍以租房居住的人们对于改造未有多少意见可言;而已经购房扎根于此的人,对于教育和医疗等配套的要求也比较有限,乐居君认为这也在一定程度上削弱了改造范围内相关学校、医院等配套规划。



改造范围基于前期城市发展,相关配套还比较丰富。


教育方面,有培正小学、蒋光鼐纪念小学、詹天佑小学、培英中学、广州市第一中学(初中部)等;医院方面,广州医科大学附属第三医院、广州市中医医院、广州市妇幼保健院等;交通方面,广州地铁1号线、5号线、6号线环绕四周,未来还将会有广州地铁11号线。



从规划落地以至成熟的角度考虑,若要满足片区发展,还需要在市政(交通、车泊)等方面有所预想。现阶段,停车难是改造范围内已经存在的一个问题。2010年亚运会期间设计师曾在改造范围内修建一处社区文化广场,而至2015年时,社区文化广场就已经沦为停车场。


不过,据了解,二期实施方案将开放粤剧博物馆停车库164个车位,在原金声电影院后侧建地下停车库有283个停车位,在恩宁路骑楼街设置路边有100个停车位和6个旅游大巴停车位。


房租尚可  一手房价4万元/㎡起


二手最高6.6万元/㎡


除此以外,乐居君更为关注未来周边房租及房价的走势。目前,恩宁路周边房租单间350元/月~1200元/月不等,一房一厅1500元/月左右,两房一厅1800元起。



恩宁路二期周边一手房住宅4万元/㎡起,流花君庭最高达到6.8万元/㎡。二手房价格3万元/㎡起,万科金域华府最高达6.6万元/㎡。



近日,广州万科企业有限公司总经理唐激杨在活动中透漏了恩宁路改造二期项目的思路:


恩宁路要打造的不是新天地,而是希望与原住民相容、共生,希望成为最广州的地方,成为西关里、广州里。


产业导入方面,恩宁路不应该是纯旅游目的地,不应该是升级版的北京路商业街,也不是博物馆一条街。


首先,关注的还是人,要让周边居民和原住民感受到城市的变化和生活的美好,充分满足生活设施需求并提升品质;其二,要满足广州市民对最美骑楼街的记忆,成为市民访客探友、周末休闲的体验场所;其三,要让外地游客感受到最广州的一面,不只是商业氛围,还有老西关文化,可以看展览、听戏曲。


未来的恩宁路应该是多元的,生活元素、商业元素、文化创意元素有机整合在一起,作为容器去承载文化和乡愁,有自己的生命力,可持续发展。

部分图片来源:恩宁路展示、

广州市国土资源和规划委员会


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