粤港澳大湾区9城两年成交超100万套新房.xls
璀璨湾区，洋洋大观。从2017年3月15日十二届全国人大五次会议粤港澳大湾区首次写入政府工作报告起，至2019年2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式公布，历时两年。
这两年，粤港澳三地各界携手共进，联系更加紧密；这两年，多项规划建设完美落地，美好未来越发明晰。值此大湾区两周年之际，乐居两周年系列报道正式启动，将全方位多角度展现粤港澳大湾区发展历程，并对多项权威数据进行分析解读，让您深刻体验世界一流湾区的崛起之路。
此前乐居君曾报道：大观湾区 | 粤港澳三地强强联合携手共创美好大湾区，其中细数了《粤港澳大湾区规划发展纲要》从孕育、填充、完善及至落地的发展历程。而在此历程中，粤港澳大湾区的一举一动都牵动着各行各业的心。
作为国民经济支柱的房地产业，更是对湾区规划颇为关注，尤其在是房地产业较为成熟、房地产竞争相对激烈、房地产业务更新迭代较为前沿的湾区城市群。
那么，自2017年3月15日，十二届全国人大五次会议粤港澳大湾区首次写入政府工作报告起，大湾区城市群内地9城的房地产成交有何变化呢？哪座城市的房子最受欢迎呢？
乐居君通过各大专业数据平台，整理汇总2017年3月~2019年3月间湾区9城的一二手住宅月度网签数量及均价信息，为大家解析大湾区内地9城的楼事“达·芬奇密码”。
据乐居君不完全统计，两年以来，大湾区内地9城一手住宅网签总计达到1039782套。
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9城一手住宅网签中，惠州以超28万套高居榜首，佛山、广州紧随其后。东莞一手住宅网签超10万套。深圳一手住宅网签约6.2万套。网签套数最少的是珠海市，两年成交仅约3.6万套。
2017年9城GDP排名为深圳>广州>佛山>东莞>惠州>中山>江门>珠海>肇庆。
2018年9城GDP排名为深圳>广州>佛山>东莞>惠州>中山>珠海>江门>肇庆。
GDP增速方面，珠海>江门>深圳>东莞>肇庆>佛山>广州>惠州>中山。
2018年，大湾区内地9城人口增量158.82万人，人口增量自多到少依次为广州>深圳>佛山>珠海>惠州>中山>东莞>江门>肇庆。
基于这样的城市GDP及人口基数背景，房屋购置热度与房价是否与GDP和人口基数成正相关？
乐居君据相关数据统计，2017年3月~2019年3月，湾区9城近两年来的一手住宅月度网签变化如下图：
（网签套数单位：套）
可以看到，9城一手住宅月网签热度总体趋势一致：2017年上半年热度有所下降；2017年下半年热度回升，并于2017年12月前后出现小高潮；2018年上半年，月度网签套数再逐渐提升，6月以后出现较大涨跌波动。
“金三银四”、“金九银十”与年底冲刺的阶段影响比较明显。
在9城一手住宅网签套数上，佛山与惠州领先，两城的月度网签量在2017年3月、2017年8月、2018年5月三个时间点交替反转；广州的月度网签套数表现次之，东莞、深圳表现再次之，中山、肇庆最为稳定。
2019年3月，一手住宅月网签套数有抬头之势，市场逐渐升温。
一手住宅月度网签套数频繁变化，那么月度网签均价是否也是明显涨跌？
（网签均价单位：元/㎡）
并非如此。由上图看，大湾区9城一手住宅网签均价相当稳定。
而根据9城一手住宅网签均价水平，可大致分为三个区间：
区间一即深圳，一手住宅网签均价独占鳌头，维持在55000元/㎡上下；
区间二约15000元/㎡~30000元/㎡，包括广州、珠海与东莞；
区间三则＜15000元/㎡，包括佛山、惠州、江门、中山、肇庆5市。
2017年3~4月及年底10~12月，一手住宅成交比较可观。年中5~9月，楼市调控威力开始表现，新增供应量少，网签低谷。2018年则跌宕起伏，整体成交并不算理想，金三银四、金九银十也不如往年。
2019年3月，广州市一手住宅月网签套数仅约为2017年同期的60%。
（网签套数单位：套）
广州一手住宅网签均价则一路稳涨，2019年2月均价达到25924元/㎡，较2017年3月上涨约64%。尽管一手住宅网签不尽如人意，成交均价却是妥妥地上涨了一大截。
（网签均价单位：元/㎡）
相对于一手住宅的有跌有涨，广州二手住宅月网签套数则是整体呈下滑趋势。2019年2月仅成交1371套，相比于2017年4月，跌幅超过580%。不过2019年3月，二手住宅成交套数已攀升至4700余套。
（网签套数单位：套）
综合来看，2017年3月~2019年3月期间，住宅成交主力市场反复更替。从成交套数来看，2017年3~4月，一手住宅>二手住宅；2017年5~9月，二手住宅反超；2017年10~12月，二手住宅被反超；2018年3~6月，二手住宅再度发力；2018年6月至今，一手住宅成交大幅领先二手住宅，当月最高相差近6000套。
（网签套数单位：套）
（网签均价单位：元/㎡）
而从国家统计局公布的70城房价变动情况看，广州新建商品住宅销售价格历经环比连涨、连跌再连涨的三阶段；二手住宅销售价格则时涨时跌，2018年10月以来更是持续下跌。
近两年来，佛山住宅月度网签起起伏伏。
综合而言，2017年上半年，佛山楼市一手房调控升级、二手房开始限购、各区限价限签、房贷利率上升、土地拍卖异常火热等政策不断涌现，加上楼市库存不足，购房者的选择越来越少。新政对一手楼市产生影响，2017年上半年成交量下滑。
2018年上半年，佛山已成为大湾区9成卖房第二；下半年随着降价促销、利率上浮幅度缩小等因素，不少购房者都选择“出手”。
（网签套数单位：套）
（网签均价单位：元/㎡）
分别来看，自2017年4月至11月，一手住宅月度网签便进入相对谷底的阶段，12月受年底加推影响，掀起网签小高潮。2018年2月，适值春节假期，月度网签最低仅4128套。
2018年3月至年底，一手住宅月度网签数量最低都超9700余套。虽然2018年下半年，房地产市场基调唱冷，不过佛山的一手住宅网签成绩还是比较可人的。2018年全年月度网签巅峰出现在11月，高达19832套。
（网签套数单位：套）
在一手住宅网签均价方面，2019年2月，佛山一手住宅网签均价较2017年3月上涨了近20%。从价格走势上看，两年来，佛山年度网签均价峰值区间均出现在岁末，一手住宅网签量价齐飞。
（网签均价单位：元/㎡）
二手住宅网签方面，据已有数据，2017年10月至岁末，二手网签成交稳步攀升；2018年整体低开高走，一季度成交不足，此后逐步回升，岁末达至年度巅峰。
（网签套数单位：套）
目前，随着广佛同城的日益深化，佛山正不断承接广州刚需客源的外溢，市场客群还是比较丰富的。
从一手住宅网签看，近两年来，东莞市网签套数并不乐观，最高网签也不足7000套，最低网签套数竟低至1100余套。“金三银四”与“金九银十”对于市场网签有所提升，但提升力不足。
（网签套数单位：套）
一手住宅的网签价格倒是让人惊喜。两年来，网签均价稳步提升，2018年12月网签均价迈入2字头。GDP发展位居9市前列、深圳客占比50%、大湾区规划利好的东莞楼市，房价想降还真不容易。
（网签均价单位：元/㎡）
二手住宅网签自2017年3月以来，虽在2017年底创造了网签套数高峰，但却在2018年全年整体下跌，月度网签套数仅有两三千套。
（网签套数单位：套）
二手住宅网签价格则与网签套数呈反相关，虽整体呈上升趋势，但也只能算是温热状态，有温不火。自2018年下半年以来，二手网签价格有所下降，但并无大跌。
（网签均价单位：元/㎡）
综合而言，自2016年10月东莞政府首次出台限购政策后，限购、限贷、限外、限价、限售等楼市调控贯穿2017全年，东莞楼市观望情绪也愈加浓烈。
深圳客投资客逐渐退潮的同时，粤港澳大湾区城市群的规划、对东莞楼市前景的普遍看好，以及担心政策松绑后的反弹，促使东莞购房客户逐渐回归本土。本地客户释放需求明显、刚需改善客户入市明显积极，促使2017东莞楼市虽整体成交明显下降，但房价却稳中微涨。
2018年，东莞楼市调控咬紧“五限”不放，市场需求受抑制，观望氛围笼罩全年。市场降温是2018年东莞楼市的状态。
据合富研究院总结，2017年，深圳市商品住宅成交面积居2015~2017年低位。而根据乐居君统计的一手住宅网签数据，2017年深圳一手住宅网签套数整体呈上升趋势。
2017年，深圳“金三”一手住宅月网签仅803套，2017年12月时住宅网签套数达到4811套，增长超490%。
2018年上半年，深圳一手网签逐月提升，9、10月份成交不算理想，年底上涨一波。
2019年1~2月，深圳全市一手住宅网签有所下跌，但跌幅明显低于2018年同期。2019年2月，一手住宅网签也是超过1200套。相比往年，成交提升。
（网签套数单位：套）
在一手住宅网签价格方面，两年来，深圳一手住宅网签价格整体维持在54000元/㎡的水平，期间有过几次涨跌。比如2017年9月，深圳一手住宅网签均价达到65538元/㎡；2017年11、12月，网签均价均超57000元/㎡；2018年9月，网签均价再登56000元/㎡的门槛。
（网签均价单位：元/㎡）
深圳市二手住宅网签套数比一手住宅多很多。2018年上半年以前，除春节以外，二手住宅月网签套数平均在5700左右。2018年8月起，深圳二手住宅网签套数有大幅下降，月成交跌至三四千套。2019年2月更是跌至近两年来的历史最低值，不足2000套。
（网签套数单位：套）
而根据既有统计数据，2017年，除个别月份外，二手住宅月网签均价与一手住宅网签均价相差不大，基本平行。而2018年，深圳二手网签均价则在一季度上涨后出现逐月下跌的迹象。2018年8月份以后，深圳二手住宅可以说是“量价齐跌”。
（网签均价单位：元/㎡）
根据国家统计局公布的深圳房价变动情况，2017年8月~2018年7月间，深圳市新建商品住宅价格同比持续下跌；两年内，二手住宅均价则几乎全部同比上涨，2017年1月同比涨幅高达14.3%。
根据现有统计数据，珠海市一手住宅月网签套数与网签均价，两年内整体上同步提升。2018年11月，珠海一手住宅网签均价达到23913元/㎡，比2017年3月的18119元/㎡，提升将近32%。而2019年3月的一手住宅网签套数，更约是2017年3月一手住宅网签套数的3.5倍。
另外，尽管珠海一手住宅月成交套数多徘徊在千套左右，但其成交均价位居湾区内地9城前列，达到2万元/㎡上下，可以说是9城中“量少价高”的代表。
量少的原因在于珠海的楼市调控。2017年，珠海房地产历经商办建筑不得以公寓等住宅性质命名、加强对个人购房资格审核管理、限购加码（需交满5年个税或社保）、土拍十年限售、上调房贷利率等政策，全年成交远低于2016年。
2018年，虽有回温，但热度并不算高。从2019年3月一手住宅的网签套数看，珠海楼市热度或逐步恢复？还是只是短暂的“楼市小阳春”？
（网签套数单位：套）
（网签均价单位：元/㎡）
两年来，珠海市二手住宅月网签均价集中在1.9~2.3万元/㎡。2017年一季度时，住宅网签价格一度出现倒挂；2017年9、10月二手住宅网签也不敌3、4月。2018年下半年的成交，月度略有下滑，但相对稳定。
（网签均价单位：元/㎡）
从近两年的一手网签套数上看，2018年一手住宅网签整体优于2017年。2017年下半年，江门一手住宅网签可用“惨淡”二字总结，2017年11月仅网签889套。2018年1季度，网签套数逐月攀升，至5~6月间达到近两年鼎峰，约6700余套，是2017年11月的7倍多。
（网签套数单位：套）
一手住宅网签均价方面，成交量较低的2017年下半年，房价攀升破万元；成交量较高的2018年，房价却不敌2017年第二季度。两年来，江门一手住宅市场进入套数与均价两相博弈的阶段，要么价高量少，要么量多价低。
（网签均价单位：元/㎡）
据乐居不完全统计，2018年，江门楼市相关政策不断出台，包括限签令出台、豪宅线上调、房贷利率走势、人才政策、公积金政策变化等。从整体来看，楼市调控效果显现，江门楼市趋向市场理性。
近两年，惠州一手住宅网签套数成绩亮眼。大多数月份的网签套数维持在1万套上下。2017年12月，网签套数更是超过23539套，环比上升超90%。
不过，细看2018年，惠州月成交量高峰值出现在上半年。从三季度开始，一手住宅市场就开始走下坡路，尤其是传统的销售旺季“金九银十”都没有出现，甚至年末逐月走低。
（网签套数单位：套）
在一手住宅月度网签均价上，2017年6~8月、2017年10~12月、2018年8~10、2019年1~2月间，网签套数与均价成反相关。其他时间段，即传统楼市热销时段，网签套数与网签均价大体成正相关。
这说明，传统楼市热季一定程度上促进成交，客户“买涨”心理会更强烈；成交淡季，开发商以低价促销量的营销手段也在一定程度上冲淡了客户观望情绪。
惠州一手住宅网签均价总体相对平稳，两年来，月网签均价的平均值维持在约10800元/㎡水平。
（网签均价单位：元/㎡）
根据国家统计局公布的惠州月度房价变动情况，可以看到，惠州二手住宅房价在同比或环比上均逐月上升。而新建商品住宅的房价也在整体上呈上涨趋势。
根据现有统计数据，2017年3月，中山市一手住宅月网签套数超5000套；然而“银四”的表现则相对惨淡，仅为518套。2017年，二季度网签逐月提升，三季度逐月下降，至年底再度攀升。
2018年上半年，一手住宅网签缓慢升降，7月大幅提升。2019年一季度，受春节影响，一手住宅网签套数则大跌大起。
（网签套数单位：套）
一手住宅月网签均价则非常稳定，除2018年7月跌至7712元/㎡以外，2018年12月以前均在8500元/㎡上下。2018年12月，一手网签均价达到9484元/㎡。2019年2月，一手网签均价破1万元/㎡，达到10299元/平方米，相比于2017年3月，提升约20%。
（网签均价单位：元/㎡）
根据现有统计数据，2017年5月~2018年8月，中山市二手住宅网签套数先跌后涨，各月二手住宅网签数量均高于一手网签，这与中山市2017年年初的楼市政策存有关系。
2017年3月26日，中山市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，进行限购、限外、限贷、限价。本市户籍居民家庭拥有三套房及以上的，暂停向其销售新建商品住房；非本地户籍购买首套商品住房，需提供半年社保或个税证明；首套房的首付比例从20%提至30%；对申报的新建商品住房平均销售价格明显高于项目前期成交价格或周边同类型在售商品住房平均交易价格的，实施价格指导。
（网签套数单位：套）
另外，从二手网签价格分析，中山市二手住宅网签价格远低于一手住宅，或一定程度上促成了二手网签成交。
2018年7月，中山市二手住宅网签大道7990元/㎡，比2017年5月增长了近84%。
（网签均价单位：元/㎡）
从已获取到的数据看，2018年一季度，肇庆楼市相对而言处于淡季，楼市成交较为平淡；二季度成交爆发，量价达到最高值，保持双增长态势。2018年5月，肇庆一手住宅网签6716套；2018年6月，一手住宅网签均价超7500元/㎡。
2017年3月，大湾区主要城市集体发布限购政策，2018年下半年部分城市宽松房地产政策，肇庆无明显调控动作。不过，2018年四季度始，肇庆一手住宅网签量价齐跌，年终冲刺效果并不佳。
不过，作为唯一的大湾区9市中无限购、限贷及限签政策的城市，肇庆楼市在政策优势及逐步完善的城市及交通规划上，未来或还能承接更多投资需求。
（网签套数单位：套）
（网签均价单位：元/㎡）
在“房住不炒”的总体定位下，“一城一策”的楼市调控渐成各城楼市未来发展的关键词。
在粤港澳大湾区整体规划发展的时代大背景下，湾区9城迎来发展契机。哪个城市的房子最受欢迎，哪个城市的楼市最为稳健，哪个城市的房子最有潜力，你怎么看呢？
广州乐居综合整理
网签数据来源参考：阳光家缘、住建局、中原研究机构、合富研究机构、克而瑞等
仅供参考 一切以实际网签为准
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