1年降价2千元/㎡！天河“地铁上盖”公寓首付仅15万元？
首付15万元买天河地铁上盖产权公寓？
近日，乐居君遭到一中介在微信“轰炸”。他称现在天河地铁上盖产权公寓天健汇首付仅需15万元，还有平层和复式选择，均带阳台，部分单位还可以明火！
天健汇，实质是天健上城的公寓项目。天健上城早于2013年开盘，当时主推62~110㎡两至三房，毛坯均价2.2~2.6万元/㎡。
直到2017年底，项目售罄，现在二手房均价约在4.2~4.7万元/㎡，6年翻了近2倍。
2018年中，项目开始推出公寓，名为天健汇。户型包括36㎡平层，带装修均价为2.9~3.2万元/㎡；51~68㎡复式，毛坯均价2.9~3.2万元/㎡。
这么算下来，一套36㎡的平层，总价最便宜都要104.4万元/套，首付5成即52.2万元，何来的首付15万元？难道时隔一年，项目售价大跳水？
今天，我们就来好好扒一扒。
宣传配套均未建成
公交+地铁需40分钟到珠江新城
地铁上盖公寓？还远着呢！
天健汇位于广园快速路与车陂西路交界处，北向天河智慧城，南望国际金融城。
距离其最近并已开通的地铁站为地铁5号线的车陂南站，约为7公里。项目门口就有一公交车站，可以通达越秀、海珠、天河等地。
乐居君从珠江新城出发，乘坐40路公交车到达广氮花园总站，步行约200米即可到达项目，整个过程花费超1小时。
如果选择地铁+公交的话，从珠江新城到达项目约需40分钟。
当然了，与项目相距超7公里的车陂南地铁站并不是中介宣传的“家门口地铁站”，他们所说的，是贯穿荔湾与天河，还延伸到佛山的地铁19号线中的广氮站。
根据此前媒体消息，地铁19号线西起佛山三山新城，止于广州姬堂，全长34.2公里，设21座车站，其中广州段20个站，计划2021年至2025年实施。
实际上，有关地铁19号线的站点目前还没有官方文件落实，项目现在就炒地铁上盖概念，未免言之过早。
项目销售中心展示的地铁19号线走向图，仅供参考
除“双地铁”，项目对外宣称的卖点还有“十二年制名校”、“三甲医院”。
“十二年制名校”即与项目一路之隔的广州奥林匹克中学，学校于2018年12月全面动工，预计2021年建成并开始招生。规划设置72个班，包括24个高中班、18个初中班、30个小学班。
不过，销售明确购买公寓并不能入读广州奥林匹克中学。
而“三甲医院”则是广州市中医医院，据2017年4月广州市国土资源和规划委员会向市中医医院复函，医院动工时间为2018年4月1日，竣工时间为2020年4月1日。
也就是说，项目宣传的配套均未建成。那么其目前已有的生活配套是哪些呢？乐居君逛了一圈发现，项目尚未进驻商铺，周边也没有大型商场或菜市场，只能依靠广氮花园沿街商铺满足基本生活需求。
项目自带商业街和商业广场，但均还没有商铺进驻
广氮花园沿街商铺
想要去大型一点的商场购物？那就要驱车约10分钟到达车陂商圈的卜蜂莲花了。
项目区位图
最低可做1成首付
平层2.7万元/㎡比去年开盘还要低
15万元首付？果真是噱头！
看完项目自身及周边配套，我们再回到产品本身。目前，项目公寓属于尾货状态，A栋为36㎡平层，B栋为51~68㎡复式，两栋公寓加起来货量只有几十套。
平层户型均为长厅型，开放式厨房与洗手间相对，往里依次是客厅、卧室和阳台，私密性较差。
A户型样板间
复式户型因为客户群体为公司和个人，故均为毛坯出售，方便满足不同群体的装修风格。值得一提的是，位于大楼四个边角位的户型可以用明火煮食。
一二层均有洗手间，投资客可以改装成双钥匙户型，当成两个平层户型出租。
66㎡复式样板房
让人意外的是，复式户型二楼“偷”了近乎一个房的面积，所以整个二楼实际可以做到一厅三房户型。
另一个复式样板房装修风格主打商务风，供想作办公室用途出租的投资者参考。
66㎡复式样板房
至于大家最关心的价格问题，此前项目曾推出10套一口价平层、复式单位，总价在96.5~172万元之间，但均已售完。
而中介宣传的15万元首付，实质是每套公寓首付可以做到1成首付，其余款项在两个月内交清。
现场中介也确认，90多万元的平层公寓也可以做到1成首付，也就是说首付约9万元~17万元即可拿下一套公寓。（但是两个月内缴清余下款项也很吃力啊
以一套位于4楼的36㎡平层公寓为例，折后价96万元，正常首付5成即52万元，月供10年即5000元/月。
这样算下来，一套平层公寓单价仅需2.7万元/㎡，比其在2018年中刚开盘时最低的2.9万元/㎡还要便宜2000元/㎡！
平层公寓还与相关酒店合作，每月返租2400元，前6年合约，前3年租金收益不递增，后3年每年递增5%。
片区规划减少大量住宅用地
未来将有一大波商办物业及产业园
作为承载天河未来重要创新功能的板块，智慧城-广氮奥体地区曾在2017年调整过规划，减少55公顷居住用地和4万居住人口，增加40公顷产业用地：
变化一：从原来的1068万㎡建筑面积扩至1199万㎡，总建筑面积比原来增加了131万㎡，毛容积率从0.7升为0.79；
变化二：宅地缩水，足足比原来少了158万㎡的建设量，规划人口也相应地从16万人减至12万人；
变化三：产业用地大幅度增加，用于科研和商业的产业用地比原来增加了237万㎡。
这也就意味着，智慧城-广氮奥体地区未来将以商业用地、产业用地为主，住宅买少见少，取而代之的是大量的商办物业和产业园。
根据今年4月广州市规划和自然资源局发布了《2019年广州经营性用地供地蓝皮书》，广氮地区今年将出让6宗土地，其中2宗为住宅用地，4宗为商服用地，地块均位于天健汇周边。
项目周边有大量待出让土地
随着土地的陆续出让以及更多的开发商进驻，片区各种生活配套将得到进一步完善。
目前，片区一手住宅房价4万元+/㎡，别墅产品近9万元/㎡。二手房价从3.8万元~7.4万元/㎡不等。
那么现在问题来了，在目前交通、生活配套不成熟，但周边房价已达4万元+/㎡的情况下，你会为天健汇的公寓买单吗？
新闻加点料
广州乐居
微信号: guangzhouhouse
楼市新闻｜点击“阅读原文”
楼盘信息搜索｜发楼盘名称查询详情