重庆暴多新区!谁最后能活出来?
照母山还没熟透,大学城刚刚从ICU出来,茶园在等待命运的反转,
悦来、礼嘉、中央公园、蔡家、西永、龙兴、大渡口、华岩、龙洲湾、巴滨路...都迫不及待的挥着手说“爸爸,妈妈,我来了!”
1新房癌
外地人说,重庆人都是新房癌
重庆人喜欢买新房,尤其是新区的新房,
而外地炒房客倡导传统中心区的老破大。
他们傻?还是重庆人傻?
名词解释:
新房癌=不顾一切买新房
老破≈房龄>20年
重庆人为什么喜欢买新房?答案是
(1)旧房太密
(2)旧楼太破
(3)大桥太堵
(4)有钱买心头好
同样20年的房龄,上海的房子,重庆的房子。差别在哪?
重庆有酸雨!外立面旧的快。
山城地貌,摊不开,最后就变这样了,高层,楼间距10米,筒子楼。
压抑吗?这就是重庆很多成熟区域老小区的现状,重庆森林,容积率5.0。
所以,重庆人喜欢买新房,第一要义,是追求更优质的居住条件!
2重庆人喜欢在新区买新房?
新区是一个伪概念,并非重庆人喜欢在新区买新房,而是喜欢在具备品质上乘、环境舒适、出行方便、配套齐全等生活要素的区域买新房。老区给不了,新区就无妨。
出发点,还是生活。
所以,在重庆有一个现象,比如龙湖原著现象:在内环快速路边上,15年前鸟不拉屎的新区,可你看现在二手房价格?比北滨路还高些!而且是坐实的价格,有人踊跃接盘的价格。
为什么?
新区成熟了呗!
当新区变成配套齐全、环境舒适、出行方便、品质上乘...
喜欢的人多,想去住的人多,价格自然就上来了,而且,实锤!
结论:在重庆买房,在未来很多年以内,享受最大增值幅度的房子,一定是现在的新房,未来的次新房,而且大概率是新区新房。
新区的选择逻辑
找到同时兼具上述条件的区域,找出这些区域中的“尖货”,几年后,自住的你会开开心心的装修入住,投资的,你就等着数钱吧。
3新区
重庆这么多新区,都会焕发青春吗?
玄!
新区建设是一个有预期的建设过程,这个过程动辄10年,所以,在选新区的时候,就只能用10年后的眼光看。这一点,非常难!
我的选区心法是:
(1)看城市产业定位和集中区域
(2)看政府对组团的等级定位
(3)看控规图
(4)看区域由谁来玩
(5)看交通
(6)看配套
(7)看建设周期
所有的新区,你按这7步去走,都能得出一个结论:买还是不买?多少钱买?
大概率就不会错。
熟悉我的读者都知道,我力挺北区,并不是其他区都菜,而是此前北区的涨势会更快更聚焦,大重庆人都在买啊,而其他区只有零星的优质楼盘或价格洼地,而不是整个区都能形成大突围。
在北区的众多新兴区域里面,有当红炸子鸡中央公园,有海绵宝宝悦来,还有传说中的礼嘉,蔡家,龙兴,空港,当然,还有那个即将长大成人的照母山,大竹林。
上周说了中央公园,今天来看另一个区域。
这个区域,区别于中央公园的一招鲜吃天下。他既不当XX的后花园,也不想当XX区的商圈,
他脱离了过往新区必然千方百计给自己的贴金造势的传统,而是,默默的,建设,做配套,然后卖地发财!
所以,当很多人还停留在礼嘉≈龙湖悠山郡&两江新宸的时候,他居然,,,成了重庆土地楼面价最贵的区域!2017年,卖了5块地,4块单价破万,丝毫不再掩饰锋芒。
4解读礼嘉
礼嘉这个区域,未来会怎么样呢?用七部选区心法去套他。
(1)看城市产业定位和集中区域
15年起,传统划分的城市拓展区GDP 正式超越核心区,标志着新的产业布局和投资已经全面外溢!
那么,寻找区域价值,就是从城市优势产业布局去找。
重庆天然山水相隔,城市密度非常大,主城区0.54平方公里,常住人口约900万人,人均面积只有600平,在全国高密度城市里排第六,前五位是深圳、上海、东莞、佛山和广州。
重庆是山城!
重庆最利于开发的平坦开阔的土地,是大北区,大北区的核心,又要看两江新区,进驻重庆的世界500强企业有240家,其中129家落户两江新区;最热门的数字经济产业,先进制造业,金融中心,也都在两江新区。
高端产业人口决定大北区需要非常优质的住区,此前的富人区代表是金开大道, 而未来的代表,是礼嘉。
(2)看政府对组团的等级定位
礼嘉是被官方定位为国际商贸旅游区、城市级商圈、低密高端居住区。
光看字面,不好理解,应该拆开来看,这三个定位分别将呈现的是,
①欢乐谷
②龙湖天街和滨水商圈
③政府卖的低容积率土地
我并不认为礼嘉是个传统意义的商圈,他的商业,应该是在观音桥商圈和金开大道的经验之上,结合礼嘉的半岛地貌,定制的一个商业区。
(天街和滨水商圈规划示意)
这个商业区不同于普通的购物、消费再加上商务写字楼的商圈,因为它的密度很低,只有2.0,就不可能修高了修密了,2.0什么概念?就相当于这个商圈一小半是高层,一多半是洋房别墅类型的商业,想象一下,逼格是不是很高。
对于礼嘉规划定位的解读,其实还有更高的一个层级,那就是“绿水青山就是金山银山”理念的践行区,说这话的人,可不一般,重庆需要绿水青山低密度城区的示范,礼嘉!最具潜质。
低密度住宅、滨江生态、有产业支撑、交通便利、居然连商业配套都是低密度。
(3)看控规图
(礼嘉控规图及区域分布)
礼嘉的控规图就更明显的体现出他的定位,
一个典型的“生态环境+城+住+商+玩+产”相结合的规划布局。
(4)看区域由谁来玩
目前礼嘉区域有超15家房企进驻,几乎都是大型品牌房企。
而近几年出让的地块容积率也较低,平均容积率仅为1.8,2017年出让的平均容积率更低,仅仅是1.4。
目的明确,就是由一流开发商,打造重庆的半岛富人区!金开大道的进阶版。
(礼嘉区域楼盘分布,来自于铭腾)
(5)看交通
(重庆远期轨道规划)
看轨道交通全景规划,会发现一个显著的特点,最密集的是传统老城区,他既肩负了老区密集人口的出行问题,又承接着南北交通枢纽,
第二密集的,全是新建路网的,是大北区,也就是包含了江北、渝北、两江新区、北碚的区域。
礼嘉半岛,处于大北区的中部位置,临江而居的“端头位”,一个天然的半岛。
所以,现代交通对于他,讲究攻守兼备,并更在于守势就足够了,不能太多,多了嘈杂。
因此,六号线、金渝、金通、星光大道北延伸,加上G75,已经完全足够,进退恰当。
(礼嘉区域主干道路示意图)
(6)看配套
商业:总共一百万方体量,一期18万方龙湖天街,会在3年左右建成,
据说龙湖的滨水商圈和天街会引进超过50家国际顶级专卖旗舰店,100个以上国际顶级品牌和500个以上国内外著名品牌,这其实就跟公园商圈有所区隔,公园主中端,礼嘉做高端;
学校:礼嘉中学、星光小学、两江巴蜀中学、白马中学都已开学,区域里面还有几块教育规划用地;
医院:儿童医院礼嘉分院;
生态环境:16公里江岸线形成玉带缠腰,白云湖、白云山、白云寨、金海湾几大公园将陆续开放。
文化:欢乐谷,城市地标级的主题乐园,礼嘉还会建造高标准体育演艺中心,音乐艺术中心等高尚文化体育场馆,作为国际商贸旅游区的一部分。
(7)看建设周期
一个新区的建成周期往往是关键性因素之一
拖得太久,黄花菜凉了。配套不成熟,住不进去,变成空城。
礼嘉长期以来给人的印象就是龙湖一家在默默的玩,先是悠山郡,后是两江新宸,直到2016年政府开始重启规模性卖地,楼面价屡屡创当时新高,
17年,我们突然发现,有15家开发商了,全是地王!礼嘉原来是这样的。
(礼嘉项目拿地信息 来源于网络)
所以,既然定位低密度,大量改善型住宅,如果房子不足够优质,配套不足够方便,不会有人来住,而礼嘉配套里面,商业是关键。
对于礼嘉,第一步,就看天街的建成时间,那将是另一个价值风水岭。第一期是明确的,三年。
5礼嘉楼盘
对于礼嘉的楼盘,大致划分为三类:
①商圈品质物业
②低密度滨江别墅
③其他
对于任何一个新区,最稳妥的住宅,是这个区域中心的住宅,或者说紧邻商业中心的品质住宅,因为这个位置会率先成熟,生活的便利性也会是最好。
比如礼嘉,毫无疑问,大多数人首选的,都是摘桃子的龙湖,因为天街是他修,滨水商圈是他的,紧邻中心位置,具备优势距离的住宅,也是他的。
还是老中青通杀,悠山郡+两江新宸+昱湖壹号。
龙湖在礼嘉忍受了数年的孤独,默默开发,终于苦尽甘来,礼嘉已经处于加速建设,即将成熟的前夜。
对于在礼嘉选筹,也是围绕上面所说的逻辑,按需来。
富甲一方,则选滨江顶级别墅,在售的有融创玫瑰园,金科九曲河,略差一线的华宇御蓝湾。
商圈中心,城市新贵,追求品质,有昱湖壹号,钱少点,就是稍远一点,他叔叔森屿。
至于其他,各自有各自的卖点,少量刚需住房,大多改善大户。但都与礼嘉核心商圈有一定的距离,在售的也很少,比如华侨城,比如九里晴川,还有品质相对差一级的九公子。
6区域神盘解读
对于昱湖壹号这个神盘,问的人很多,有很多人拿他跟两江新宸森屿对比,但其实森屿与昱湖壹号不是一个时代,所以不在一个量级。
昱湖壹号作为在礼嘉这个新区首次开盘即卖20000单价的楼盘,许多人说看不懂,但我跟很多人推荐过,理由很简单
(1)他是未来礼嘉之中心,只要是想买礼嘉板块,在资金允许下,首选他,次选两江新宸
(2)他将是天街和滨水商圈建成后最大的升值受益者
(3)他是龙湖目前品质规格最高的战略级作品(与舜山府同档次)
(4)他融入了下一代人居理念,即在住宅公共区域设置共享空间场景,延展了生活区域,比如共享厨房,共享教室,共享图书馆等,就是我这两天都在说的未来居住方式的一种
(5)这个盘的公共区域、电梯间、入户大堂、车库、外立面,或许都是在重庆现阶段能见到的最好的之一
结论:如果是想要城市生活,有各类新配套,尤其是稀缺配套,还有环境,住宅还要很高品质,昱湖壹号就是同等面积段里面应当放入重点备选的楼盘的第一位。
所以,昱湖壹号是我在礼嘉区域挑选出来的“尖货”。
7牢记选区心法
回到开头,面对重庆众多新区,谁能活?谁会要死不活?相信你心理大致有谱了。
一定要稳住,选房之前,温习选区心法。
选好新区,找尖货,买不起尖货?逐层降档,总会找到适合你的那一款。
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