北京房价跌20%是个案？
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李沧洋房价格站上3万了？青岛首套房贷利率折扣绝迹，甚至开始上浮！
昨天，一条信息震惊青岛房产圈——
李沧区的洋房价格迈上了3万+！
近日，位于李沧东部的新海园米罗湾四期取得预售许可证，价格在28400元/㎡—31822元/㎡，均价在3万元/㎡左右。
▲图片来源：乐居
该项目本次推出的78套房源，可售面积为5115.32㎡
然而，让半岛小编疑惑的是，这样算来的话，此批房源的平均面积仅为65.6平，这显然和如今电梯洋房普遍在100平以上的行业惯例不符。
所以，李沧洋房价格站上3万＋，应该是有水分的。
不出所料的话，米罗湾会通过大面积赠送的方式来拉低实际单价，也就是说，房产证上的面积肯定是只有六七十平了，但实际得房面积，会大大超过这一数字。
不过，虽然这个价格有水分，但从今年4月开始，李沧东部的几个项目：和达璟城、卓越皇后道洋房开出的价格，已经慢慢逐步接近3万元。
▲图片来源：克而瑞青岛
在今年4月，和达璟城洋房开盘，一楼（带院）的价格已经达到了3.2万元/㎡—3.6万元/㎡，2—5楼大约在2.5万元/㎡~2.6万元/㎡，6楼贵1000元。
▲图片来源：暖
这段时间
楼市调控政策一波未走，
下一波又来。
部分城市房价一有风吹草动，
就有声音喊着房价要跌了，
泡沫要破！
那么事实到底如何？
北京房价下跌20%是个案还是趋势?
房价真的要跌了吗？
北京房价下跌20%，房价真的要下跌了？近日，根据伟业我爱我家集团市场研究院的最新统计，5月北京二手住宅市场实际签单量环比下降了34.2%，新增客户登记量也环比下降11.9%，二手房成交均价环比下滑2.4%，跌幅最大的通州、亦庄等地幅度甚至超过了20%。
20%的跌幅到底有多高？中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时表示，伟业我爱我家集团市场研究院统计的通州、亦庄等地跌幅超过20%的数据让他“很惊讶”，因为一个月内出现这么大的跌幅有些“违背常识”。2013年年底房价开始下跌，到2014年年底，经历了一整年也就下跌了15%左右，这还是成交量持续低迷、买卖双方博弈很久的结果。2008年、2011年两轮调控，房价确实有出现“腰斩”的，但也是在6-9个月以后了，调控2个月就下跌20%的情况“历史上从未有过”。
此处需要冷静一分钟——问题的关键是这20%的跌幅是个案还是有燎原之势？
“跌幅20%这一数字可能是某些个案房源，业主着急出手的，不太可能是整个区域的均价。楼市不像股市那么大起大落，跌20%就该崩盘了。”张大伟说，“5月北京地区的房价大约下跌了1%—2%，这个跌幅已经不小了，虽然不多，但代表了趋势性的变化。”
也就是说，目前房价确实存在小幅微跌，但20%的跌幅是个案，不足为奇，更不足为据。所以，当前形势下，房价要下跌了，似乎是不成立的。
为什么不看好房价跌？地王潮一浪接着一浪
事实上，樱桃小房子发布了一文“大道至简:我为什么不看好房价”的观点是有一定道理的。
文章中有一个观点抽离出来看：
2016年中国真实的城镇化率为41%，在国际经验来看仍属于加速发展期的前半段，按照国际经验来看要经过差不多30个点的上升空间，到70%以后才能到低平发展阶段。
姑且不去考虑城镇化率的数据是否准确、统计口径如何，按照贾康的逻辑，还有30%可涨，至少还有一倍空间，这不是可以继续大干快上的节奏嘛，所以房价要继续涨涨涨。
这或许就可以解释严调控下，为什么地王依旧频现？
公众号金融街小邪女《举国沸腾，房价又要涨》一文指出：
镇江新地王出现！经过130余轮的竞拍，R1703地块最终被中海以成交楼面地价9450元/㎡摘得，溢价率达110%，成为镇江新地王。
同日，合肥取消土地拍卖限购，并降低房企拿地门槛。新政原文：经2017年5月26日市土地管理委员会第五次主任（扩大）会议批准，不再执行“竞买人报名参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地竞买时，每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地的竞买”。同时，三县房价连创历史纪录，高达1.75万/㎡，合肥市区2万+/㎡更加普遍！
是的，不用怀疑，还是熟悉的配方，还是熟悉的味道，“抢地潮”来了。而这背后的原因则是土地供应稀缺。
房企拿地热情居高不下的背后，是土地供应稀缺和一二线城市人口的居高不下的矛盾。供应端上，土地供应已连续两年下滑。
今年，北京土地供应从“增”至“减”的趋势仍将继续。《北京市2017年国有建设用地供应计划》称，今年北京计划供应土地3900公顷，相比去年减少200公顷。
土地是两年开工，所以2015年和2016年连续两年的土地供应负增长，将影响到未来城市的库存。数据显示，目前一线城市库存平均只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。
二线城市同样如此，以合肥为例，2017年3月24日土拍结束之后，合肥市区连续2个月再未举行大型土拍。市区居住类（含商住）地块供应量也在骤减，整个4月，市区仅成交了1宗居住（人才公寓）用地，5月份市区居住类地块更是“0”供应。合肥市区6月仅推出了1宗28.1亩的“袖珍”居住类地块上市，可见供地依然十分稀缺。
土地供应稀缺，面粉（土地）在涨价，面包（房价）的涨价还会远吗？一波房价的上涨潮或许正在路上。
城市人口继续飙升需求依旧旺盛
在需求端上，城市人口还将继续飙升！樱桃小房子发布了一文《大道至简:我为什么不看好房价》，有一段是关于楼市供求关系分析：
我们的房子够住吗？哪里够住？买都买不到，不对呀，为什么三年前降价都没人要，现在大家都在抢呢？人口流入太多了，大家都要买房。为啥三年前不买呢？现在不是限购了吗？限购没用的，只是限制了需求，不增加供给，房价还要暴涨！
这跟15年的股市很像，股价为什么涨呢？公司基本面有大幅改善吗？没有。中国经济腾飞了？一直很好啊。那为什么涨呢？资金牛杠杆牛政策牛大水牛，管他呢，无脑买入买了再说。到了7月份，股灾为什么来了？公司基本面有大幅恶化吗？没有。中国经济完蛋了？没有。那为什么跌呢？你瞎啊，去杠杆。去了三个月了呀之前没啥事，不是还有资金牛政策牛嘛，不是未来还会降准降息嘛？管他呢，卖了再说啊，现在都卖不掉，跌停板卖。
供求的关系就像15年的股市一样，不正常市场下，需求本身就是场泡沫，因为基本面根本没什么变化。供求规律是分析短期价格涨跌的主要因素，而经济规律的本质不在与供求，而是价格围绕价值上下波动，价值的分析更多的是看基本面。
人口流入太多了，大家都要买房。而有房的人，为啥还在买？其实就三个字：“还会涨”！这也许是全民预期最一致的一次，因为事实是“确实都在涨！”买了房子就赚钱，买哪的房子都赚钱，投资也太容易了，怎么跟当年的股市一个样呢。
供应端不增加，需求端还在噌噌噌上涨，这样的背景下，房价怎么走就不言而喻了。公众号金融街小邪女对房价的比喻很恰当，这里借用一下：
体重与房价很像：
只要不长就已经很开心了，降是不指望了。
突然就长起来了，措手不及。
都是局部(脸和肚子；一线城市)长得最快。
所采取的主要应对措施是少(限)吃(购)，都是治标不治本的办法。
再长（涨）也想吃(买)，因为这是刚需…
小编了解到
咱青岛这段时间
不仅房价久高不下
房贷办起来也越来越难了
首套房贷折扣彻底绝迹了
个别银行，连首套房的利率都提高了！
这对青岛的刚需一族来说
简直是腹背受敌！
来自青岛一些微信群内的网友的消息显示：
6月6日起，
首套房贷最低执行基准利率，
甚至个别银行已经开始上浮利率了
更可笑的是
单身、年轻竟然也成个别银行拒贷理由！
OMG！
这样下去
难道，单身者连当房奴的机会都没有了
嫌房贷沉重的小伙伴儿，
现在不用哭了……
买房的门槛
真的是越来越高了
◆编辑：金鱼
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