深度：商业银行为什么要将房贷打入“冷宫”？

“20家银行停贷”不具代表性

数据显示，目前全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来会有新增银行暂停房贷业务。但是在政策框架内，不会出现过大面积停贷，影响到房贷市场的正常秩序。截至5月31日，全国35个城市的533家银行（分支行）中，暂停房贷业务的有20家银行。

这500多家银行是包括分支行在内的，有不少重复的银行，而且在500多家银行中，停贷银行占比仅有3.75%。停贷银行中，北京有东亚和包商银行，深圳有平安、华润和广州银行，天津有中德和兴业银行，重庆有平安和渣打银行，杭州有平安银行，宁波有宁波银行，青岛有渣打银行，哈尔滨有浦发银行，石家庄有东亚银行，济南有恒丰银行，珠海有华润银行，大连有吉林、盛京、渣打和花旗银行。如果去除重复的银行，可以说全国共有12个城市的14家银行停贷。

资金成本上升，房贷收紧是大势所趋

目前大部分城市首套房贷利率执行基准，二套房贷利率上浮10-20%。北京首套房贷利率均是基准，二套房贷利率均上浮20%；上海首套房贷利率除了中信上浮20%外，其他银行从9折到基准不等，二套房贷利率均上浮10%；广州首套房贷利率除了中信和光大上浮5%外，其他银行均为基准，二套房贷利率除中信上浮20%外，其他银行均上浮10%；深圳首套房贷利率除招行是基准外，其他均为9.5折，二套房贷利率均上浮10%。

表1  利率变化表格

银行上调首套房贷利率，其核心原因在于银行已“无米下锅”。去年银行可以在金融市场通过同业存单以2.8%的利率融资，因此在4.9%的贷款基准利率下，即便是房贷利率打8折也“有利可图”。但今年一季度同业存单利率升至4.5%，推动银行放贷利率提升至9折、95折以弥补成本上升。到了4、5月份后，银行的同业存单已经发不出去，自身资金紧张，从而在房贷上就会有所收紧。

同时，美联储货币政策持续收紧，也在一定程度上令人民币承压，市场资金呈现紧张状态。在此情况下，房贷不可能“独善其身”。伴随商业银行调整信贷政策，房贷利率提升也是大概率事件。

实际上，当前楼市走向面临的不确定性逐渐加大。从房地产开发投资和销售来看，如果楼市出现风险，那么首当其冲的就是商业银行。在今年央行MPA考核中，银行放贷比也可能成为考核的重要内容。放贷占比的指标一个是余额占比，另一个是新增占比，短期内主要控制的是新增占比。在MPA考核压力之下，预计商业银行也会相对收缩房地产信贷投放。

现行政策下，严控房贷增量是大势所趋。银行在房贷总额度一定的情况，即使大幅上调房贷利率带来的利润也是十分有限，甚至是无利润仅仅维持收支平衡。从资源配置角度来说，这部分资金资源未带来预期收益，会将这部分资金配置到收益更高效的业务上。近期房产交易量亦大幅下滑，成本与利润的权衡就使得部分银行将收缩甚至暂停房贷业务。

利率上浮背后：商业银行自主决策、市场化操作时代到来

对于近期首套房贷利率的上浮，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，并不是国家政策不支持刚需了，而是商业银行不想做赔钱的买卖。过去半年多，银行间拆借利率与债券利率，都在持续上升。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙表示，对于大型银行来讲，更会选择上调利率的做法，而不是停贷。近期北京等一线城市按揭贷款利率不断上升，特别是部分商业银行针对首套房按揭贷款利率上升至1.1倍或1.2倍，这显然与监管部门支持和鼓励首套房需求的政策精神不符，但却可能意味着由商业银行自主确定按揭贷款利率的市场化时代真正来临。虽然贷款基准利率维持不变，但在贷款利率已经基本市场化的环境下，随着资金成本的上升，商业银行必然会通过贷款利率上浮的方式来上调按揭贷款利率，可以预计，二季度和今年下半年按揭贷款利率将呈现加速上升趋势。

从房地产调控的角度来看，房贷利率提高在一定程度上能够为楼市降温，但同时也要注意到，它不能被当作是楼市调控的“特效药”，房贷利率只有维持在合理水平上，才能保持房地产市场健康发展，保证购房者的利益。（内容来源：中国证券报、北京商报、券商中国等）