高成本信托一枝独秀 房企资金链风险或加速暴露！

房企融资渠道多路受限，高成本信托成一枝独秀

除了房地产信托，近期房地产开发贷、公司债、企业债、IPO、上市公司股权融资等受到很大限制，甚至是表外融资的地产基金和资管计划等房企“输血”管道均受限制。数据显示，108家重点房企5月新增融资额较去年同期猛降45.3%。

从融资结构来看，房企最为依赖的银行贷款和票据、债券发行，作为成本相对较低的两大主要融资渠道，均呈现明显收缩；从融资结构来看，房企从银行贷款所获得的金额环比下降29.67%。同时，受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.90%。其中，5月房企海外发债额为零。

融资渠道的收紧令房企通过信托募资金额在5月呈现爆发性增长，尤其是此前通过并购等方式快速扩张的一些房企频频发行信托产品。5月108家重点房企借信托共筹得114.90亿元，较4月的14亿元出现爆发性增长。

统计数据显示，4月份房地产信托产品成立73款，平均规模1.21亿元；5月份则成立83款，平均规模上升至1.34亿元。今年前4个月房地产信托的融资规模占比一直在上升，分别为7.07%、10.31%、11.54%和12.55%。其中，3月的融资规模达到236.78亿元，超过去年9月的水平，已经恢复到楼市调控前位置，甚至还要更高一些。房企发行信托产品的暴增与监管层针对房企融资渠道的不断收紧有关。

房企的资金需求较大，目前银行贷款、再融资、海外融资等成本相对较低的融资渠道均受一定阻滞，导致房企将信托、资管等高成本融资渠道视作“救命稻草”。从最近的监管动向看，最近有所升温的房地产信托目前也已被监管层高度关注。

房企资金链风险或加速暴露

在过去两年时间，由于流动性持续宽松，房地产业迎来了新一轮加杠杆周期，这在推动行业基本面复苏的同时，也积攒了大量的风险。而在这轮融资潮水退去后，在整体资金面偏紧的背景下，房企资金链风险值得关注。

据Wind统计，107家上市房地产企业2015至2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元，比2010至2014年五年间的新增有息债务的总和8200亿元还要多。据测算，405家发行人样本中，有107家房企净负债率超过100%，有接近50家净负债率超过150%，16家房企净负债率甚至超过300%。在融资渠道全面紧缩趋势下,前期激进扩张、过度依赖高杠杆和外部融资的企业，将会面临越来越大的项目出售和流动性压力。

从短期来看，大部分房地产企业的信用水平将保持稳定。2015年下半年以来，全国房地产销售的回暖明显增厚了企业的利润和现金流，账面现金对短期债务的覆盖水平较高加上之前公司债等融资方式明显降低企业融资成本，因此2017年债券到期偿还压力相对较小。

不过，从中期来看，随着本轮楼市调控进程持续推进，房地产企业的融资渠道受到严格限制，投资、销售等指标都将不可避免地受到影响，或加速中小型房企信用风险暴露。在随后到来的2018年和2019年两个年份中，房企境内相关债务将集中到期，其兑付规模将分别达到3375亿元和4474亿元。

融资渠道收紧，推动融资手段花样翻新

国家对房地产企业融资监管趋严可能会推动房地产融资模式的创新，甚至会对房企未来发展模式的转型产生重要的影响。目前在不少上市房企看来，通过定增方式融资的节奏已变得较为缓慢，自2016年至今，沪深两市共有35家房企申请定增（已形成预案）尚未开花结果，目前只有2家获证监会批准，9家已经知难而退选择终止。为了获得更多的资金，A股上市房企真是使出了浑身解数。子公司股权质押融资、中期票据、债权融资、购房尾款资产证券化、向母公司申请无息借款、出售金融资产或应收债权及相关附属权益、境外发债，各种方式不胜枚举。

今年以来，对众多房企而言，融资难及资金成本提升已成共识。比如，栖霞建设为拓宽融资渠道，公司拟将所持有的河北银行股权中的1.6亿股进行质押融资，融资金额不超过7亿元人民币，融资期限为36个月。使用中期票据者也不少，荣盛发展早在去年12月曾获准注册一笔29亿元的中期票据。此外债券融资尤为普遍，比如前不久中弘股份公告称，拟在北京金融资产交易所申请发行债权融资计划（非公开定向债务融资），注册额度为不超过5亿元，发行期限不超过3年。在众多融资手段中，泰禾集团的融资手段更加花样百出。除了定增，泰禾集团还开展购房尾款资产证券化工作，即通过设立的“泰禾集团购房尾款支持专项计划”发行资产支持证券进行融资，规模不超过40亿元，期限不超过2年。此外还有传统的信托融资及银行借贷。而手法最高明的要属恒大，连续两轮引资合计700亿元。恒大这两笔定增募资金额，相当于2016年沪深两市共17家上市房企合计定增募资总额（约728亿元）。

由此可见，分拆、跨市场资本运作、做大市值等诸多手段融合创新，或许是大型上市房企化解融资难题可供参考之途径。（内容来源：经济参考报、上海证券报、界面新闻等）