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楼市突然传来大消息,感觉又被套路!

2017-12-11 对话老板

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综合:凤凰房产  资料:每日经济新闻(nbdnews)、央广网、央视财经、北京青年报、北京日报、深圳淘房志taofangzhi-sz)



今年以来,租房逐渐成为了房地产市场的关键词。因为租赁住房政策的推出影响房地产市场:一方面租赁住房挤占了很大一部分普通商品供给,另一方面租赁住房政策会改变地产需求的结构。 


不过,从实施来看,租房并没想象中的便宜。


1

今年,国家大力发展住房租赁市场



今年以来,租房成为房地产市场的关键词。


2016年,北京市提出了“企业自持商品住房”的政策,鼓励房地产开发企业将所竞地块的部分住宅作为租赁房源。


2017年4月,北京市住建委会同北京市规划国土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,明确企业持有年限为70年,且不得以任何方式对外销售。



2017年7月,住房城乡建设部会同八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求加快发展住房租赁市场。并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。



大力发展租房市场,原本可以满足住房需求,又能减轻刚需人群的住房压力,但在实施时,却有些变味了。



2

一次性要交10年租金!押金120万!



近期,据媒体报道,这些将在未来用于租赁的住宅,或许并没有我们想象的那么便宜。


北京市大兴区某地块,位于北京市南五环至南六环之间紧邻地铁四号线,根据土地拍卖中规定,该项目建成后所有的住宅将用于租赁。


该项目销售人员表示,这边是一次交10年租金,然后向开发商这边支付租金,这个房子就可以使用了,至于押金,则需要向开发商这边交20年的押金。


据了解,楼盘将在2018年春节前后正式对外预租,主打户型为80至100平米两居。


从项目附近的多家房屋中介了解到目前100平米的两居室在每月5000元。以此计算,一年的租金为6万,十年租金60万。这样来看的,如果想要在这里租住10年,需要一次性交180万元。而周边50平米的二手房价格也不过240万。


销售人员还表示最终的租赁价格将高于周边的租赁均价。 



到2019年的时候,首都机场第二机场就交工了,然后也会通好几条公共交通,不管是地铁还是什么都会更发达一些,然后也会带动那边的经济,所以2019年的价格会比现在更高一些。你在外面租房子,你租几十年这房子也是房东的,但是交了租金,这房子就是你的了。



3

企业这样出租是否合理?



租10年的房竟然需要一次性交将近200万,“企业自持商品住房”这样出租是否合理?


对此,我们来看看专家们如何看待?


赵秀池


首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系教授赵秀池表示,这样的做法有以租代售的嫌疑。


这跟目前的租赁市场的一般习惯不太吻合,目前老百姓接纳的方式是押一付三,付四个月的房租就可以入住了。现在等于要交30年的租金,有点以租代售的嫌疑。”


今年4月,北京市住建委和北京市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,明确表示企业持有商品房年限为70年,而且对外单次租期不得超过10年。尽管对押金和租赁价格没有提出明确规定,但《通知》指出,企业不得以任何形式将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售,行为一旦予以认定将纳入“黑名单”,规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格,住房城乡建设部门对企业开发资质予以降级或者注销。


张大伟


中原地产首席分析师张大伟认为,租10年的房,要求租户一次性付款近200万元,这样的做法既不合规,从市场角度来看,也很难推行。


张大伟说:“首先从政策角度来看,是不太可能的。这个案例经过媒体报道,我相信很快会有相应的政策细则出现。另外,从市场角度来说,也不太可能有租房者有这么大的能力提供相当于三十年周期的租金。”


其实,这样的情况在北京发生过类似的事件


据之前报道,通州一房产项目为商住房,在去年通州区限购后,该商住房开发商为了规避限购政策,采取“以租代售”方式,与购房人签署所谓的“租房协议”,收取的“租金”实际上是购房款。


事情被曝光后,与开发公司签订《租赁协议》的一些“租户”起诉至通州区法院,要求开发公司退还房款。在案件审理过程中,开发公司也意识到其与个人所订立的《租赁协议》存在不妥之处,故同意解除协议,并退还当事人全部“租金”。


经通州法院调解,某开发公司最终与“承租人”达成一致意见,即解除《租赁协议》,某开发公司限期退还“承租人”相应的“租赁押金”及“租金”。




4

长租房面临投资回报期长难题



企业自持商品住房“以租代售”的背后,也反映了长租房市场投资回报期过长的难题,是房企为尽快回款的选择。


云房数据曾将传统租房和长租公寓的租金进行过对比。选取北京一居室整租为例,传统租房月租金平均为2990元,而长租公寓中集中式公寓租金要达到5340元/月,分散式公寓为4100元/月。


即便如此,长租公寓仍面临着收益低、回报期长的难题。有长租公寓业内人士向记者披露,在北京行业盈利水平平均在2%左右,不挣钱也是普遍现象。


看似“赔钱”的买卖,为何引得多家房企进入?业内认为,在存量房时代,楼市限购政策从严,长租公寓正在成为房企从“拿钱拍地卖房”向“出售与持有运营并举”转型的道路之一。



5

对此网友怎么看?



@朗目观微:交了租金,房子就是你的了?这是什么概念?有产权证么?


@葉先森:既然都花120万,还租啥房,莫非还要贷款?


@玻璃糖:押金120万,谁租谁傻


@风生水起:能拿的出那么多钱租房,傻子才不买房,这种玩法我不看好。


@小飞侠:深圳已经推出租房贷款业务了。租房贷款能提高大城市年轻人的房租承受能力,让租房与买房的差别减小,有利于建立“租购并举”的住房体系。而且,贷款租房能锁定一个较长的租期(比如3-5年),租客不必担心房东随意提租。


@金融城:手里有这么多钱不会买啊?


@正在寻找好名字:我怎么看怎么觉得,严重变味了!


 附读:刘晓博的2018年,楼市12大预言

1、2018年,楼市调控仍将持续。从国家层面上看,出台大的、继续收紧的政策可能性不大,全面放松调控的可能性也不大。


2、由于二手房、新房成交锐减,土地交易量下滑,再加上为企业降低负担,一些地方政府财政压力将不断增大,地方债规模将创下新高。到下半年,很多城市将面临这样一个难题:如何在不刺激房价的情况下,让楼市成交量变得活跃一些。


3、地方政府仍然是分城施策,各地政策可能会有差异。“消化周期”较长、地方财政压力较大的城市,可能有“隐性的”放松限购举动。比较时髦的方式是——放松落户限制;或者以吸引人才为理由,按照学历划线放松限购。


4、由于美国进入“减税+加息+缩表”三管齐下的时期,所以中国央行2018年可能会在下半年有一次“被动加息”。但在此之前,可能会继续针对楼市“定向加息”(利率上浮),在银行间货币市场诱导利率走高。“隐性加息+定向降准”,或者“加息+降准”这种貌似矛盾的政策搭配,可能在2018年出现。


5、在实际利率可能走高的2018年,银行对于房贷的额度管理,可能会在适当的时候“不宣而战地适度放松”,以对冲经济下行压力。


6、因为楼市入冬、大基建审慎、环保风暴引发的经济下行压力,将在一季度末全面显现。楼市政策在局部的微调,也将在明年3月以后逐步显现。


7、2018年是炒房客比较困难的一年,房价未必会跌多少,但成交会比较困难。现在成交困难是因为限贷、限购,明年主要是市场陷入观望。


8、2018年也是中小房企比较困难的一年,成交量的锐减和市场陷入观望气氛,将让很多房企无法熬过这个冬天,出卖项目或者股权、甚至全面卖身的,将越来越多。


9、2018年,是大房企捡漏、廉价收购的良机;当然,也可能是某些杠杆太高的大房企比较困难的时候。


10、对于北上深三大一线城市来说,目前已经是刚需、改善型需求、中长线投资者买房的良机;对于其他主要大城市来说,2018年将是刚需、改善型需求、中长线投资者买房的良机(具体时间看各地政策)。记住:你永远不可能买到最低点,而等政策明显变化的时候,房价将在一夜之间出现巨大的“向上跳空缺口”。


11、2018年被一些人称为“鼓励炒股的年份”,但我想说的是:如果你没有足够的专业知识,没有内幕消息,还是尽量不碰股市。楼市的博弈基本上是信息对等的,比如楼盘的位置、旁边有没有地铁和好学校等,都是公开透明的,这个市场基本上不存在谁欺负谁的现象;股市就不同,这里是专业人士猎杀业余股民、内幕获悉者猎杀普通股民的狩猎场。


当一个券商首席经济学家对社会公众喊话:该卖房炒股啦!这其实是在召唤猎物,让它们主动站到机构的枪口前。


12、从2018年起,你要记住一句话:中国城镇化正在全面进入“大城市化”、“大城市圈化”的时代,如果一个城市级别不高、不是中心城市、也不靠近中心城市,“小学生人数”还在不断下降,这里的房子坚决不买(除非是刚需)

站住:大侠,文章看完了,给大伙说点什么

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