房地产税来了 个人负担得起吗?

日前，一篇名为《房地产税快来了！2017年房价终于要跌了？》的文章将房地产税再次引入人们的视线中。

有媒体也报道了这样一则新闻：中国社会科学院的专家建议，率先在一二线房地产热点城市开征房地产税，并认为现在是最佳时机。

专家的建议还包括：先在房价上涨过快的一二线城市开征房地产税，再向全国推行。初步建立之时，征税起点可以高一些、税率低一些，门槛宽一些，像其他国家一样，通过一段时间将房地产税制度完整地建立起来。

那么个人真的能承担的来吗？

对于征收房地产税，目前有较大的争议

争议

01

该不该征？

我国现行税制体系中，只有“房产税”，仅限于单位和个人的经营性房地产。而房地产税包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。

房地产税到底应不应该征收？诸如美国、加拿大、日本等国家，土地属于私有，因为土地增值，附着于土地之上的房屋也跟着升值，地方政府会向房屋持有人征收房地产税。

但是中国的土地归国有，老百姓拥有的只是房屋的所有权和使用权，对土地只有70年的使用权，租金已经在买房时一次性交付。后期增值的是土地，房屋因为老化破损不仅不升值还贬值，既然贬值就不应该征收房产增值税。

对此，经济学家贾康认为：土地出让金是地租，以土地终极所有权为经济依据去征收地租。征税有一个公权力的背景，是以政治上的权力为背景的依法强制征收。租和税在各个经济体实际都是各行其道，不是两者只能取其一的关系。

争议

02

能否调控房价？

以调控房价和收入分配为由征收房地产税，理由不充分。因为房价和收入分配受到诸多复杂因素的影响，房地产税只是影响因素之一，最终是否有效或者影响程度有多大是难以评估的，这就使调控房价或者收入再分配的政策目标变得模糊不清。

从增加地方税收的角度，房地产税短期难以替代土地财政。由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素，即使开征个人住房房产税，短期内也难以替代土地出让收入。

另外，目前楼市出现严重分化，人口流失的中小城市房屋严重过剩，卖不出去、租不出去，如果开征房地产税，势必对这些城市的经济产生巨大负面作用，有可能导致房屋库存量进一步上升。在一线和强二线由于供不应求，一致性预期下房地产税转嫁，推高房价和房租；在三四线城市，房地产税将抑制改善性和投资性需求，仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存，去化周期大幅延长。

争议

03

如何征收？

首先是房屋性质问题。由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一。

其次是征收标准问题。关于征税范围、计税依据、税率制定，以及税收减免等课税细节的制定还存在争议。在中国，住房保有环节的房地产税，要考虑以免税条款对应住房基本保障、设计扣除“第一单位”的具体标准，具体而言是按人均面积扣，还是按套数扣，是有争议的。社科院曾经提出方案，设计为人均40平米，但也有不同意见，立法中大家需寻求最大公约数。有人会认为应60平米，有人会认为应该从第一套房扣除，但也有人说扣除第一套房会催生离婚潮。也有建议以单亲家庭第一套房、双亲家庭前两套房扣除，从第三套房开始征。然而，究竟设定怎样的标准较为合理，目前也难以达成一致。

房地产税开征还需要充分考虑支付能力。无论房地产税开征多么有必要，能不能落地与纳税人的支付能力有着密切的关系。房价和收入比不合理，影响的不仅仅是购房能力。不合理的房价和收入比，也会直接影响房地产税的顺利开征。

比如北京市西北四环附近的住房，十多年前一平方米的价格大约是五六千元。购房者如果有首付的支付能力，且月收入大约在五六千元的水平上，那么这样的家庭大概能买得起相应面积的住房。而今，同样的住房，价格却扶摇直上达到一平方米10万元左右。如果是100平方米的住房，那么他要重新购置这样的住房，就要支付大约1000万元。如果要按照评估价为基础征收房地产税，那么他能付得起吗？

假定上述住房评估价为1000万元，按照0.5的系数折算之后为500万元，再乘以税率（假设为1%），那么他一年就要支付5万元的房地产税。如果税率进一步下调为0.5%，他也要支付2.5万元的房地产税。可能有人会说，相对于房价，这只是九牛一毛，但是，不要忘了，他每年所支付的物业费可能只有两三千元。现实中，物业费的征收经常遇到问题，那么，负担更重的房地产税呢？我们不能不小心谨慎。如果个人负担不起房地产税，那么欠税是必然的选择。

争议

04

或至房价下跌？

房地产税作为最近一年大家讨论最为激烈的话题。普遍都认为房地产税的出台有利于控制房价，这个深得民心的观点，让百姓对房地产税的期望也越来越高。

通常对于房产税能够抑制房价上涨的解释是：有了房地产税，持有多套房的成本将大增，准备购买多套房子的投机者踯躅不前和已经拥有多套房的投机者仓皇抛售。这样一来，相当于增加了供应，减少了需求，而一项商品供应量增加，需求减少势必引发降价。那么，房地产税究竟能不能够抑制房价上涨呢?

央行货币政策委员、北京国民经济研究所所长樊纲认为，只有百分之零点几的房产地税当然不管用，如果像美国一样到了3%-4%的房地产税肯定能起作用。

此前，原国家税务总局副局长许善达曾表示，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。即便将来全面开征，规模也远不及私有制下的房地产税规模大小。

贾康则认为，不能说房地产税这一因素决定了房价。如果说房地产税跟房价没有关联，这个观点不成立，税负在住房的保有环节从无变有，会影响、引导方方面面有关主体的经济行为及选择，进而影响房价。

来源：楼市传媒综合和讯房产、人民网、经济参考报整理发布