商住“接盘侠”的疯狂一周

接盘侠的投资故事里，结局无非就那么两个，要么熬过冬天，等到下一次风口成为被羡慕的对象；要么，就是被割了韭菜。

于是，害怕被割韭菜的购房者们还是决定把房子退了。

自3月26日北京商住限购政策出台以来，购买商住的购房者瞬间成了接盘侠，一周之内，商住项目被暂停网签、已购房业主在一手房和二手房市场纷纷要求退房的案例层出不穷，不过最郁闷的恐怕是正在交易过程中使用高杠杆买房的购房者。

“我们这有很多购房者听说了商住限购的消息，有些人认为越限购越稀缺，于是加紧签约，限购之前很多商住房的二手房价格还在提升，好像进入了最后的冲刺。”位于回龙观上北鑫座附近的链家门店经理介绍说。

他举例说，有些人为了搭上末班车，宁可先向其他机构贷款买房，然后再用已购的房源向银行贷款还钱，没想到限购政策禁止了银行了对商住房贷款，这些购房者目前最为难过。

高杠杆“接盘侠”砸了自己的脚

张澜（化名）夫妇就是这样一个典型的案例，为了尽快固定居所，尚未达到北京市购房资格的他们加紧签约了回龙观上北鑫座的一套房源。

不过张澜二人东拼西凑也不够这套房源的首付款，于是从其他渠道进行了贷款，二人又听说全款可以降低相关税费，于是索性将剩余的购房款全部贷款，其贷款额相当于总房款的80%。

他们二人计划，全款买房后再把房子向银行抵押，用银行的低息贷款还上此前的高息借款，但商住限购政策一出，张澜二人无法从银行获得贷款，这买房的事情突然变得复杂起来。

张澜二人使用的借款包含了招商闪电贷、万用金等消费贷、信用贷，这些贷款利息较高，而且还款期限一般为三年，这样导致张澜二人的短期还款压力就比较大。

“类似这样的案例最近很多，很多业主都不愿意退房，也不想退回定金等费用，还要求购房人缴纳违约款。”链家门店经理表示。

事实上，导致这些购房者出现“赶末班车”心理的原因之一，是商住限购政策出台前价格的不断走高。

据了解，由东亚新华地产开发的上北鑫座，2011年开盘时的单价为17000元／平米上下，进入2017年之后，该小区成交价迅速抬升到30000元／平米以上，截至链家下架商住房源之前，最后一套成交的单价为38000元／平米，总价不到180万元。

很多购房者担心限购后在北京固定居所的难度更大，眼看着房价上涨，不得不抢在限购前下单。

“我奉劝各位近期有买房计划的朋友，在合同中补上一条因政策限制导致违约的免责条款。”早在北京加码限购之前，易居智库研究总监严跃进就对购房者提出了预警，不幸的是很多人都被言中了。

商住项目最怕要求改规划

相对于二手房市场上多为个人之间的违约案例，商住一手房的违约纠纷更集中，很多商住项目的购房者近期都在向开发商申请退房，一些业主甚至希望组织维权活动。

“我刚签了一套119万元的房源，就出台了商住限购政策，这是不可控因素，而且中介机构也都不卖商住房源，我以后想出售都很不方便，所以希望项目方给我退掉这套房。”房山某商住项目的一位业主表示，如果项目方不同意，自己就要面临24万元的违约金。

另外，有购买远洋商住项目的业主表示，自己还未网签就被限购限制，因此失去购买资格，但远洋并未将其首付退还；另外有开发商曾承诺签约1年后可无理由退款，并返还10%的利息，但最终能否兑现还待定。

另外，还有部分业主正选择观望，等着第一批退房人有了结果再做定夺，20%的违约金让他们不得不谨慎对待这件事。

而商住项目面临的还不止业主退房这一项烦恼，随着商住限购政策的出台，北京市住建委对商住项目的检查也随之而来，29日，万科天地等知名商住项目均被市住建委暂停了网签。

市住建委表示，上述项目存在违规宣传现象，这些项目在宣传时称，项目交房时有独立卫生间和厨房，让购房者认为商办项目可以居住，改变了项目的性质，应当让商办房回归本质属性。

很多项目表示，商住限购政策中要求新建商办类项目最小分割党员不得低于500平米，但对已建成项目是否要更改规划没有规定，如果按照上海限购政策执行，就要更改、拆除具有生活、居住功能的规划，比如厨房、卫生间等。

“开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理，在新政的高压下 ，违规伤改住的供应和需求同步封杀，商改住这个商不商、住不住的怪胎将告别北京市场，成为历史。”北京市房地产中介协会会长李文杰表示。

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