租个房，背了债，房财两空……
被指推高租金的长租公寓公司出事了。
杭州一家名为鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）的长租公寓公司在这两天突然宣布了破产。这一风险不幸被我爱我家前副总裁胡景晖言中——长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。
据了解，鼎家的破产直接涉及4000个租户将面临“人房两空”的尴尬局面。
“押一付一”= 租房贷陷阱？
鼎家的经营模式就是传说中的ABS模式，对租客来说，看似“押一付一”的交租模式资金压力小不少，但其实已经在神不知鬼不觉中，欠下了一笔银行贷款。
通过银行卡绑定一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的App，租客们借用平台的资金一次性缴纳全部租金，然后再每月将钱还给51返呗。这个过程，就相当于租客向互联网金融平台贷出一笔款，用于支付租金。
如今，鼎家宣布破产，房东也没能按时收到鼎家公司支付的相应租金，一些房东已经准备收房。另一边，租客们在面临无房可住的窘境下，不仅拿不回先行支付的押金，还依然要每月按时还款。
一时间，很多人成为了受害者。房东想收房，4000户租户想止损，而借贷公司已经将钱支出，自称鼎家公司前员工的爆料者也表示，鼎家至今也拖欠了大部分员工的工资。
事实上，在破产通知发布后，鼎家一名负责人直接告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。” 就此，所有受害者都有一个共同的疑问，鼎家公司收到的贷款公司的钱是真金白银到了账，网贷公司手上的征信资料是租客的，租客住着房东的房子。在这个链条中，所谓的中介平台赚的就是‘无本万利’的钱。
公司怎么说倒闭就倒闭了呢？即使是倒闭了，所收的钱就变成空气，人间蒸发了吗？
堪比P2P爆雷？
受害者们发现，这一系列操作，竟与跑路前的P2P理财公司套路如出一辙。
实际上，此前鼎家就因拖欠租金被传资金断裂，8月2日该公司法人魏永锋就此发布公告称，其中有误会，望大家不要听信谣言。8月15日，意识到事情不对劲的业主和租户就赶到鼎家办公处维权，他们发现办公处已经被搬空，还在职的员工表示，公司处于这样的状态已经好几天。再接着，就迎来了一纸破产通知。
更可怕的是，鼎家也并非人们所认知的黑中介，公开信息显示其成立于2009年，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间，并在今年2月份刚刚获得一笔千万级融资，投资方为浙江筑家投资管理有限公司。
目前，有自称公司内部员工的人士爆料称，鼎家公司有几位主要管理层，法人魏永锋，高管徐岚、周峰淼、付小杰，其中鼎家的大部分资产被转移到了徐岚头上，又以徐岚为法人注册了名为昌德的房地产中介公司，目前这个公司已有两个门店甚至更多。但对于这个说法目前无法证实。
同时，西湖法院也表示，没有收到相关的破产申请。无论如何，鼎家究竟是破产，还是卷钱跑路，至今也仍是个谜。
“金融信贷+长租公寓”模式：步步惊心
一直致力于地产租赁生意的潘石屹曾在采访中表示，“租房价格再翻番还是亏本的。”因为如果是从银行贷款产生的利息，按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%、6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。” 这话可能不假，毕竟全国房价摆在那，租金再涨也不可能追得上……
重点城市租金水平：元/月.㎡（EVS个贷管家租金监测）
但，可能潘石屹没提到这一点，企业通过ABS发行债券，进行融资，即不需要通过银行就能拿到钱；再通过其他金融机构提供分期贷款给租客，又能一次性收入一笔房租；很容易，就能聚集起不小的资金池。而这个资金池，目前正处于无人监管的空白……因此，即便是不赚钱的租赁业也成了香饽饽。
虽然市场上的各类机构对数据的测算有差异，但租房市场整体规模破万亿是肯定的，再加上政策鼓励资本进入加快发展租赁市场，吸引了一大批资本进场。有政府控制资本如国企、银行直接参与市场、提供产品及投放信贷资金；另一方面pe、vc、相关行业资本（酒店集团、开发商、中介等民间资本）同样看好租赁市场前景，也在投入资金去做分散式或者集中式的长租公寓。
这两天，网上炒得沸沸扬扬的ABS融资，其模式本身也并不清晰。
“ABS融资模式是以项目作为资产支撑证券化的融资方式，自如和蛋壳的房源虽然没有产权，他们有几十万间房未来N年的租金现金流，这些都是还款来源。”一位从事资产管理的业内人士告诉《IT时报》记者，中国缺少长租公寓发行ABS的法律基础，几乎都是特事特批。
房屋租赁资产证券化应该是物业已经建成并权属清晰，但自如、蛋壳发行ABS的底层资产不是物业，而是物业通过经营的收益权。
因此，发ABS让长租公寓企业正在逐步突破自身主体信用的限制，以更低的成本进行融资。8月，蛋壳宣布发布超2亿元ABS产品，底层资产还款来源为物业的租金差额。自如则在2017年发行5亿元ABS后，在今年获20亿元储架发行额度。
如果中介机构宣布破产，房东、租客及网贷公司三方也将面临损失的可能。
没人管，租户成第一风险人
当资本抬高租房价的质疑声越来越高，监管又在其中扮演怎样的角色？
“与买卖市场相比，政府在租赁政策的监管几乎是空白，基本是靠检查、约谈和行业自律，治标不治本。如果是从技术层面来讲，在买卖市场，新房有价格、涨幅、土地地面价、楼板价、土地溢价率、供应量，销售量、地价房价比、房价收入比等等一系列的指标可以多维度检测市场，租房市场的监测指标相对缺乏，因此很难调控。”一位不愿具名的业内人士告诉《IT时报》记者。
那么，对于租房者会存在那些风险：
第一，金额小，日后正规途径贷款有难度。租金信贷的金额通常都是几千元到几万元，数额很小，一旦出现在征信记录上，租客的偿还能力会受到质疑。
第二，中间费用。小额信贷公司会产生一笔利息，有的利息还不低。
第三，钱是预付模式，一旦平台出现问题，很容易落得“房财两空”……
目前，鼎家的租户及业主组成了大大小小的维权群，想通过协商或者法律等途径挽回损失。
1、在房客仍在交房租期间，房东无权赶走房客。房东应去法院起诉鼎家侵占租金，因为房租权益属于房东被鼎家非法侵占，顺序优先于破产清算。如果房东赶走房客，房客可以去公安机关或者法院期诉房东侵犯房客的使用权，要求房东支付因搬家产生的费用；
2、即使房东和鼎家签订了单方面终止协议，如“鼎家无力支付房租，合同终止，房屋即日起由房东自行收回”，协议也是无效的。因为房客和鼎家签订的协议在前，房东和中介的合同不能对抗第三人。如果房东赶走房客，房客可起诉房东侵权；
3、房客住到支付租金期满后不搬走的，房东可以起诉房客侵权，并向法院申请强制清退。但房客可去法院起诉鼎家赔付押金并承担违约责任。
4、鼎家是否属于诈骗很难认定。因为诈骗必须主观恶意在前，但鼎家的情况比较复杂。
内容：章蔚玮 吴雨欣
编辑：挨踢妹
来源：《IT时报》公众号vittimes
往期回顾