【明源总裁专访】花样年潘军：互联网颠覆地产的“系统战“
不知是互联网成就了花样年，还是花样年放大的互联网。一家深圳地域性房企，就这样在互联网思潮下声名鹊起，其“轻体模式”甚至引得全国同行窥视。怎样“变轻”？用花样年总裁潘军极简的说法就是，房子免费社区赚钱。果真如此，这位弄潮者的未来不可限量！
采访嘉宾：花样年控股集团有限公司董事局主席、首席执行官 潘军
采访者：明源地产研究院 品牌总监 主编 潘勇堂
▌上篇
【潘军看市】竞争从资源转为资本时民营房企必须变轻
“请不要叫我开发商，我们是社区服务商，只要牢牢掌握了社区终端，就掌握了未来。”——花样年集团总裁潘军
有人说，花样年是房地产干不下去了才战略转型，对此，花样年集团总裁潘军不以为然，在潘军看来，中国房地产是一个高风险的行业，即使地产百强，也可能随时破产倒闭，这种背景下，花样年集团主动变革，不求一时的业绩成长与飙升，而更在乎长远的生存与发展，这才是做企业的最高逻辑。
对此，花样年做轻资产转型，做商业模式变革，考虑的正是中国房地产未来5年、10年以后持续发展的问题。反过来说，很多同行也知道“改变”只是个时间问题，但他们还是沿着原有道路前行，其实内心也在隐隐的担忧行业危机不要那么早的到来。但，花样年不愿意冒这个风险，因为花样年不想做生意“赌家”，而要做“企业赢家”。
一、金融化：从依赖土地到依赖资本
面对行业发展，潘军表示：“早期房地产的发展更多依赖资源发展，这个资源就是土地，而在最近5年，房地产行业又变成了一个‘资本’的行业，连资源都不是，企业只要有资本就好，因为是土地公开市场，一块地动辄就几十亿、甚至几百亿，不是超重量级的企业根本拿不了，在这种量级下，逼迫每个企业都需寻找资本，最终房地产金融化趋势逐渐显现。”
以前，做房地产，都会说受政策影响，最后发现影响最大的是“金融政策”，导致业内越来越认为，房地产变成了金融行业，这个时候，整个房地产企业之间的竞争游戏演变成为一个赤裸裸的金融游戏。
对比国外模式，金融机构往往提供大部分资金。比如美国、新加坡在买地环节，银行会贷75%，自己只需拿25%，盖房子时还能贷款80%左右的资金，企业只需要把握市场风险和客户满意度即可。
那为何中国是重资产模式呢？买地，要求五天内付清，报建完、四证齐全后才给发开发贷款，周期较长，这样就需要充足的本钱和资金，否则就没得玩。在新加坡，项目报建完了，资产是银行的，只要审批了，就可以预售了，因此，大部分房企玩地产，核心还是玩金融，房地产金融化属性越来越显著。
二、规模化：产业链成熟后的下一站
只要一旦产业链成熟了，利润率也开始相应下降，整个行业必然走向“规模化之路”。纵观国内房地产行业自1998年取消货币分房走向市场化后，投资、拿地、设计、建设、营销等各大环节都高度专业化了，整个房地产上下游产业链各环节和社会配套也已经很成熟了。在这样一种基础下，房地产企业都拼命做“规模化”，小企业往中等做，中等往大企业做，拼命扩张规模。
但在规模之争中，中小型房企、尤其是民营中小型房企，往往因为融资、产品、品牌、人才等多方面相对大型房企或是央企国企来说，缺乏竞争优势，大批没有特色和竞争力的中小型房企未来发展堪忧。
三、花样年突围：轻资产+服务化
当房地产竞争从资源竞争转化为资本竞争，当行业净利润率进一步下降时，当房地产开发已经进入一个平台期，营业额、销售面积都区域稳定时，房企若是依旧按照“买地、建楼、卖房子”的传统套路，其未来生存与发展将面临颠覆的挑战，换种玩法，某种程度上成为新时期的房企变革的必然。
面对未来，潘军强调：“民营房企未来很重要的一条出路是轻资产模式，当土地变成资源、金融变成门槛的时候，民营房企会越来越被动，民营房企更不要跟央企争资源，要想存活就必须转型，转型的出路就是轻资产化。”另一方面，美国相对成熟的房地产市场已经演变细分为众多依靠专业和运营赚钱的服务机构，而国内龙头万科面向未来也选择做“城市服务规划商、配套服务商”的战略定位。
潘军表示：“未来中国房地产将逐步走向服务产业，与之对应的开发商核心竞争力将是服务能力。并且，资源是一时的，服务却是长久的，而且服务业天生又是轻资产模式，所以花样年选择做好社区服务，做中国最大的社区运营服务商。”
花样年基于对行业趋势的研判，潘军为花样年战略“量身定做”了一套“轻资产”模式，即最终把花样年打造成为一个以金融为杠杆、以服务为平台、以开发为工具的金融控股集团，目标是逐渐淡化房地产开发在集团中的主业地位，并具体将公司业务范围扩展到包括金融服务、社区服务、物业管理、商业管理、酒店管理、文化旅游、以及养生养老等其他七大领域。
潘军强调，后七大领域完全的“小投入、大产出”模式，往往花样年只需拿出几个亿资金，就会有很好的利润，比如做社区小贷，仅仅几个亿的资金，若是在房地产开发领域，可能连一个项目都做不了，但若在社区小贷领域却可能做成领军企业，且利润率比房地产还高。
另一方面，轻资产市场价值空间巨大，在资本市场，轻资产概念的房地产上下游企业往往PE很高，比如房地产股的PE值在香港资本市场普遍4～5倍，国内则8～10倍，但是轻资产的小微企业却往往能够做到60～80倍。比如东方园林为房地产提供苗木和景观设计服务，其市值就非常高，达100多倍。”经过预估测算，2020年花样年轻资产业务销售额将达1000亿元，将全面超过房地产业务。
但在目前，花样年还是坚持做住宅地产，花样年也计划在2013年销售额突破100亿的基础上，计划2014年突破150亿，并通过3～5年做到500亿，潘军强调，住宅地产开发在一段时间内仍然是花样年拳头业务，但从长远来看，七大轻资产业务占比将会快速提升。”
▌中篇
【剑走偏锋】社区盈利：不靠收取物业费也能赚大钱
面对行业演变，花样年要做中国最大的社区服务商。在潘军看来，中国房地产最大的价值不在于生产房子，而在于生产客户。未来花样年不仅要让人住上好房子，更要立足社区服务，抢占终端，让所有社区人住得更便捷、更品味，更趣味。
一、蛋糕巨大：社区服务盈利空间可达500亿
花样年要赚“社区”的钱！为什么？对此，潘军表示，房子迟早会卖完，但社区可以服务70年。花样年转型就是希望自己在住宅地产行业没落的时候，还有更多的牌可以打。更多时候，花样年把房地产开发当作生产客户的工具，比如花样年开发销售1.5万套房子，就相当于生产了1.5万户家庭客户。同时，别人在圈地，花样年在圈社区。
截至2013年年底，花样年圈的社区已覆盖70个城市、650个社区。服务社区面积超过1亿平方米，大约覆盖100万人口，接近80万个家庭。已经成为中国最大的小区服务运营商。另一方面，花样年集团物业经营收入中有70%来自彩生活，而彩生活利润率较房地产高一倍。
而从社区服务市场未来空间看，到2020年花样年服务的社区将超过10亿平方米，超过4000万人口，假设每人每月社区消费是2000元，一年就是2.4万元，4000万人的一年将消费上万亿元。如果按1%的佣金计算，收益就是100亿；拿到2%，就是200亿；按天猫模式收3%～5%的佣金计算，就是300亿至500亿元。
钱永远在客户那儿，花样年要想得就是怎么服务好客户，把人服务好，就能顺便挣大钱。
二、掌控端口：掌握终端就掌握未来
移动互联网时代，往往没有互联网思维的企业可能就没有未来。移动互联网经济最核心的思维有3个：把这件事做到免费，用其他的来赚钱；让你的客户体验最舒服；抓住了最大量的人群就是王。花样年就用这3大核心思维，颠覆了社区服务模式。如同腾讯手握社交端口、淘宝占领电商端口、360把控安全端口、百度依靠搜索端口一样，花样年未来就要牢牢抓住通向社区的“服务端口”，因为谁掌握了终端，谁就掌握了未来。
1.免费，花样年可以“零物管费”
实践中，花样年是比较早用互联网思维来重组和发展业务的房地产公司，像互联网经常提到的海量、免费、大数据这些词，花样年已经引入到社区管理。‘零管理费’通过整合业主的大量消费来实现利润，这种模式听起来也很诱人。潘军也做过类似设想，他在研究如何实现房子像‘存话费送手机’一样，即手机不要钱，免费送，我要挣长期话费的钱。”
“免费”是潘军增加客户黏性的终极武器。“眼下，花样年最重要的诉求，是基于社区平台，大幅度提高客户的黏度，”潘军表示，“我们希望通过彩生活整合大家的消费，产生积分，最终实现免费使用花样年的社区服务。”
具体而言，花样年可以整合周边商户提供的各种日常商品及服务，社区住户购买这些商户的商品和服务都可以获得积分，这些消费积分就可以兑换管理费和其他社区服务，积分是免费送的，使用者并没有花钱买积分，这样就可以实现“零物管费”。
未来，房子只是家庭的“外壳”，是社区的硬件，各种服务则是软件，花样年未来挣钱不靠硬件，而是通过服务来挣钱的。
2.体验：社区竞争未来拼F2F体验
未来，花样年不仅仅是为大家盖房子，而是要盖好房子，成为整个体验式经济的推动者，花样年盖房子最重要不是给大家提供一个空间，而更关键是要成为这个空间的服务者和空间的创意者，发展商有义务为大家提供美好的生活平台。在花样年的社区里，住户的生活空间体验是线上和线下一体化的，让住户感觉很好玩，方便又实用。未来房地产的竞争看的不是谁的面积大、谁的产品多，而是看谁的F2F（face-to-face）体验做的好，而这正是花样年要提前做的事。
中国社会是非常强调人际关系的，而现在的商业模式把人际关系都给切断了。未来的趋势一定是要强调人与人之间的关系，如果没有“face-to-face”的话，商业就没有未来。如果房地产一点特色都没有，一点差异化都没有，只是满足居住而已，那么就是冷冰冰的社区。花样年要做的就是把社区打通，把社区变成暖洋洋的社区，切实做好F2F体验。
3.出发点：传统物管关注“物”，花样年关注“人”
传统的物业管理关注的是“物”，而花样年颠覆了物管思维，将重点放在“人”身上，从被动服务转化为积极的主动式服务，提出了“把社区服务做到家”的创新服务理念。这个理念包含两重意思，一方面是希望做到最好，成为这方面的专家，更重要的是要关注“家”这个单元。社会是由家庭组成的，“家”代表了这个社会关系的种子，社区是经济社会的最基本的聚集单元，也是生活共性生活的集合体，生活需求的直接的触点。潘军做了一个形象的比喻：“就像治病得从细胞和DNA研究起一样，只有细胞健康，整个人才会健康。社会的消费同样由每一个消费细胞组成，因此花样年就做最小的细胞，做家庭服务，坚持的做，就一定能做好。”
花样年打造的是一种新的“B2F”商业模式，核心就是服务家庭，研究家庭细胞的生活需求，比如生老病死、吃喝玩乐、教育等，提供不同的服务组合。
三、基础服务：“智慧社区”颠覆传统物管
面对传统物业管理行业95%亏损格局，潘军自豪地说：“花样年彩生活集团2013年利润差不多一个亿，但投入从2002年至今一共才50万，第一年略赔，第二年保平，第三年就回本，历史分红2700万，形成了9000万的现金资产。”花样年具体如何做到满足住户消费需求和良好体验？又如何把一个多年亏损的行业扭亏为盈呢？
如果基础的物业管理服务不到位，就不能得到社区住户认可。因此，在现阶段对于花样年来说，基础的物业管理服务仍不能丢弃，不过必须超越传统服务模式。智慧社区是社区管理的一种新理念,是指充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用，为社区居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境,从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态的社区。与传统物业管理相比服务更多，及时性更好，企业的收益也会更多。彩生活基于这样的思路，用技术解放劳动力，提升项目管控集中度，降低成本的同时提升效率。
1.去“稻草人”，社区管家月薪9K
在潘军看来，传统的物业管理劳动力成本太高，还留不住人。传统的物业公司几乎没有什么资产，除了几台电脑、几张床、几个对讲机，几套保安服其他就没有什么了，依赖的就是人，70%～80%的员工都是保安，负责小区的安全和秩序，这样的企业在未来是很难生存下去的。各地都在不断提高工资标准，劳动成本上升是必然趋势，但物业费要提高却很难，比如要通过业主委员会表决，所以把成本转嫁给业主这种方式也不太现实。
比如传统保安岗位价值低，只是承担社区安全管理的职责，很容易变成只是摆设的“稻草人”，反而形成安全隐患。举个现实例子，社区大门保安在执勤时遇到没有带门禁卡的业主，有些业主会配合保安进行登记，但有些业主会言辞激烈和保安理论，保安在被业主“教训”后，往往只能开门，这样一来，保安就会形成见人就开门的习惯，更有甚者会将大门常开，最终失去设立门禁的意义，但是保安又不能分辨谁是好人，谁是坏人。这些就完全能通过社区智能化，即通过科技手段轻松解决。
所以，花样年要做的是解放闲置劳动力，推崇“社区管家”。彩生活主要依赖现代技术来提供一种信息化、专业化、机械化的便民模式。目前，物业管理行业在劳动力开发上面做得很不够，对人的使用率是比较低的。比如说一个社区保安，可能只是开发这个人能力的1%，甚至更少，99%是闲置的，如何把99%的时间或者是能力再用起来，这也是社区服务企业解决成本上升的一个办法。将闲置的劳动力释放，用高质素的管家为业主提供更多的服务，获取高附加值。潘军说，“大学生可以到我们这里做社区管家，底薪3K，做好了再提升6K，一个月能拿9K，也不错”。实际上，业主对社区服务公司有比较高的信任度，如果能够把更好更多的服务带进小区，业主的接受度还是比较高的，但关键你的服务得先做得让业主看得到。
2.智慧社区：集中管控+远程监控
面对大规模扩张中好的项目经理稀缺，以及劳动力紧缺和人工成本大幅上涨等问题，彩生活依托400全国呼叫中心技术，以及基于互联网技术支持的信息平台、基于物联网技术的远程管理平台等三个互相关联的子平台进行实时互动，整合为“云管控”平台。通俗的说，云管控服务平台就是一个多功能控制中心，它将物联网、小区网、互联网，3G网等多网融合，将原有各自独立的系统功能如智能家居、楼宇对讲、门禁、防盗报警、远程监控、停车场管理、资讯服务、多媒体娱乐等有机整合，让工作人员通过3G手机、PAD就可以与上述所述各系统实时互动，从而为社区服务带来全新的，智能的的“酷体验”。
云管控平台实现彩生活总部运营中心对分布在全国各地数百个项目生产服务活动的统一计划、指挥、跟踪检查、奖罚，以及对项目关键岗位和设施管理运营超级扁平化的“集中管控”和“远程监控”：一是将项目不移动岗位（如大门岗，车库道口岗，接听电话的客服岗等）的现场值守，转化为远程集中值守。所管小区没有保安在出入口值岗，安全，清洁，设备维修等都直接受区域总部运营中心远程监控，这样企业的人员结构将彻底改变。二是赋予移动性的岗位管家以综合职责，在底层解决基础物业管理与增值服务的劳动分时问题。三是改变以单个项目封闭运行的模式，建立项目片区“控制环”，在城市设立片区维修机动队伍和清洁机动作业队，由区域总部运营中心根据需要通过“云管控”网络直接向事业部、片区、项目下达作业指令，并对执行跟踪，最终既提高了管理和执行效率，又大幅度减少了人员配置。
以“设备故障维修”集中管控为例。小区设备发生故障，管理处或业主拨打400电话报修，呼叫中心接到电话后，做记录并编制应急维修任务派工单，通过任务系统发送给片区维修机动队队长，并用400电话通知他。维修队长通过平板电脑和电话接收指令和派工电话，驾车前往小区，到达后打400电话通知信息中心，并在小区远程摄像机下报到。维修机动队作业前用彩PHONE手机拍摄现场照片两张，用工作任务系统上传照片。之后，对故障设备进行检查作业，有能力则自行修理，如有困难，可以连接网络摄像机及电话，传输图像及语音数据，请求信息中心维修专家远程技术支持。修复后，拍两张照片用任务系统上传，并叫社区管理处进行验收。信息中心检查工作任务系统中队长的指令回复，在数据库中检查照片，并用400电话对社区管理处进行回访并做记录。信息中心每天发布“集中管控日报”给集团各级领导，每月统计指令（作业计划）完成情况，并上报人事部门，计算月绩效奖金。
四、社区盈利：不收物业费也能赚大钱
1.商家分成：做隐形的社区7-11
长期来看，花样年是希望打造一种无店面的7-11。7-11 实际上有几百种服务，它能够解决社区居民的像早餐、柴米油盐、日常生活用品牙膏、牙刷，甚至可以缴纳各种费用，买个小报，订个杂志等服务都有。花样年整个的社区服务中心，希望利用现代网络电子商务，将客户的需求用一种无店面的形式来实现类似社区服务的内容体现，而花样年则从其中获取中间服务费用。
花样年这种模式是受台湾模式启发，因为台湾没有大的社区，都是一栋一栋楼，整个台湾2000多万人口，有5000多家7-11店，台湾人就喜欢把很多家庭琐事在7-11便利店解决，比如说交税费、煤气费、电话充值、交通卡充值、买早餐或者是订报纸，全部在7-11店解决。台湾人购物不用开车，买完东西把离家附近的7-11便利店地址写下就可以，2天后货会送到7-11，然后7-11再打电话通知客户去取，这中间7-11可以向卖家收取一定的费用。未来，花样年就希望是像7-11店一样，能够把社区大量的这种居家生活能够在“彩生活”这里解决，花样年的彩生活服务空间就是7-11店的服务场所。
比如现在北京买一饼酱油都要开车出去，今后买酱油，社区服务帮你解决。比如，花样年社区与小白兔干洗建立了合作，小白兔成为花样年社区指定的收衣商家。花样年在社区里为小白兔做了一个存放衣服的专用柜子，提供代收衣服服务，同时还通过电商推广。花样年就是借助社区优势，节省商家开设分散铺面的成本，分享收益。比如，通过社区代收衣服，小白兔就不用在离小区最近的地方租一个商铺，也不用请人，成本降低了30%，多赚的钱就按一定比例分给花样年。
2.占领终端：控制社区最后100米
潘军认为，彩生活未来可以和马云的菜鸟网络形成竞争。马云的菜鸟网络建成就相当于给花样年社区铺干网、调运仓、货运车，因为花样年掌握了最小的细胞即社区家庭，即掌握了终端，控制了所有物流的进出，这就是控制“最后一百米”的优势。
以后在花样年彩生活管辖的社区，速递员将不能直接进入小区，速递员可以采用租赁彩生活保险（放心保）柜的形式，将信件及物品直接放到保险柜里，让业主从“等快递”变为就近 “取快递”。这种模式直接带来了两个好处，一是可以杜绝小区内的安全问题；二是可以提升快递公司的工作效率。目前，花样年已经和速递易进行了合作，快递到小区以后，快递员会把包裹存放在速递易设备中，设备会自动发一个提取码到收货人手机上，收货人把提取码输进去就可以打开对应的箱门拿到包裹。以后，不管是从社区发出的，还是企业、家庭发出来的，都可以用这里的电子柜。
3.个性服务：按不同人群匹配专属服务
传统的物业管理是将关注点放在物上，那么提供的服务基本上是一致的，比如说保洁、安全、绿化等等，这些是共性的；当社区服务针对的是人时，那么企业就要必须研究不同的社区，不同的人群，了解住户的个性需求。所以，彩生活是针对不同的人群开展不同的服务，最终增强客户生活的便利和惊喜。
对于小户型公寓来言，一般购房者有两类人群，一类是白领，作为过渡性的居住，第二类就是投资客；而大户型和所谓的“豪宅”，业主往往以二次置业、自住为主。这两种不同类型的项目，他们的客户群基本上是有很大的不同。比如说小户型公寓居住的主要是年轻人，年轻人有小孩，个别的有老人，他们基本上在家的时间是不多的，那么社区服务就要多考虑如何把小孩和老人列入服务的重点对象；再比如说白领公寓，由于住户的生活节奏很快，那么他们这些家居生活用品很可能需要社区服务企业来提供，此外还要考虑为小孩提供学习、玩耍的场所，为老人提供休闲娱乐的场所和服务，如棋牌室等等。而那些大户型的项目中，住户可能对柴米油盐这些日常产品的需求比较少，相对会对高端的服务需求会多一些，社区服务也要相应地改变方向。
对于社区的小业主，彩生活模式的个性化增值服务板块又注入了房屋增值的内容。所谓房屋增值就是彩生活服务集团设置专门的职能部门充当房屋买卖双方的媒介及专业服务提供者，为社区住户配置家私家电和代收租金，为租户提供酒店式服务及租金代付，并通过吸纳服务小区社区住户中小户型房源，对其进行统一承租、装修，其后包装、策划、分租，以提高房屋整体租售价，起到一个资产经营公司的作用。由于彩生活服务集团所掌握的房源存量可观，对社区情况熟悉，因此，在房租定价时相应地有了发言权，为自身积累了服务增值的一部分利润外，也为业主创造了更大的价值。
4.团购电商：对接原产地、低于市场价30%
乔布斯说了一句话“每个人都想来改变这个世界，留下一点痕迹”但真正要做到，就要跟别人不一样。花样年的八个产业，就是基于社区的颠覆性改造。未来最想颠覆的就是社区超市，通过电商形态，让社区超市消失掉，最后到生鲜超市。就像智能手机会颠覆照相机。照相功能容纳在手机里。
中国的居住模式跟美国等国家非常不同，在一个很小的地块上可以居住了成千上万的人，有的小区规模达几百万平米，你可以想象得到，在这个拥有成千上万人居住的社区里面，它的消费力有多大。另一方面，有些商品的渠道成本极高，较高的渠道成本很大程度上来源于品牌的渠道成本，如广告、柜台、租金、人工费用等等。彩生活服务模式就可以通过整合资源，直接跟厂商合作，从而省去中间成本，产生团购效应。这种服务模式最终的结果是业主可以用较低的价格买到更多商品，彩生活能够凭借渠道和平台从商家获利，供应商也能开拓新的渠道和销售模式，实现三方共赢。
日用品“团购七彩包”：基本的团购服务主要针对花样年社区住户的居家生活需求，提供社区住户日常家居生活所需的日用品，彩生活服务集团将这种团购服务命名为“七彩包”。七彩包主要分两类，一类是以资讯为主的产品，比如上网业务、电话充值、车辆保险、教育培训等，这类商品不需要物流配送；另外一类就是涉及到物流配送的产品，比如桶装水、米、食用油等基本的生活用品，对于此类商品，彩生活服务集团也有自身的遴选原则：一是没有购物乐趣的；二是携带和搬运不方便的；三是容易存在信任风险的。彩生活模式的七彩包品类丰富，在进行团购服务时，对货品的质量管理，以及保证商品供销渠道的畅通是彩生活服务集团进行该项服务风险控制的重点。目前，彩生活服务集团已经成为了相关品牌产品的代理商。
吃穿住行“幸福中国行”：彩生活现在开展“幸福中国行”活动，每月向社区推荐来自原产地、低于市场价30%的水果，这些水果都是从产地直销，社区全部承包了，同时，联合国内顶级电商给业主做团购。目前花样年已在全国45个城市建立了“彩生活”团队，完全可以满足配送需求，剔除中介环节，便意味着节省了流通环节50%以上的成本，而这一部分返利给业主，一部分支撑花样年物业赢利。同样，对于蔬菜，花样年找到农业运营商，通过农业合作社与社区平台孵化，最终把田间地头的菜直接送到终端，把中间的成本全部拿掉。目标是卖给业主的菜，保证比超市的低20%，而且还会更方便。现在超市蔬菜卖得很贵，说是有机的，卖的是附加值，而通过花样年电商渠道，超市租金没有了，上架费没有了，业主也不用去农批市场，花样年就是这样把家庭需求与农业合作社对接上了。
5.与银行错位：基于个人信用做“草根金融”
社区金融也是花样年致力于新战略的一部分, 潘军表示，因为我们最了解客户，最了解客户的需求，所以未来花样年要做财富管理，替客户做专业的财富安排。
潘军希望通过社区服务平台打造“草根金融”：业主如果需要钱急用，或者银行定期未到期，通过一个专业评估之后，系统可以确认是不是给他借钱；然后通过自己的小贷公司，提供小额贷款给个体。现在银行做的小微贷款都是50万以上的，几万块钱银行都不做，但这个市场需求又很大，花样年就要抢占这块大蛋糕。至于盈利模式，花样年遵循“大数法则”，通过海量的小额借款，比如每人借5万，2000个用户就能放出1个亿贷款，产生的利息是很高的。社区的小额贷款几乎没有出现坏账的可能，因为业主有房产在小区；而对于那些在小区租房的用户来说，只要严格把关，也能将坏账率限制在可控范围之内。
如何评估个人信用呢？这就体现出花样年的优势——社区平台。个体的信用数据可以通过社区消费来采集，通过业主的日常行为，包括交水电费、物业管理费、停车管理费是否准时等等，这些记录都会输入IT后台。采集数据是一个长期积累的过程，花样年已经从5年前开始搜集用户数据。在这个平台上，平台、业主、小区内的生活服务商都会留下所有行为的数据。目前，花样年的小贷业务已经在全国快速拓展，包括工薪贷、业主贷和生意贷，贷款者只需提供几样简单的证明，随着社区大数据的深入搜集，未来这些资料或许无需用户提供，而是直接由系统自动生成。
当前中国已拥有超过16.8万个社区，社区家庭总户数高达40380万户，花样年目前所服务的社区仍很有限，未来需要更快速的扩张。花样年对于社区服务的未来发展规划是“百城千万”，即到2020年，彩生活将进入中国100个最具价值的城市，服务1千万个家庭，管理10亿平方米的社区。
在规模之外，潘军的心中还有一个更大的目标，就是未来要用最先进的物联网、互联网系统，针对所有社区实施标准化运营。潘军说：“花样年要统一中国封闭式小区的管理标准。未来如果花样年进入的小区没有现成的设施，我就自己投资改造，全部按统一的标准建，最终形成行业标准，让所有的社区都使用我的这套系统。因为，花样年——要做中国最大的社区整合者！”
▌下篇
【体系创新】社区服务三件宝：彩空间、彩之云、彩付卡
基于互联网和B2F模式，花样年搭建起专业服务体系即彩生活社区服务体系，既满足社区住户日常生活、不动产的经营与打理等各种需求，又通过相关线上技术支持平台，实现社区内需求与社区外相关信息流、物流、商流、资金流的有效对接，让业主得到极大便利和体验乐趣。2008年，花样年单独组建彩生活服务集团有限公司，以输出“彩生活社区服务体系”的方式，与全国物业公司展开全面战略合作。具体而言，该体系主要包括彩空间、彩之云、彩付卡三大模块。
一、彩空间：管理处变成“体验店”
“彩空间”是指通过与物业管家、生活顾问相结合，借助高新技术手段，将基本物业服务更为形象的转化、融合于其中，并落地到社区从而构建的一种“彩生活空间体验店”。行动体验是顾客体验过程的一个重要组成要素，也是感官、情感、思考体验的递进过程。在这一阶段，顾客体验最终转化为对其生活方式的影响，或者改变了他的某些行为。花样年就是通过彩生活空间改变原来客户与物业公司对接的习惯，让业主原来习惯在线下、习惯于面对面和管理处之间的沟通来解决问题，变成由业主自助到线上自助式服务解决问题。
社区里可能有很多老人、小孩，还有新进来的住户，对彩生活的各项服务、产品不熟悉，那么彩空间里面的商品可以给大家一个充分地了解，还有一些游戏可以在里面玩一下，更重要的是通过体验让住户认知、熟悉、喜欢使用。举例来说，过去业主是跑到管理处交下个月的停车费，客服员就拿业主的卡往机器上一刷就行了。现在到彩生活空间，方式就变了，业主来了之后，工作人员先不急着收钱，告诉业主现在社区交停车费有新的方式，可以登录彩生活网站，有交停车费的按钮，点击去通过支付宝或者银联可以自主缴费，而且还有优惠。这种线上线下的推进，彻底改变了传统物业管理与服务模式，让业主感觉社区服务更便捷、更细心、更周到。
二、彩之云：移动APP玩转微商圈
1.把点状商家集合成商圈
“彩之云”是彩生活服务集团基于移动互联网与云计算技术推出的一个为社区业主提供各类生活、家居服务的一站式服务移动APP，它将物业管理和各种各样的社区服务都集成到“云端”。彩之云的核心就是“一网、一中心、一站”，充分利用互联网的手段建立呼叫中心，打造一站式的社区服务平台。社区业主和居民通过智能手机等终端，即可将居家生活一网打尽。
更为重要的是，“彩之云”还把社区周边一公里范围内所有商家集合进来，集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，时时推送更新活动资讯，凭借千种拓展服务，通过层层审核把关提供最放心的便捷选择，建立起了一个邻里社区的“微商圈”，真正形成了一个社区服务的大平台。用户足不出户，即可享受社区周边的各类服务，体验最便捷的品质生活。
2.把业主核心服务集成到APP
为了更好地服务业主，花样年为业主开发的APP将常见功能都包含在内，还留有未来拓展的接口，比如“缴物业费、车费、报修，订餐，晒贴…这些真只算初级功能了。而用户只要打开他所在小区社区APP，打的、租房、洗衣服、买彩票、订机票车票酒店、学驾校、金融理财…这款叫“彩之云”的APP让人感觉，恨不得装下用户的全部生活。具体而言，服务有六大内容。
物业服务。这里可以实现基础的物业管理、投诉和报修，物业缴费，还有水电煤的代收代交，房屋增值业务房屋银行。比如业主可以直接通过手机支付，无需开通网银可以在线把物业费进行交纳。停车费也很简单，输入车牌号和停车方式，就会出来停车费的金额，同样可以进行手机支付。
O2O服务。O2O的业务涵盖社区周边一公里的商圈，通过APP实现信息的传递，上面可以很快直接地预定和订购。举一个很简单的例子，现在很多比较宅的人在家里，原来订餐的方式时打电话到楼下的快餐店，但是要花很长的时间商家交流，对方也不耐烦，正是生意的高峰期。如果通过APP他可以在家里下单，可以选择他要吃的东西，商户的APP上及时收到这个信息，商家在他指定的时间内可以送到他里去。周边的优惠是完全整合小区周边一公里的商家，根据不同的商家类别，业主可以通过彩付卡享受相应的折扣优惠，比如说一个花样年认证的商家，所有的业主过去都可以得到9.5折的优惠。
虚拟服务。包括有四大类，包括生活、出行、汽车、金融理财等等这些虚拟服务。
商品服务。规划了一百种业主需要的产品，花样年联合国内顶级的电商，跟他们一起通过彩之云的平台服务于业主。花样年对这些供应商有要求，让他们对服务做出承诺，这比单个业主跟这些供应商谈判要有效率。我们把这些服务放到服务平台上去，商家也愿意与社区业主实现无缝对接，因为他们单独去做网站平台成本太高，而通过我们的平台成为彩生活的特约商家，还可以享受到很多的额外的服务，比如全国最大的华润无公害蔬菜、粮油等一些战略供应商提供的服务。
智能管家。基于安全角度来考虑，APP里规划有智能管家内容。通过家用的无线移动摄像头，只要家里有WIFI的环境，这个摄像头可以放在任何一个房间，业主可以在办公室远程地控制摄像头，他甚至可以让这个摄像头360度旋转察看家里的情况。无线的红外报警其主要是在大门、阳台和窗户，一旦有不明的侵入会实时报警。
连锁经营。这也是彩生活独创的在社区里面引入供应商和代理，通过彩之云的平台来实现供应商、加盟商、业主和平台的四商共赢，我们现在在深圳已经开展了桶装水、小白兔的干洗服务、营养早餐，以后会把更多的服务带向全国。
三、彩付卡：消费积分换服务
为了方便社区业主与居民享用“彩之云”所带来的种种便捷生活服务，彩生活还建立一个专门的社区支付和积分的平台——“彩付卡”，被称为彩生活的“第三大法宝”。彩付卡是连接社区服务平台、商家和业主的纽带，任何一个业主都可以通过彩付卡购买平台上面提供的商品和服务，然后到线下享受商家的服务。这张卡就是花样年和光大银行发行的彩生活联名卡，通过支付方式贯穿的整个服务的过程。用户只要在“彩之云”上享受任何服务，都可以得到积分，这些积分可以用于社区各种各样的服务。
花样年利用彩生活社区服务体系来整合社会资源，把线上的技术性优势和线下的人性化服务完美融合，让业主有更多的时间和精力能够节省出来，投入到多姿多彩的社区生活之中。目前，彩生活社区服务体系已经更新到V2.1版本，逐步在全国社区铺设。
小结
互联网是一个实证性的行业，它是磨出来的，马云也并非十年前就想透彻了，他更多看到了互联网的趋势，而后勇敢的去做，反复得改，改得别人都模仿不了，最终形成自己的淘宝帝国。花样年地产率先互联网、轻资产转型也是如此。潘军表示：“移动互联的大时代已经来临，企业如果不革自己的命，未来别人就会革你的命，虽然先行者阻力众多，但花样年必会不骄不躁、勇敢前行！”（作者：明源地产研究院 潘勇堂，朱昊，节选自明源地产研究院新书《房地产企业战略转型的13种模式》，9月中旬全国震撼上市。）
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二、商业运营篇
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三、跨界转型篇
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