特朗普当美国总统，中国地产市场或加速回暖，你准备好了吗？
竞选期间，特朗普提出，中国对美国的贸易顺差高达数千亿美元，他认为这和中国的汇率政策有关，他上台后中国如果不改变自己的汇率政策，他将对中国征收45%的关税，让数以百万计的工作岗位重回美国……
历史上美国有很多总统候选人都是在竞选时对中国放狠话，上台后反而推动了中美关系的发展。但是明源君认为，特朗普这个人不同于以往那些纯粹的政客，以他的性格，他真的可能干一些出格的事情。
现在距离2017年1月20日奥巴马卸任、特朗普上任还有2个多月，距离其稳住阵脚真正开始实施相关政策，估计不超过1年。
如果中国的对外出口真的受到打击，或者说，感受到严重威胁，中国能以什么办法应对？
当然是拉动内需。而且，中国这种大国，无法像小国那样做纯外向经济，拉动内需本来就是国策。说到拉动内需，那就绕不开房地产。
下面明源君就来说说，为什么说靠房地产拉动内需没问题？如果下决心拉内需，房地产政策可能有怎样的变化？而地产人现在又可以做一些怎样的准备。
为什么说靠房地产拉动内需没问题？
靠房地产拉动内需，过去许多年地方政府一直在做。
而这种做法或者相关理论，曾经被许多人诟病，甚至被屌丝们痛骂。还有人把房地产和“实体经济”进行对立，似乎房地产就不是实体经济，而制造业才是。
但实际上“房地产拉动内需”这件事情在逻辑上本身并没有问题。明源君下面详细来说：
一 房地产本身就和几十上百个制造业相关
房子里面东西多了去了，如果算上装修，至少有几十上百个制造业是地产开发在养着。
整体橱柜、瓷砖、腻子粉、漆、电线电缆、开关、灯具、洁具、窗帘、家具、绿化、安保、消防，还有广告、设计、互联网，哪个行业没有巨头呢？哪个行业没有提供很多工作岗位呢？
二 任何的研发、制造、消费，都必须在地产创造的“空间”里完成
就商业消费来说，难道所有的饮食、购物、玩乐，不是在商业地产项目里完成的吗？难道这些领域的升级，不需要商业地产配合吗？
从研发来说，现在那么多的创客空间、创业公寓，还附带有相关的金融等服务，你认为没有对研发本身有促进作用吗？
制造业巨头，是不是都在产业地产的厂房里生产？
再想想现在新兴的物流地产、医疗地产……可以说，所有行业的进步，都离不开地产的进步。
✤ 为什么会有一些人认为房地产和实体经济是对立的？
明源君调查后发现，可能主要是因为三个方面的质疑。而这三个方面的质疑，大多已经无法成立……
现实： 研发拿地变成密集劳动，地产下半场的竞争已经变成人才的竞争
有人认为，之前，很多项目的“溢价”，主要是靠土地本身。买的时候土地很便宜，放几年不开发，地价翻了几番，随便做个什么项目，立刻就赚钱，根本没有技术含量，大部分钱都被老板拿走，也没有产生好的工作机会。自然也无法转化成个人消费拉动内需。
明源君认为，上述问题之前确实存在，不过，现在情况已经完全不同。
首先，原始地价本身是被地方政府拿走，用于当地基础建设，能在很大程度上拉动经济发展，提供工作机会。
而投资拿地本身，已经越来越有难度，变成一种密集智力劳动，许多房企拿一块地背后，要对几十块地做评测做计算，工作量相当大。
最后，地产进入下半场以后，竞争已经越来越高端越来越细致，最后主要就是人才的竞争。个人能力对项目成败的影响很大。
改善、豪宅类项目已经不是修个房子那么简单，涉及从文化到社群的一系列学科，能提供的工作岗位类型也越来越多。
现实： 中国人本来就喜欢储蓄，增强别的消费核心是增加人们的安全感
有人举例说，一个人买房之后，除了还房贷就没有多余的钱，于是就没有消费能力了。
明源君认为，这个问题要细细分析。首先，上面已经说过，房子涉及众多的行业，买房也是消费选择的一种。其次，这个并非必选项，比如许多90后就选择不买房。值得研究的是，大家为什么会为了这个消费舍弃别的消费。
首先，中国人储蓄的欲望本来就很强烈，因为没有安全感，为什么没有安全感？因为在教育、看病等方面的保障比较低……房子本身却提供了一些安全感，因为大家觉得买房可以保值。
如果房价真的降低，别的方面的消费是否就一定能增强，这个值得怀疑。
现实： 简单加工本来就难以为继，许多高科技企业都还活得不错
有人举身边例子，说某某做实业的老板，如何卖房创业，如何破产。另外有一些上市公司，利润不如一套房子，等等。
明源君觉得，这些例子固然可能是真的，可是，房地产的兴旺和其他实业衰落之间，真的有关联吗？
主要针对出口的简单的制造业。因为中国人口红利的消失，其实已经没有优势，衰落是必然的。你不可能拿中国的人工、土地成本去和越南、泰国比。而且，因为科技的进步，电子产品等越来越复杂，已经不是简单的技术能够生产的了。高端市场的技术壁垒、贸易保护壁垒也越来越高。
那些失败的例子，真的可以归因于房地产么？也许是觉得房地产赚钱比制造业容易？所以不平衡？有这样观念的人，可以去做个项目试试，今天的房地产可不是10年前的房地产可比了。其管理的细致、创新的程度，行业外的人可能想象不到。
而众多高科技企业，以深圳为例，华为、大疆、光启等都发展得很好。华为部分部门的外迁，恰恰说明，只要企业好，在任何城市都可以发展，而不必局限在高房价地区。
2017年底至2018年中政策或变化
做好反周期操作可获利
明源君上面说了这么多，无非是想说明：靠房地产拉动内需，过去是不得不选的必选项，而以后可能成为好选项。
那么，如果中国需要进一步拉动内需，相关政策变化可能出现在什么时候呢？大概会是怎样的政策？
明源君觉得，核心在于：让房子里的钱流动起来。
之前“史上最严”的限购限贷政策，造成的结果，是一二线交易量冰封，买家和卖家彼此暗中博弈。以深圳为例，一手市场只有个别盘入市，二手市场交易量大幅度下挫。
如果要“拉动内需”，这个局面明显不行，因为这意味着大量的资金沉淀在房子里，而没有办法在市场上流通。
怎样的局面是地方政府所希望的呢？按照“控制泡沫”又要维持稳定的想法，当然是希望房价不涨也不跌，但市面上又有大量的成交。
但是“价平量升”的情况，一般不存在，因为政府现在就只打限购、限贷两张牌，随便哪张放开一点，一二线都有可能是量价齐升，只是幅度大小的问题。
所以，目前只能是等待经济发展、货币发行消化掉上涨的房价泡沫，到一个比较稳定的状态。
根据以往的调控周期，2017年前9个月政策放松的可能性比较小，而特朗普在上台的头半年就树敌的可能性也不大。
所以，明源君认为，如果有特朗普出手或者别的催化剂，政策放松最大的可能，是在2017年底---2018年中期间。如果特朗普不出手，政策放松的节点可能是2018年年底左右。
在此之前，不管是买房者还是房企，都可以做好“反周期操作”。也就是说，在政策回暖之前，买入廉价的地或者房子，在政策回暖之后卖掉。
万科、中海、碧桂园等等都是这类操作的高手。
碧桂园之前在一二线大量布局，却在2015年相关政策出台前，把70%的钱花在三四线的地，明显是已经意识到了一二线的危险。
而现在这个许多房企都恐惧的时候，万科又开始出手大量拿地。
中海一直选择在房地产周期的下降周期拿地（最典型的是2008年对光大地产的大手笔并购拿地），此时土地市场热度有限，土地溢价率可控；然后在下轮上升周期内尽快完成销售（最典型的是2012年市场回暖势头刚出现，中海销售目标即上调25%，及时调整市场策略，加大推盘力度，并提前完成）。
最聪明的房企，都是反周期操作的；而最笨的房企，则是在所有人都狂热时还要拿地王的。
✤ 反周期操作者，最难的，是说服自己，所以请记住以下警句：
一、 每一次萧条都诞生一些伟大的企业。
二、 你永远不知道哪里最低，也不知道哪里最高，但绝对知道相对低点和相对高点。
三、 别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。
作者：天风，来源：明源地产研究院。
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