你和链家中海李嘉诚之间，就差几次有准备的赌博！

“

高风险才能获得高收益。企业要想获得成功，需要循序渐进的计划；而要想获得巨大的成功，则需要赌博！

当然，企业的赌博应该是有准备的、风险可控把握很大的一种赌博。没有人能预测地产市场的未来。但所有人都知道：周期永远存在！在楼市的低谷完成扩张或扩张前的布局，就可以实现逆袭。

”

明源君今天举链家、中海、李嘉诚的例子，来说明这种逆袭是如何实现的。

之所以举这三家，是因为：

❶ 链家是渠道和中介的代表；

❷ 中海是开发商的代表；

❸ 李嘉诚是多种经营的代表，地产只是他的主业之一。

国内与地产有关的企业，目前与中海有类似操作手法的的还有碧桂园，与李嘉诚操作手法类似的则还有复星等。地产的周期仍将继续，所有地产生态链上的企业都有逆袭的机会。只是看你看得准不准，敢不敢有准备的博一次。

01

链家在楼市最差的时候

招人、开铺、准备收购，成功逆袭

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链家曾经是名不见经传的，它引起大家的广泛关注，有三次。

第一次是在2008年，北京各大中介都出现了关店裁员潮，而链家坚持只关店不裁员。

第二次是在2011年，北京二手房交易量在前一年大幅下降的基础上，再次断崖式下跌，出现了关店潮，而链家这次不但不裁员，还到处开新店，大家更加看不懂。

第三次是在2015年初，链家通过收购、合作，大举进入广州、成都、深圳、上海等城市，从此奠定了自己的地位。请注意，既然是2015年年初收购成功，那么，相关选择和谈判是在2014年进行的。

大家可以和明源君一起看看下面这张图，2008、2011、2014年，是北京二手房市场绝对的低谷。而之后的2009、2012、2015，楼市都有大的回升。

明源君认为，链家的逆袭能够实现，有以下一些逻辑：

1、对二手房市场有深刻理解，重视线上，但相信门店的不可取代

之前，曾有一些平台曾经认为，移动互联网越来越发达，实体的店铺会越来越不重要。所以放弃了线下的扩张。

可链家不这么认为，他们花重金从百度、新浪等网络巨头挖人，打造链家网。同时，又到处开门店，很多地方一个社区就有几家链家的门店。

为什么？

明源君认为，线上固然可以获取一些客户，但是要获取房源、完成交易，却需要门店。

房产是一个很重的资产，经纪人、卖家、买家之间需要建立绝对的信任。每个实体店都是一个宣传自己实力、获取信任感的活广告。以国内的信用、信任体系，绝大部分业主是不可能因为你打了一个电话，就把房子委托给线上的你的。

一个区域，一旦链家在最好的地段布局了好几家门店，其他的中介想进去，就很难了。

2、坚信楼市持续上升的大逻辑，按自己的节奏走，而不是跟着市场走

明源君认为，链家的“逆市扩张”，实际上只是在市场下行时，仍继续自己本来就一直在进行的高速增长。而不是刻意和市场对着干。

我们可以看下链家的历史。

2001 年，链家只有 2 家店，37 名员工；2002年就变成 6 家店，77 名员工；2003 年变成 15 家店，169 名员工；2004 年则达到 30 家店，200 名员工。2005年，国务院出台“国八条”，市场迅速趋冷，链家第一次逆市扩张，以很低的成本，把门店数量从 30 家变成105 家。

所以，2009、2011、2015的扩张，只是链家在坚持自己的扩张节奏，而不是刻意和市场对着干。也因此，其内部准备是充分的。请大家看下图，2008---2009，链家员工增加一倍。

3、逐渐加大筹码，节奏踏得越来越准，即使赌输也可以承受

2008年，链家也关了一些店，只是没有裁员。2009年，即使楼市不回暖，链家付出的也只是一些人力成本，并非完全不能承受的。

2011年，链家在北京逆市扩张，很震撼。但其当年多开的店只有几十家。其大部分“新店”，只是把位置不那么好的店迁到位置比较好的地方。以低成本获得大量高性价比的铺面，即使市场2012年不回暖，其成本也并非不可承受的。

而2015年链家的扩张，节奏就踏得更准，他们在2014年市场的低谷完成了调研谈判。2015年完成收购大举进入各地的时候，是市场回升最快最好的时候，几乎可以说是0风险了。

02

中海抓住了楼市的大周期

也抓住了城市的小周期

淡市买地、旺市卖房

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我们先来看下中海的营业额和净利润。其营业额增长幅度变化比较大，但其净利润却持续稳定增长，稳定在20%左右。每年的净利润都远远高于恒大、万科的净利润。

中海为什么能实现这样的奇迹？明源君认为，除了有央企背景，财务成本比较低，通过一二级联动拿到便宜地之外，中海成功的核心，也是进行反周期操作。

1、抓住行业大周期，比如2011淡市拿地、2012旺市卖房

关于大周期，大家的判断都差不多，中海最经典的反周期操作，和链家一次逆市扩张的年份一致，那就是2011、2012。

2011年，中海地产在土地价格低迷时，购入20多幅地块，全年累计新增土地储备1056万平方米，超出全年拿地目标720万平方米的53%。“反周期”操作，使得中海拿地成本降低。2011年，中海购买的土地楼面价从前一年的平均3500元/平方米，下调至2395元/平方米，每平方米的土地储备成本降低了31.57%。

而2012年市场回暖势头刚出现，中海把销售目标从800亿上调至1000亿，上调25%并提前完成。

当然，中海很低的财务成本，也是他们敢于反周期操作的底气------大不了多等2年，等下一个周期。

2、抓住城市小周期，不恋战，只求利润

中海每隔5年，就会重点选择几个城市，作为下个阶段的主战场，依靠重点城市高回报高收益来增长规模，而不盲目增加城市。选择城市的标准，就是认为这个城市的城市化将进入高峰期。

明源君觉得，重点选择城市，并不少见。但中海不同于别的房企的地方在于：不恋战，只要觉得这个城市不行了，立刻就走，还把把整个城市公司的人调到外地去，并不维持城市公司的所谓“规模”。

举例来说，在2003年前后，中海选择了苏州、成都、佛山三个二线城市。大量拿地。2004—2009年，这几个城市土地、房价都有飞速上涨。

2010年以后，中海选择沈阳、济南等二线城市作为下一个突破点，同时回归北京和上海。同期则调成都和深圳公司人去外地，缩减公司规模。以后的几年，中海在这几个城市爆发。

这是纯粹的投资思路，打完就走，好的时候再回归。明源君觉得，这种决断和舍得的魄力，很多公司没有。

明源君认为，国内的城市，之前一直有一种轮动的特征，比如一线先上涨，半年后二线上涨，之后则是三线，下行也是这样，调控也类似。之前利用这个周期进行反周期操作，也是很有意思的。（如果一城一策成为常态，这个就不一定适用了）

国内和中海的城市操作比较像的城市，还有碧桂园。有统计显示，碧桂园2016年在全国各城市仅招拍挂拿就有57宗，总建筑面积为7204.6万平方米，共投资2448.6亿元。

2016年上半年，一二线城市很火，碧桂园之前已经进入一些强二线，但2016年上半年碧桂园拿的地70%以上在三线城市。许多业内非常奇怪这种比例。但现在看来，这个决定非常正确。因为三线非但没有限购，还在鼓励去库存。

03

李嘉诚在每个行业的低谷进入

最好的抗风险方式是搞多元化

复星也是反周期操作的大赢家

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20世纪60、70年代，受到国内局势影响，再加上1973年第二次石油危机爆发，英国财团大量从香港撤退，大量资产被英国人抛售，李嘉诚却坚定地看好香港的未来，大量收购资产。香港电灯、青洲英泥、和记黄埔等英资企业都是在这个时期被他收入麾下。

1986年，全球油价暴跌，石油股低迷不振，李嘉诚入股亏损的加拿大赫斯基石油公司并大举收购石油资产，在日后油价大涨中成为受益者。

20世纪90年代初，外资从中国撤离，李嘉诚反其道而行之，积极到大陆开发房地产，获得超值的土地收益。

1997年，许多财团抛售在香港的项目，李嘉诚再次大量购入。

2007年下半年，在危机出现之前，李嘉诚在二级市场大量抛售股票，并出售一些非上市公司股权，变现 1821亿港元。

2008年，金融危机爆发，李嘉诚以极低的价格接手了银行的资产。

李嘉诚敢于反周期操作，其麾下有多种业务是关键，比如和记黄埔旗下就有地产、酒店、零售、基建、能源、电讯、港口等六大核心业务。

多元化情况下，不可能所有地区所有行业都处在低谷，再加上其刻意控制风险，比如2004年至2013年的10年间，和记黄埔负债净额在总资本净额的比例呈下降趋势，从最高的37.1%降至20%。所以其一直有现金流支持，不用为了暂时的亏损而出售项目，可以根据自己的节奏进行反周期操作。

目前国内与李嘉诚操作手法类似的，还有复星。

复星在2002、2003进入钢铁行业，正是钢铁行业遭遇调控的时候。

1998年复地成立的时候，正是房地产业处于低谷的时候。

类似的操作还有很多……

复星现在已经在国内外有众多的产业。

关于复星的反周期操作的精髓，复星董事长郭广昌在2009年的一次讲话中总结的最好：

“经济一定是有周期的……在碰到危机的时候，我们企业家的核心功能就是要通过创新地整合资源，带领企业走出周期性的萧条。从发达国家和新兴市场的历史看，每一次大萧条中必然会诞生一批伟大的企业家、投资家。比如：1929年大萧条后的Morgan财团；1973年美国经济危机后的巴菲特；1997年亚洲金融危机后的三星；2000年IT泡沫破灭后的Google、苹果。”

“在极度危机的情况下，综合类企业的抗风险能力还是比做单个产业强一点……机会总是给有准备的人的。其实当整个经济很不好的时候，并不是说很多人投资的价值没有看到，而是说当他看到的时候，没有能力投资……这次危机里巴菲特账上有1000亿美金现金，李嘉诚有1000亿人民币的现金，复星有100多亿人民币的现金……”

“我们不能踏错周期。现在大家都在说“抄底”，但是事实上，真正的那个底在哪里，谁都无法预料。但是我们不能因为自己不知道底在哪里，就安于无所作为。我们不能知道最低点在哪里，但要知道相对低点在哪里；不能知道最高点在哪里，但要知道相对高点在哪里。我们必须具备这个理性思维能力。我们要买在相对低点，卖在相对高点……要克服人性的弱点。我向来认为是这样，在大家都觉得很困难、都表现得“懦弱”的时候，我们要勇敢一点，我们要发展得更好，我们不但要过好这个“冬天”，还要准备好“网”，还要捕鱼……坚持价值投资……。

复星对自己的定位和李嘉诚一样，是投资者。

复星如何控制风险？他们一直坚持找到专业的人做专业的事情。每进入一个新行业，都力图找到行业最适合的领导人、构建最匹配的团队。即使相关业务不熟，只要找到对的人，搭配与之相匹配的团队，相关短板也就能迎刃而解。

既然目的是为了通过投资获取一种能力，复星地产也就不纠结于到底是自建团队还是购买公司。目前，复星在国内，更多是通过挖掘高端人才组建团队，在国外，则更多是通过收购平台公司获得专业能力。

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作者：明源地产研究院主编 王恒嘉。更多资讯，可以添加作者微信 binghetianfeng

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