共享空间背后的需求逻辑
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创业2年，估值100亿，就靠2个共享空间
短短两年间，毛大庆创办的优客工场估值就达到了70亿元；而其在共享空间领域另一力作共享际，在1年之间，也达到了30亿的估值。
3月25日，毛大庆作为地产创新研习社的演讲嘉宾，在北京震撼开讲，分享了他对共享空间的理解认知及自己在共享空间领域下一步的发展计划。
以下是他演讲的精华内容：
● 现在很多房企很焦虑，焦虑是因为不清楚自己未来的主业在哪里，也不知道该怎么去转型。焦虑的背后是对未来客户——一无所知。准确的说是了不了解85后、95后这批在物质极丰富的环境之下成长起来的一代，对房子的内容有着怎样的渴望。
● 未来房地产新消费模式需要重点关注的是一批受过高等教育，有着丰富的物质及心理的安全感和归属感的高素质人群。他们的生活方式从简单物质消费转向精神消费，不再炫耀去比名包名表，而是比生活方式的健康性，比如游泳、跑步、爬山等；比的是谁更有创新意识、谁更有内涵。
● 功能商业是传统时代的商业，并没有真正着眼过人的精神需求。在功能消费向精神消费的升级中，满足消费者在精神层面的刚性需求是未来企业生存和发展的必备条件。那么多的房子和空间，用新内容满足新兴的消费群体需要，就是共享空间创业的出发点。
传统商业向新兴的精神消费商业进化是时代的大趋势。那么，谁又是未来精神商业的孵化者和载体呢？在我看来，答案是社群。
共享空间的社群逻辑
● 社群是精神商业的孵化器，未来所有房地产的创新模式都要融进社群。
● 社群的核心作用就是培养创新能力，而创新的起点又是多元化和交流的融合。新时代下，大家特别希望混合，特别希望社交，特别希望混合社群。这也就成了联合办公、长租公寓等新兴业态大行其道背后的核心驱动力。
● 社群经济将是这个时代最重要的命题。曾经有个叫安纳维尔的项目，和万科的项目很近，但位置没有万科的好。当时万科的项目卖的很吃力，它价格比万科高了三倍，还能被一扫而空。安纳维尔的成功就在于它培养护城河般的用户社群，以中产阶级家庭的孩子为切入点，进而圈住了一个庞大的用户社群。
共享空间的商业逻辑
优客工场商业逻辑的核心就是链接资源，通过各种各样的资源形成势能，而势能反过来虹吸更多资源。
● 优客工场在做联合办公、联合工场的过程当中最大的感悟就是入驻企业越多、质量越好，社群的活力和能量就越强，而强大的社群又反过来吸引更多的企业资源。
● 共享空间成功的关键是能给入驻的企业营造出新鲜感、成长感、存在感。优客工场的用户对这些是有着最鲜活的感受: 用户在联合办公社区里面每天都会感受到新鲜感和成长感，因为它周边的企业在成长，它也在这种环境中被包裹着成长；这里面还有一个互相背书的群体，能够给他们带来强大的安全感；而每一个创业者又都是别人的服务商、供应商或者是另外一个人的客户。
● 做共享空间的关键是要转变思维，把原来空间的客户变成空间的用户和主人，让他们深度的参与到产品里。伦敦有一个共享剧场，是把一个工厂改造成了49个剧场。剧场完全改变了传统思路，从不组织演出也不靠卖票实现收入，而是完全对外开放。有的会为自己的生日举办场音乐会，或者为小孩要开一场私人音乐会等等，什么样的人都有。这个创业项目落地伦敦只有一年零四个月，APP上有了二十几万的租赁用户。
● 零租金、流量变现是未来共享空间的主流盈利模式。优客工场曾经改造过一个酱油厂，上面有29套小公寓(全部满租)，下面是联合办公，中间是15个IP。项目开业到40天的时候，总人流量超过2.9万人。一个2000多平米的地方怎么能有那么多人？其实这个人流全部来自于那15个IP，那一层楼的商业一分钱租金都没收。但是找的IP带来的收益比上面的公寓和下面的联合办公还要多。
共享空间的打造逻辑
一个共享空间产品的成功打造需要做到：始于颜值、敬于情怀、活于社群、久于共赢、成于IP等五点。
1、始于颜值。未来是一个看脸的世界。如果一个空间产品设计的不够性感、吸引不了人，哪怕再好用户也不会买单。在共享空间领域，走在最前沿的美国同行就已经从用户的心理感受开始设计空间产品。而像硅谷的Google、Facebook等，它们的产品设计也是基于对用户心理的洞察。
2、敬于情怀。情怀是种能让用户标显自己的与众不同的标签。从罗永浩的锤子到每个城市都能有无数拥簇的诚品、方所等，恰体现出人们对这种精神产品的迫切需求。做共享空间如果没有情怀的故事下酒，用户就不会点你的菜，不管你背后有着多完美的商业模式。
3、活于社群。社群是共享空间的宣传队和播种机。有了社群才会有用户的粘性，有了粘性用户才会成为共享空间的忠实粉丝，有了粉丝才会有品牌效应
4、久于共赢。衡量一个共享空间成功的标准就在于空间里的用户们能否实现共赢。一个无法产生共赢的共享空间犹如一个无法产生盈利的企业，都是没有社会经济价值的。
5、成于IP。只有成为IP的共享空间品牌，才有可能将用户群打造成精神联合体，进而能够激发用户社群产生出巨大的传播能量。
共享空间的进阶之路
我在共享空间里的探索犹如剧情越来越精彩的“电视连续剧”。主打办公的优客工场只是开播，主打社区的共享际也仅是第二集，接下来更精彩的还有共享养老、共享医疗、共享教育等等。
● 第一集：共享办公——优客工场
优客工场在一年半的时间进了18个城市，到现在为止开了42家，今年年底估计要开到60多个，还进入了4个国际城市，整体发展势头十分迅猛。
● 第二集：共享社群——共享际
做共享际的时候，我在对比了很多国外的项目后，决定跳过国内大热的长租公寓，一步做到共享社群。什么是共享社群呢？说得简单一点，就是覆盖从工作到居住和生活消费以及娱乐的全方位空间。如洛杉矶一家电信公司就把自家的总部改造成年轻人的立体社区，可以居住、工作、狂欢娱乐，还可以做路演等。非常高效率，完全不需要跑出楼去，就可以解决所有需求。
共享际在北京将一个二十万平米的工厂改造成一个大的立体社区，融合了90多个IP到里面。用户基本上是八五后九零后的年轻人，罗振宇说过如果你的东西能让别人肯为它浪费时间，你就成功了。共享际的初衷就是希望这些年轻人能将大量时间浪费在这个空间里。
● 续集：共享养老、共享教育、共享医疗·····
我国1966年至1974年出生的人口达2.94亿，这群人从2026年开始将进入快速的老龄化通道。而这一辈人又与现在的老人有着截然不同的消费观，他们需要的是有尊严和品质的养老。新老人产业是中国未来的一个巨大的蓝海，他们需要社群、需要精神层面的消费。所以仍然可以利用大量的房地产空间制造出适合新老人的共享产品。
优客工场正在向教育部申请成立中国第一所共享大学。现在平台里面有2000多家公司了，在这里面很容易找到100家公司优秀的创始人和领军人物。这些人是最契合实际而又极富创造力的教育者和知识传播者，所以未来的大学在联合办公里面，而不在清华北大里面。
共享医疗，现在还处于测试阶段，就是把当地的名医好大夫通过共享空间集结起来，虽完全没有医疗的本领，但是可以开一家医院。现在产品已经聚集了47家诊所和很多三甲医院的大夫，而且已经拿了行医执照，除了不能做手术，开处方、干门诊都可以。
做共享空间就是在做地产内容的整合，只有当我们懂得未来用户要什么样的生活，并按照他们的要求去做的时候，我们就真正掌握了房地产的未来。
根据优客工场和共享创始人毛大庆在地产创新研习社上的演讲整理而成，整理人：李春恒、邓依。