赛局规则逐渐清晰
住房市场前所未有的新格局出现
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租房市场火了，卖房市场只会更火！房企没有损失，反凭空多了个万亿金矿
这两天风口浪尖的北上广等13个城市“集体土地建租赁房”的重磅抛出，不少人来问明源君的看法，担心大量租赁住房供应会影响到现在的销售市场，房企目前的传统业务会受到冲击。
事实上，明源君认为，租赁市场的崛起，不仅不会削弱，反而会更加支撑销售市场。这片新海域对于房企来说，是梦寐以求的藏宝地，一个超万亿的大金矿……
从去年下半年开始，这波密如雨点的政策组合拳，和前段时间巨头房企洞察风向的种种动作，到如今，事实上已经渐渐明朗了。政府“房住不炒”指导原则下，四个方面的动作促成房地产从销售市场向租赁市场转移：
1、新房销售市场全国性的调控，限制住销售型住房的发展；“限售令”的炸雷响过，一批炒房客变成了房东。
2、自上海推出全国首个租赁住宅用地，土地市场的各种条件性出让，鼓励发展商自持物业或进军租赁市场；
3、“租售同权”政策出台，是从客户端解决租房市场最大的痛点问题，让租房也能够享受同等的公共服务、权利保障和社会资源分配。剥离掉房子附属的社会价值，让房子回归到“住”上面来，让租房成为生活方式的一种可能。
4、再到这次“集体土地建租赁房”从供应端改革，解决出租住房账算不过来的问题。目前中国几乎所有城市的租金回报率大概在3%左右或者之下，不降成本怎么算都是不赚钱的。而要降成本，最大的空间还是地价。集体土地直接入市带来大量的低价土地供应。
房地产行业的下一波行情，基本的规则边界已经划定，住房市场即将迎来的是一个前所未有的崭新格局：1、租赁市场撑起半边天，现存销售市场不再是发展商进行住房开发的唯一模式。2、房企从开发模式向运营模式转型，租赁市场是个大金矿，将带来行业的一次大洗牌。
租赁市场是新战场
对原有市场影响不大
从客户层面上来看，租赁市场的崛起对原有的租房市场影响并不大，一是因为两个客群本来就不一样；二是购房的基本逻辑没有被改变。
1、购房和租房群体重合度低，租赁市场崛起对销售住房影响并不大
从客户层面上来看，租赁市场需求量集中于一二线城市，而这些地方房价已经高企，销售住宅产品事实上已经“被豪宅化”了，购房群体的购房逻辑是以小换大、改善需求，并不是我们以为的买不起房的租房群体。
北上广深的首置年龄都在36岁左右，而从租房族的统计情况来看，36岁往上的群体，只占到不足10%。也就是说开发商传统销售业务的目标客群，与租房的客群重合度极小，销售住房受到租赁集中供应影响的可能性并不大。
而且，销售住房的客群不仅不会被挤压，反而会因为租赁市场的崛起，城市吸引了更多的年轻人进入，储蓄起更大的潜在客群和购房需求。
例如，对比发达国家情况来看，英国租赁家庭占整体比例为36%，美国为35%，中国目前的数据仅为11.64%。而根据2015年的统计，44.1%的英国无房租赁家庭希望购房，这些群体都是销售住宅的潜在购买力。
可以说，从客户层面上来看，租赁市场崛起对于开发商来说，是在一二线城市原有的销售市场之外，开辟了一个新的战场。
2、租房有风险，租赁产品的大量供应和服务提升，购房逻辑不会改变
很多分析文章认为，在房价涨幅趋缓，而租赁升级之后，买房不如租房，完全可以拿买房的钱去做其他的投资理财。但是这个逻辑忽略了一个很重要的问题，那就是租房的风险，也就是租金的持续上涨。
房租和房价的问题，核心在于买房之后，需要还的房贷是一个固定的数字，而随着货币贬值和收入增长，这笔钱不断减少，而且是可控的。
但是租房的房租是不断增长的，房租占个人收入的比例可以很高，达到人的承受极限为止。在美国英国，刚毕业几年的年轻人，房租占收入的25%-50%的都有。在纽约、伦敦达到40%、50%也不为怪。
在美国，超过一半的租客把30%的收入花在租金上；而在10年前，因为他们只花了18%的收入。
也就是说，当下深圳的房租可能是房价的1.5%，但是5年之后房租上涨，这个比例就可能是5%，也就是20年就能买一套房。以深圳星河盛世项目89㎡房源为例，5年前价格约为250万，现在的租金约9000元，以当时的价格来看，现在的租金收益率已经接近4.3%。
而租金还在不断的上涨，但是房贷仍然是一个固定的数值。站在五年之后的时间点上来看，现在最佳的选择还是买房，而“买不如租”这个逻辑，就是把未来的增长寄托在现在的算账上，这就存在一个很大的风险。
租赁市场是个大金矿
房企抢滩迫在眉睫
对于房企来说，租赁市场是新开辟的一个业务领域，在原有的市场之外，一个崭新的机会点，这个战场也一定是先起步的大房企天下，抢占先机很有必要。
一、销售市场空间见顶，房企扩大规模要抢占新领域
一二线城市可供开发的国有土地非常稀缺，销售市场就那么大，快周转的销售住宅模式基本可以见顶，房企想要活下去，必须要转向存量市场。租赁土地的集中供应，反而是政府新开辟了一个巨大的采矿点。
从土地供应上来看，上海预期新增供应租赁住房70万套，远超新增供应商品住房45万套。换句话说，未来上海销售型住宅用地供应不仅将退居二线，而且远低于“十二五期间”商品住宅8872.24万平方米、大约80万套的实绩，这意味着未来上海的销售型住房将变得更少。
而自2016年12月北京率先拍出100%自持租赁住宅地块，随后广州、杭州、天津等全国多个超大特大城市紧随跟进，也都推出了部分或整体持有住宅地块。从土地供应来看，租赁市场崛起是个必然趋势。
对于开发商来说，进入租赁市场也是一个不得不做的选择，是从红海到蓝海的转移。传统快周转的开发模式见顶之后，房企要想扩大规模，必须要主动进入新战场，在存量市场抢一杯羹。
自去年以来，不少开发商拍了自持用地，当时想不明白的现在都明白了，对房企来说，土地是稀缺资源，政府推出一块地，你不抢别人也会抢，不拿地就会失去市场。
未来租赁市场，将是一个占比越来越大的市场，尤其是在超大特大城市里，未来大企业加速进入租赁住宅市场，探索未来住宅经营之路，将成为主流。
二、租赁市场是新的利润增长点，还可以和销售市场相互支撑，房企抗风险能力更强
买房和租房，虽然有相关性，但实际上是两个市场，两者都和供需有关。随着一线城市里的空地越来越少，一线的租房市场成为一个稳定成熟的市场，这个市场也就越来越和供需正相关。对于房企来说，销售和租赁两个市场是相对隔离，有可以相互支撑的，能够有效的对冲风险。
1、销售市场低迷时，租金反而会继续上涨
之前明源君给大家分享过美国的情况，作为一个成熟的市场，在次贷危机之后，能买房的人越来越少，导致了租金的持续上涨。
2014年全美867个城市中有672个城市的房租同比出现增长，全美范围内平均同比增长2.8%。在全美范围内，租房客需要将29.5%的收入用于支付房租，比房产泡沫前（1985~1999年）的24.9%还要高。2006年到2013年，华盛顿的租金中间价格七年增长了21%；纽约增长了12%。
纽约本地的房产交易专家认为，目前纽约租房市场有两个推动力：一是就业人数不断增加；二是房贷条件越来越严格，也就是能买房的人变少了。
这也就类似目前一二线城市的限购限贷，而在人口的持续增加方面，一二线城市也与美国大城市类似，这些都会成为推高租金的因素。
2、租赁机构化有利于租金上涨
目前中国机构化的供应占比还不到5%，而美国是30%的租赁机构化，日本更是有80%机构化。随着集体土地建租赁住房，将开发商正规军引入一片处女地。原本相对混乱的租赁市场将进一步机构化。
房源进一步集中到机构手中，将极大的促进租赁住房产品的省新换代和升级，同时机构对于新情况的反应更快，追求利润的动力更足，房租也会进一步上涨。
三、房企参与方式多元化，租赁市场大有所为
目前来看，大型房企都已经开始进军租赁市场的计划。万科计划今年将长租公寓做到10万间。此外，龙湖、旭辉等，都宣称未来几年内都要将公寓的规模做到10万间，甚至更多。其他目标小一些的也有两三万套。
实际上，房企参与租赁市场并不只是自主开发一种模式。租赁市场之所以是个大金矿，是因为房企参与的方式非常多元。目前来看至少有几种模式：
1、招拍挂的自持用地做租赁：也就是政府公开招拍挂以极低的价格出让国有用地给企业，用来建设出租住房，自持70年。上海之前卖了两块地，楼面价6000块/平米。万科也花了100多亿，在佛山北京拿了一些类似的70年自持地块。
这部分的利润点主要就在于租金、广告收益等，通过租赁住宅运营商统一设计、建造、经营和管理的项目带来租赁体验升级之后，自持租赁住宅的租金收入水平可能也会相应提升。而当投资回报率逐步提高到资产证券化可以接受的水平，通过金融化的手段，投资回报周期也可以被大大的缩短。
2、和村委合作开发：28日发布的信息，13个城市试点通过集体用地新建租赁住房，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。
集体用地所有权在村委手上，集体用地主体缺乏资金和房屋租赁运营能力，和专业租赁运营企业合作是必然选择。例如：世联行在杭州的例子，村集体用地拆迁完后，除了49%的可售，51%都必须集体持有。世联行通过跟政府合作，在下沙获取3个村集体项目，风险可控，租期很长，将打造为租赁标杆项目。
3、输出技术/服务，代建代运营：像绿城那样做代建的模式，也可能是未来房企进入租赁市场很有可能的一种选项。
同时大量租赁物业的开发，对于物业管理等其他软性服务的需求也会跟着上升，对房企来说，代运营、管理能力的输出也是一个非常大的市场。
……
整体来看，租房市场相对销售市场更加稳定，租赁型发展商的崛起也会是未来的一个趋势。对于有实力的开发商来说，应该多尝试，拿几块自持租赁住宅用地对现金流的影响不大，也不担心经营问题，而这种对租赁市场的试水对房企下半场经营战略的调整意义重大。
作者：明源地产研究院 苏兮。微信号：changle8068
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