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其他
香港150平做出18间套房，75平3房带保姆房，北上广深也会这样吗？
前几天，地产人的朋友圈都被几个奇葩户型刷了屏。有上海两百米跑道户型，手枪户型，以及阳气过剩户型等等，但是要说到奇葩户型，一定绕不开香港。由于地块太小，各种“太空舱”“纳米楼”的奇葩户型向来都是香港楼市的新闻点，但是优中选优，下面这个户型，绝对是奇葩之王，上户型图……
▲ 图片来源：知乎-脱翁
这种扭曲中又有点艺术，家庭成员基本见不着面的户型，明源君看了直犯晕……
其实，明源君觉得，内地的一些奇葩户型，很有可能就是向香港学习的“后遗症”。毕竟，从30多年前，内地房地产起步开始，整个的开发模式、售楼方式、营销模式都是跟香港学的，包括“楼花”（也就是预售）、“售楼处”、“售楼模型”这些我们现在再熟悉不过的概念，最初都是从香港传进来的。
在以中原为代表的销售代理机构进入内地之前，内地的大量开发商甚至连价格表都没做过。
从1987年到2017年，五年又五年，现在的香港房地产项目又有啥创新？前两天，明源君去香港走了一圈，看了几个项目，从产品、精装和现场展示几个方面，简单给大家分享一下。
【户型】
三房标配保姆房
没有承重墙灵活改建
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首先来看一看户型。在明源君参观的四个项目中，虽然也有被网友戏称为“烧粟米”的布局，但是整体来看，奇葩户型还是少见的，整体都比较标准和方正。
而这个“烧粟米”的布局，虽然牺牲了户型，但是却让项目的景观最大化了，整个项目所有的单位全部为海景房。而且保证了充足的楼间距和完整的中央园林。
1、小户型，大卫浴小厨房是标配，生活方式大不同
以前大家看港片，经常会看到一个家庭一起在茶餐厅、酒楼用餐的场景，在家做饭的机会相对来讲其实是比较少的。由于香港的户型普遍面积偏小，70%以上香港家庭住房面积小于60平米，一般也不会邀请亲戚朋友到家里做饭聚餐。
这种生活方式也直接影响了香港户型的设计。对比香港和内地的一房一厅一卫户型，内地的户型厨房相对独立，面积也比较大，如下图。
▲深圳某项1房1厅，建面47㎡，套内33㎡
▲ 香港新鸿基·铂御，1房1厅，实用面积32㎡
但是对比香港新鸿基的开放式厨房，厨房面积可以和餐厅共用，使用率更高。
这就类似之前给大家分享过的《春娇和志明》中的，厨房和走廊共用空间的做法。对于情侣、小家庭来说，小厨房可以做点早饭和简单的便餐，太大了反而不实用。
但是，虽然说空间紧张，香港的户型卫生间却普遍很大，就算是上面的1房户型也配有浴缸，卫生间的享受性功能更强，毕竟房子已经这么贵了，每一寸空间都要用来为自己服务，也是个不错的理念。
2、三房以上都配有工人房和专用卫生间
香港房子的单位是按照平方英尺来算的，很多八卦杂志经常会报道明星购置“千尺豪宅”，千尺豪宅实际上是多大呢？接近93平米！当然这只是实用面积，和国内120㎡左右的户型实用面积差不多，这个面积段在内地算不得是豪宅。
▲香港长江实业·海之恋，3房2厅2卫1储，实用面积75㎡
但是在香港2-3万一尺的价格，总价也两三千万了，所以香港的三房以上户型，基本都标配了工人房（保姆房）和专用卫生间。将保姆的生活动线和主人家完全分离开来，避免相互干扰。
▲香港长江实业·海之恋，保姆房卫生间
3、结构灵活，内部基本无梁柱
不管是大户型还是小户型，香港的户型结构基本上都是外框架结构，户型内部基本没有承重墙。这根国内的万科“芯”，以及去年很火的“全生命周期”住宅，是一个意思。内部结构全部可以拆除，满足个性化改造需求。
例如，香港的豪宅项目傲林轩，原本150多平的豪宅，就被改造成了18间迷你房，也是创造想象力极限了。
对于呎价过万的香港住宅来说，普通市民一生可能也就买一套房，住宅的可变化性就非常重要了。小户型讲究麻雀虽小五脏俱全，也要灵活可变，充分的发挥空间功能。
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【精装】
港式一体化设计
空间利用率非常高
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香港的住宅产品基本上都是精装修交楼，基本上能达到拎包入住的完整度。卫生间和厨房的一体化设计是装修的重点。
1、一体化设计，能藏起来的都藏起来了
内地在户型设计时的惯常做法是给特定的电器预留位置，比如洗衣机位、冰箱位等。客户入住后配置的电器不一定能够完全匹配尺寸，会造成空间浪费。而且电器众多的情况下，如果一个电器就占一个地方，也会占用横向空间。
为了极尽所能的充分利用每一寸空间，香港的储物柜都是“顶天立地”的设置。而所有的电器都是量体裁身的内嵌进收纳柜体中。
例如，厨房的设计，一体化程度非常高，设备齐全，基本入住就能用，橱柜、酒柜、烹饪电器、冰箱，甚至是洗衣机全部一体化，所有家居功能都能在一站式解决。
那种非一体化设计可能会出现的一些bug，比如预留的冰箱位不够，冰箱位靠墙造成冰箱门不能完全打开等设计硬伤，都可以完全避免了。
▲香港长江实业·My Central，交楼标准
卫生间的设计也是一体化，能藏起来的部分全部藏起来了，视觉上看起来非常整洁，好像什么都没有，但是功能齐全。
例如下面左图，卫生间吹风机的插座、热水器的控制开关，都在镜柜当中，镜柜下边缘有一个缝隙，能够通过吹风机的电线，方便关上镜柜吹头发。
马桶的管道也全部嵌入墙体当中，按钮则在强上。
2、人性化细节不足
虽然香港住宅精装修的完整度和成熟度很高，但是从人性化的角度来看，除了密码指纹锁基本普及使用之外，整体的人性化程度，其实比不上部分内地发展商的项目。
例如，目前内地大型发展商基本普及使用的橱柜下拉篮，在明源君看的四个项目当中，就只有一个项目有配备。其他的项目，橱柜的高层，如果没有一米九的个头，基本够不到。
▲ 香港Oasis Kai Tak，交楼标准
还有很多其他的人性化设计，例如一键断电、感应夜灯等，在这次参观的四个项目中，从刚需到豪宅，基本都是空白的。从这个层面上来说，内地发展商在产品人性化设计方面，可能要比香港领先得多。
03
【展示】
所见即所得
展示体验感非常好
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由于香港特区政府的规定，处于安全因素的考量，预售的项目不能让客户进入工地。所以基本上售楼处和项目都是分开的。售楼处都是在市中心的商场或写字楼临时搭建，这种方式好处是市中心交通方便，客户上门参观更容易，坏处就是项目周边的环境，客户不能亲身体验。所以，香港的项目在展示方面都做的比较好。
1.会所提前规划，所见即所得
香港的楼盘由于户型小，所以会特别注重公共空间的打造，不管是单栋的楼，还是多栋的楼盘，都会配套有会所，而且会所的设计规划，业态都是在设计阶段就确定好了的。每个房间是琴房、棋牌室，还是拳击馆，在售楼时全部都会展示出来。
内地的项目对于会所相关的信息，一般都是比较模糊的，在说辞当中加进去，“平台会做会所”，对于客户的刺激作用是很有限的。
香港几乎所有的楼盘都会有一个大比例的会所模型，可以完全还原建成之后的样子，所见即所得。
▲ 香港长江实业·海之恋，会所模型
▲香港Oasis Kai Tak，会所模型
2.模型细腻逼真，场景化
先看两张图……
如果没有提示，光看图片，上面两张图其实很难分辨出来是实景还是模型。香港的展示模型细腻逼真，能够真正做到场景化的效果。让客户在参观的过程中，就能够明确的知道住在这里，将过上一种什么样的生活，买的不是房子，而是生活体验。
▲Oasis Kai Tak会所模型，篮球场
▲Oasis Kai Tak会所模型，拳击馆
▲Oasis Kai Tak会所模型，儿童天地
模型本来就是用来对各个空间功能进行说明，因此越真实越能够打动人。
现在内地大量的发展商也开始注重公共空间的打造，如果能够将具体的规划设计提前到定位阶段，并能够在预售阶段就做好模型，通过细节直接展示真实使用场景，来传达社区的生活方式，给到客户最直观的刺激，相信对于销售而言也会起到帮助。
3.多媒体展示工具，体验感好
香港售楼处普遍用了一些电子化的多媒体展示装置和工具，用电影化的方式来讲解信息，通过标准化的多媒体展示，就解决了项目基础信息的告知，客户的体验感非常好。而且香港都是代理经纪人带客的销售模式，这种标准化的讲解，也可以避免经纪人的个人失误。
例如，My Central项目的影视片，播完一段，屏幕缓缓打开，出现另外一个立体的三维屏幕。配合项目整体的鸟瞰，给人的感觉非常震撼。
Oasis Kai Tak的电子沙盘，也将只能模型装置和屏幕合二为一，既有立体的模型展示，又有平面的视频讲解，观看过程不枯燥，这种高大上的装置也抬高了项目形象。
同时，销售员手中，也都有iPad，随时可以向客户展示，项目的实景图，项目的实际景观，直观的图像比口若悬河的讲解更加有说服力，这种展示方式，可以说是非常省力又高效了。
▲销售用iPad展示实地360°全景
4.看楼通道没有广告，重在营造一种生活氛围
很多项目在看楼通道里面，会加上很多的价值点广告，客户其实很难留下印象。不打广告，营造氛围，可以以润物细无声的方式体现项目逼格。
之前，明源君在《案场只留保安和保洁，房子就能大卖！置业顾问要集体失业了？》文章里面，也给大家分享过一个香港项目，看楼通道是一个模拟环境。例如在绿植墙前面加上玻璃和木条框架设计，在封闭的空间里模拟出室内外隔离的感觉。客户在经过通道的过程中，不是被动的接收广告信息，而是提前体验未来的生活场景，相较传统的通道，生活气息更浓，容易形成客户记忆点。
作者：明源地产研究院 苏兮，更多探讨、交流或投稿，请添加微信号：changle8068
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