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其他
惊人发现！别的巨头拼卖房规模的时候，绿地金融已贡献超1/3的净利润
去年的商品房销售总额又创历史新高，越来越多的房企却觉得更难过了，因为地太难拿了。可是，像恒大、绿地这样的房企依然能够拿到大量便宜的土地。规模大固然是原因之一，更重要的是，他们能帮地方政府引入产业、发展实业。
现如今，中小房企怕自己被吃掉；大房企也在思考，如何确保自己的规模能持续增长。多元化是路径之一。因为地方政府其实也在思考，卖地固然来钱快，但能带来产业和持续现金流的企业才是地方政府更欢迎的。
因此，B2C（拿地，盖房，卖房）已越发成为小众游戏的当下，B2G（拿地，引入产业，为政府制造就业和税收）奋力生长。绿地的转型，就是将天平不断从B2C向B2G倾斜。排名下滑只是其主动的选择，为的是未来业绩的持续增长。
排名下滑是主动选择的结果
绿地已向B2G转型3年
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去年全年，20强的门槛已经到了900多亿！销售额上百亿的房企已达到136家。未来20强才算强，10强才算真的强。
一年12万亿左右的市场规模会长期存在，但已越发成为小众游戏。很多中小房企早已经出局，或正走在出局的路上。
因此，不少房企都在奋力冲规模，以免被甩下车。可是，曾经问鼎排行榜首的绿地似乎不在此列。
根据CRIC的数据，去年绿地控股的流量销售金额为3042.1亿元，位列第六（如下图）。让不少人议论，绿地是不是真的掉队了？事实上，这种议论在绿地从第一滑落到第二、第四的过程中，就一直伴随其左右。
▲来源：CRIC
对此，绿地并不十分在意。对于销售额的排名，张玉良表示，这是绿地主动转型的结果，看一个企业，你不能只是简单地看它当前的一个销售指标，更要看到这个企业的未来成长怎么样。
对绿地这种体量的企业来说，转型就像在高速路上行驶的汽车换车道，如果还以最高的速度行驶，是很容易撞车的。
与单项业务相比，企业多元化转型之后，想实现整体增长，必须要考虑企业成长的持久和稳定性。小企业船小要掉头，要调整转型，短时间内就能完成。可是，对绿地这样的大集团大企业来说，转型就需要比较长的时间。过程中，原有业务的规模扩张速度必然也会相对放慢。将基础打牢，路径探清楚，今天的慢，恰恰是为了明天的快铺路。
十年后，中国将出现一批多元化产业集团，会脱胎于当前的房地产企业。很早看到这点的恒大很早就已经在进行多元化的探索，并最终确定了金融、文化旅游和健康产业，与房地产主业一起，作为其未来的战略方向。
至于恒大在冰泉、粮油领域的多元化探索交的40亿元，这只不过是恒大在走向成功的过程中交的一点学费。恒大花了点钱，但是凭此领先了其他房企好几年，走上了多元化道路的正轨。
绿地同样是如此，凭借地产这头现金奶牛源源不断产出的丰厚利润，使得其有足够的底气进行多元化探索。
二者多元化转型的小方向略有差异，可是，大方向却是一致的，那就是从过去单纯的B2C向B2G倾斜。
亿翰智库董事长陈啸天表示，过去20多年房地产行业因为需求规模化，也因为需求实在太强势，所以整个行业发展是由B2C驱动，但是到今天尤其是十九大前后，大家可以感受到政府发展实体产业的诉求变得十分强烈。整个房地产的逻辑已经发生变化了，由于国家推动整个实体经济往上拉，这几年特色小镇、PPP、产业园政府模式都出来了，这几类模式都是B2G，都跟产业有关，是政府主导的。对于房企来说，B2C的天花板会越发明显，最终会不可避免的往B2G的方向走。
这一点，很多企业都看到了，恒大已经做到了，而绿地还正在往这个方向走（其实绿地的超高层建筑也有这种意味）。
02
绿地金融已贡献1/3以上净利
基建、消费成长迅速
新布局的康养、科创潜力巨大
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经过过去几年的转型，绿地在坚持以房地产为主业的同时，已经将原来的“三大平台”（基建、消费、金融），扩展为现在的五大平台（新增了“康养”和“科创”）。这些产业，要么已经卓有成效，要么未来的发展潜力巨大。
一、金融、基建、消费成长迅速，金融已贡献超1/3净利润
绿地在布局一二线城市住宅项目时，也大举介入到了城市基建（比如建设轨道交通、城市基础设施、金融产业园、城中村改造等），每个投资总额多在千亿级别，少的也有几百亿的量级。
2016年财报显示，绿地的大基建全年新签合同金额971亿元，同比大幅增长52%，全年成功并购了江苏省建、博大绿泽等一批实力基建企业，初步形成了“覆盖投融建造管、布局东西南北中”的基建产业版图。
2017年，则更进一步。仅去年上半年，其合计新增项目金额887亿元，同比增长67%！同期，实现经营收入534亿元，同比增长33%！
金融板块的发展更是十分迅猛（如下图所示），2014年~2016年三年净利润复合增长率高达258%！2016年，绿地金融管理资产规模突破1000亿元，净利润占到集团的三份之一以上。
在绿地控股集团10大行业2016年主营收入排行榜上，金融产业以99.98%的毛利率居各大行业榜首！
▲来源：绿地、明源地产研究院
目前，绿地金融产业的“投资+投行”的大资管金融全产业链布局已经基本成熟。绿地金控首席战略官李想曾表示，目前做金融最核心的就是要有牌照。2017年中报中显示，绿地已拥有香港4/9号牌照，还在积极获取其他核心金融牌照。
至于“始终强调与世界消费同步，实现全球商品的‘自有化’”大消费，目前G-Super已在全国十多个一二线城市拥有三十多家门店，2018年门店数量将达100家。至此绿地控股集团“大消费”的战略布局已初步完成。
一手抓房地产主业，一手拓展大基建、大金融和大消费。这条路绿地有得有点孤独，但目前来看，已卓有成效。
二、大健康、大科技产业潜力大，只缺少一个好的盈利模式
十九大报告指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
人民对美好生活的需要，其中一个重点就是消费升级，医疗、健康、养老、旅游、服务显然是消费升级的重要方向。这方面，绿地又走在了前面。
去年10月13日，绿地康养产业集团正式成立。绿地计划投资200亿元，在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家“康养谷”，5年内在国内外形成500家连锁，同时对优质康养资产推进资产证券化。
根据国务院2016年底颁布的《“健康中国2030战略”规划纲要》，2020年我国健康服务业总规模将超过8万亿，2030年达到16万亿元，潜力巨大，这也是恒大也大力布局该板块的原因。
大科技板块，绿地正加快构建自己的科技转化平台、产业协同平台。
2017年，绿地接连行动，与上海区域的三所知名大学（上海交大、复旦和同济）达成紧密合作（如下表），新建的科技创新大楼，预定火爆。
绿地自身打造的科技与产业平台，体现在为特色小镇项目导入强大的产业资源。鉴于特色小镇项目的重要功能，就是产业协同与科技转化，考验的是企业的资源整合与配置能力。多年来，绿地在高铁商务区、各类产业园积累了大量商业资源，使其有巨大优势——这种优势不是一天两天形成的。
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自带产业的能力使得绿地拿地很便宜
反过来又助力多元化发展
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当然，转型多元化从来都困难重重，毕竟房地产太好赚钱了！其他的更多的是苦活、脏活和累活。恒大仅冰泉和粮油就交了40亿元学费。绿地从地产主业转向多元化转型，同样遇到股东的不理解、甚至抛售股票。
未来，大型房地产企业要转型多元化不假，可是房地产依然是主业，只有主业发展好，才能为多元化的探索输血，并有足够的时间等待新产业开花结果。
此前，绿地的产品构成中，商办占主导。可是，这是典型的慢周转业态。一个20亿的商办项目，净利润只有1个亿左右，如果10%卖不出去，钱就会积压在那里，危及公司流动性并推高负债水平。为了多元化转型，过去几年，绿地在努力甩商办的包袱，努力将天平倾向住宅。
2014~2016年的，绿地住宅的比重分别为46%、51%和64%，商办则分别占比54%、49%和36%。新增土储也是按照这个趋势在走。
为了降本增效，绿地一方面通过集中采购的方式降低成本，另一方面则加大全装修比例的房子，以提升产品溢价。
对于目前未脱手的商办，绿地也在通过REITs等方式，提升资产投资回报率。去年11月，其将210亿规模的酒店资产打包成REITs，计划于2018年在新加坡上市。
这将是迄今为止中国房企发行的最大规模REITs。通过REITs上市之后，这部分资产的投资回报率有望从现在的3%上升到5%以上！
当然，更大的收益来自于转型综合性产业集团之后，绿地可以获取大量低成本的土地。这一点与恒大很像。恒大坐拥海量低价优质土储，固然得益于许家印眼光独到，在别人都犹豫的时候敢于下重注。可是，当大家都看好以后，恒大依然能拿到低价优质土地，则源于其B2G的多元化产业。
卖地、盖房、销售，固然也能拉动一个地方的GDP，但那是一锤子买卖。地方政府最希望的还是有产业，能源源不断创造税收，土地自然也随之升值。不少地方政府出让的土地，会明确设置门槛，要求世界五百强，有旅游、健康等资源的企业才能参与报价。因此，能够导入产业的房企，拿地时非常有优势。
根据中国指数研究院的数据，去年，绿地拿地金额为429亿，位列第22位，与其销售业绩排名（第6）相距甚远。然而，这只是表象。虽然绿地的拿地金额排名第22位，可是拿地面积却达到2125万平米，位列第5。
去年绿地主要通过拓展特色小镇项目来获取地块。数据显示，截至一季度，其前后签约了宁波杭州湾、西安西咸新区等9个特色小镇项目，累计签约土地面积超过45000亩，但支付的权益土地金额仅51亿元……
比如，绿地4月在宁波的杭州湾新区，新拓展了10幅地块，总面积达到100万平米，但楼板价却只有1000多元/平米。
如此便宜的土地，几乎等于白送，可是，地方政府不是傻子，你要没有产业资源，只想圈地的话，人家根本懒得搭理你。
当前，房地产行业已进入“大企业、大项目、重产业、重运营”的新阶段，绿地的多元化及产业资源积累无疑为其开展超大盘运作奠定了巨大优势。
特色小镇项目属于是核心城市群当中的一点，位置极佳，可是，一般的房企拿不到绿地这么低价。
小结
除了绿地、恒大，还有不少房企也在多元化转型，但不少干得一般。因为多元化不只是抓一把牌在手里，得抓到的牌能成为顺子，才能形成合力。
绿地的多元化转型是由房地产主业出发，并最终回到房地产主业。无论是布局的大基建，大金融和大消费，还是大健康和大科技，都跟房地产主业有着极高的关联度，可以助力主业在资源获取能力的进一步增强，做强主业。注重产业协同（包含对内对外的协同）发展，是绿地和其他企业比较大的区别。
以大金融为例，其围绕公司战略已投孵化或投资布局了一系列公司。这些公司最终都会反哺服务主业。
比如，2017年6月，绿地金融宣布收购第三方支付牌照并成立绿地联行支付，介入科技金融领域。借助第三方支付平台，绿地可以为各成员企业提供资金的互联网收付服务，还可以渗透到小镇项目内的社区金融服务等……
作者： 明源地产研究院副主编 艾振强 微信：arunme
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